TJ Évry, 13 févr. 2025, RG 24/05251

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/05251 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKRR

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “CAP WEST TECHNIPARC”, situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CABINET SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24.346.456,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 428 748 909

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]

Non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 17 Juillet 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme.[E] [X] est propriétaire des lots numéros 106 et 259 au sein de la résidence en copropriété CAP WEST TECHNIPARC sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAP WEST TECHNIPARC sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SERGIC (SAS), a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme.[E] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

- CONDAMNER Madame [E] [X] au paiement d’une somme de 2.747,82 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse).
- CONDAMNER Madame [E] [X] au paiement d’une somme de 719,46 euros (685,92 euros + 33,54 euros) au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2024,devenues immédiatement exigibles.
- ORDONNER la capitalisation des intéréts.
- CONDAMNER Madame [E] [X] au paiement d’une somme de 3.000,00euros à titre de dommages et intéréts.
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
- CONDAMNER Madame [E] [X] à verser au Syndicat des copropriétairesde l’ensemble immobilier “CAP WEST TECHNIPARC” sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de l.140,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le n° 24/1404. L’affaire a été radiée compte tenu du rapprochement des parties et de négociations et ce par ordonnance du 16 mai 2024 du tribunal judiciaire d’Evry.

Par conclusions du 17 juillet 2024, le conseil du demandeur a sollicité le retablissement de cette procédure au rôle. L’affaire a été rétablie au rôle sous le numéro 24/5251.

A l’audience du 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires CAP WEST TECHNIPARC a comparu par avocat et a indiqué avoir actualisé ses demandes au 6 décembre 2024 en faveur du défendeur. Il sollicite la somme de 14,82 euros au titre du solde des charges de copropriété, frais de recouvrement et maintient ses demandes sur le reste.

Mme.[E] [X] , bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :
“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAP WEST TECHNIPARC produit la lettre de mise en demeure datée du 8 septembre 2023, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme.[E] [X], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CAP WEST TECHNIPARC sollicite le paiement de 2 277,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées échéance 3ème trimestre 2023 inclus (sommes postérieures dues à une première condamnation de justice du 20 avril 2023).

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 décembre 2021, 6 octobre 2022, 4 avril 2023 et une attestation de non recours s’y rapportant,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024 APPEL FONDS 1er TRIMESTRE 2023 et FONDS TRAVAUX 1er TRIMESTRE 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 747,82 euros, dont 192 euros de frais de recouvrement.
- un décompte actualisé des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 6 décembre 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 6 décembre 2024 APPEL DE FONDS 4ème TRIMESTRE 2024 et APPEL DE FONDS TRAVAUX 4ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14,82 euros et faisant état de deux versements de la défenderesse, d’une régularisation de charges en faveur de la défenderesse et de 192 euros de frais de recouvrement.

A l'examen des pièces produites, il apparaît que le demandeur demande une somme de 59,78 euros au titre “du financement par fonds de travaux” en date du 1er juillet 2024, somme qu’il ne demandait pas lors de l’assignation. Cette somme n’a pas été demandée à la défenderesse de manière contradictoire depuis l’assignation introductive. Le demandeur n’établit pas avoir signifiée cette demande à la défenderesse. Celle-ci sera donc rejetée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, au titre des charges impayées, sur la période du 1er juillet 2022 au 6 décembre 2024, APPEL DE FONDS 4ème TRIMESTRE 2024 et APPEL DE FONDS TRAVAUX 4ème TRIMESTRE inclus, s’élève à la somme de 3 275, 37 euros moins la régularisation intervenue le 1er juillet 2024 en faveur de la défenderesse pour un montant de 112,04 euros soit la somme de 3 163, 33 euros.

Le défendeur a réglé depuis l’assignation la somme de 3400, 20 euros (virement du 18/3/2024 de 577, 88 euros et chèque encaissé le 6/7/2024 de 2 822, 32 euros) si bien que la dette est éteinte.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la capitalisation des intérets de ces sommes payées.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3000 euros titre de dommages et intérets.

En l’espèce, Mme [X] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU en date du 20 avril 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Cependant, elle a depuis l’assignation en justice versé en 4 mois la somme 3400 euros et a soldé sa dette. En conséquence, sa mauvaise foi n’est pas caractérisée, celle-ci ayant rapidement réglé.

Il convient donc de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires CAP WEST TECHNIPARC réclame au titre une somme de 192 euros pour la constitution du dossier avocat au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.Il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrat de syndic. En conséquence, les syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme.[E] [X] qui succombe, est condamnée aux dépens de l'instance.

Mme.[E] [X] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1140,00 euros au Syndicat des copropriétaires CAP WEST TECHNIPARC, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS