TJ Nice, 13 févr. 2025, RG 24/02570

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 4] c/ [C] [N]

MINUTE N°
DU 13 Février 2025

N° RG 24/02570 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYTO

Grosse délivrée
à Me YOULOU
Expédition délivrée
à Me VEZZANI
le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la SARL FRANCE AZUR SYNDIC
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [C] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Philippe YOULOU, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 18 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [C] [N] est propriétaire des lots 1247 et 467 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la SARL FRANCE AZUR, a fait assigner Monsieur [T] [C] [N] en paiement des charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 17 octobre 2024 à 14h15.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 18 décembre 2024 à 9h.

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la SARL FRANCE AZUR, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de condamner Monsieur [T] [C] [N] au paiement de la somme de 5 408,43 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2024, celle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et rappeler que l’exécution provision est de droit.

Monsieur [T] [C] [N], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » de ses demandes et reconventionnellement, à titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et à titre subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l'article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d'un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n'est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.
En outre, il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » réclame le paiement de la somme de 5 408,43 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Monsieur [T] [C] [N] conteste le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires en faisant valoir que les relevés de comptes individuels de charges ne tiennent pas compte des règlements qu’il a effectués. Ils contestent également les frais de relance antérieurs aux mises en demeure ainsi que les frais d’huissier, de signification et de sommation portés au débit du compte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement sur un décompte arrêté au 1er octobre 2024 qui démarre avec un solde antérieur de 4 327,29 euros au 1er janvier 2024 qui n’est pas vérifiable en l’état des pièces produites aux débats. Si la sommation de payer du 14 août 2023 comporte en annexe un relevé de compte individuel de charges, celui-ci démarre le 31 décembre 2017 avec un solde débiteur de 4 107,68 euros, qui lui-même n’est pas vérifiable, et s’arrête le 10 juillet 2023 avec un solde débiteur de 3 893,89 euros qui ne concorde donc pas avec celui de 4 327,29 euros.

En conséquence, il convient donc d’expurger du décompte arrêté au 1er octobre 2024 :
-le solde antérieur débiteur de 4 327,29 euros qui n’est pas justifié,
-les frais de relance de 45 euros du 5 août 2024 et les frais de sommation de payer du 10 septembre 2024 de 158,32 euros, non nécessaires car postérieurs à l’introduction de la présente instance,
-les frais de 280,01 euros du 5 août 2024 de remise du dossier à l’huissier en l’absence de diligences exceptionnelles du syndic.

Il en résulte qu’en l’état des paiements figurant au crédit du compte, Monsieur [T] [C] [N] reste redevable de la somme de 597,81 euros au titre du solde de la 4ème provision sur les charges 2024 de 611,88 euros. La copie du chèque n°3468305 du 7 octobre 2024 libellé à l’ordre de FRANCE AZUR SYNDIC d’un montant de 611,88 euros produit par Monsieur [T] [C] [N] ne suffit pas à prouver qu’il a payé cette somme à défaut de production de ses relevés bancaire justifiant que le chèque a effectivement été débité de son compte.

Monsieur [T] [C] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 597,81 euros au titre du solde de la 4ème provision sur les charges 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne démontrant pas la mauvaise foi de Monsieur [T] [C] [N].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [C] [N] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS