TJ Nanterre, 13 févr. 2025, RG 24/02764

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/02764 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZV5A

N° de minute :

S.C.I. BOREGO

c/

S.A.R.L. SILA

DEMANDERESSE

S.C.I. BOREGO
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0038

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SILA
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Jules GOMEZ-BOURRILLON de la SELEURL SELARL JGB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

PARTIES INTERVENANTES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2015, la SCI BOREGO a donné à bail commercial à la société [Localité 4] 2004, laquelle a cédé son fonds à la société SILA par acte du 4 janvier 2016, pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3 319,10 euros, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance.
 
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
 
Par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2024, la SCI BOREGO a fait délivrer à la société SILA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 6 913,78 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour les mois de mai et juin 2024.  
 
C’est dans ces conditions, que par acte du 24 juillet 2024, le bailleur a assigné en référé la société SILA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 juillet 2024
- obtenir l'expulsion de la défenderesse et dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures d’exécution,
- condamner à titre provisionnel la société SILA à payer une somme de 7 025,99 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus arrêtée au mois de juillet
- condamner à titre provisionnel la société SILA, depuis le 10 juillet 2024, à payer, par avance, à la SCI BOREGO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dire que si l’occupation des lieux devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire
- condamner la société SILA à payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.
 
L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit, la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, le 29 juillet 2024.
 
Lors de l’audience du 9 janvier 2025, le conseil du bailleur a soutenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant ses demandes :
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 28 440,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025
- débouter la défenderesse de sa demande de délai de paiement.
 

A cette même audience, la société SILA a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de:
A titre principal:
- débouter la SCI BOREGO de l’ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire:
- accorder à la SCI SILA un délai de grâce de 24 mois
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous reserve du respect par la société SILA des modalités de l’échéancier de remboursement.
 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
 
A l'issue de l’audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 février 2025.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent
 
Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.
 
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.
 
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
 
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
    • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
    • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
    • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
 
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
 
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
 
La somme visée au commandement de payer signifié le 10 juin 2024 se décompose comme suit :
- 6 913,78 euros au titre des loyers et charges impayés,
- 164,13 euros au titre du coût de l’acte.
 
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 6 913,78 euros.
 
La défenderesse fait valoir que la société SILA a confié la gérance de son fonds de commerce à la société JERED par contrat de gérance-libre de fonds de commerce le 2 juin 2023, pour une durée de 2 ans, que le commandement de payer a été adressé à ce gérant et que par conséquent il existe une contestation sérieuse quant à la notification régulière du commandement de payer.
Ce moyen est inopérant dans la mesure où le commandement de payer destiné à la société SILA a été signifié à personne, au [Adresse 1] à [Localité 4], adresse qui correspond à la désignation des lieux loués et du siège social du preneur tel que stipulé dans le contrat de bail et que, de façon superfétatoire, la demanderesse n’a jamais été informée de l’existence d’un contrat de gérance du fonds de commerce.
 
La défenderesse soutient que l’inexécution de son obligation de paiement des loyers relève d’une cause étrangère dû à l’impayé dont elle est victime de la part du locataire-gérant du local commercial. Ce moyen ne saurait prospérer en l’absence de contestation sérieuse dès lors de cette inexécution ne peut être opposée au bailleur.
 
Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.
 
Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
 

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 10 juillet 2024 à 24h.
 
Il y a cependant lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.
 
 
Sur la demande de provision
 
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
 
Pour solliciter le paiement provisionnel de la somme de 28 440,59 euros, le bailleur verse notamment aux débats un avis d’échéance pour la période du 1er juin 2024 au 31 janvier 2025.
 
La dette n’est pas contestée, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.
 
 
Sur les délais de paiement
 
L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
 
La société SILA sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer sa dette. Le preneur expose la cause de ses difficultés comme tenant au contrat de location-gérance, lequel doit prendre fin le 1er juin 2025. La défenderesse justifie avoir été autorisée par le Président du tribunal de commerce de Nanterre en date du 26 septembre 2024 à pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la société en location-gérance, la société JERD, et d’avoir saisi le même Président, en référé, aux fins de constater la résiliation du contrat de location –gérance et l’expulsion du locataire gérant.
 
Au titre de sa demande de délais de paiement, il indique être en mesure de procéder au règlement de sa dette en versant une somme de 15 000 euros avant le 31 janvier 2025, de 1 000 euros mensuels entre le 1er février et le 1er juin 2015, puis de 1 436,08 mensuels, en sus du loyer et charges courants à compter du 1er juin 2025, jusqu’à la complète extinction de la dette.
 
La société SILA a justifié avoir réglé somme de 15 000 euros à la SCI BOREGO, par l’intermédiaire du fils de la gérante, le 21 janvier 2015. Compte tenu de la bonne foi de la défenderesse qui résulte des démarches judiciaires d’ores et déjà engagées auprès du locataire-gérant et du règlement de la première mensualité de sa dette, il y a lieu de faire droit à cette demande de délai de paiement.
 
À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.
 
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
 
Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.    
 
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
 
Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.
 
Sur les demandes accessoires
 
L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens.
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il y a en conséquence lieu de condamner la défenderesse, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.
 
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
 
Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 euros.
 
 
PAR CES MOTIFS
 
 
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 10 juillet 2024 à 24h,
 
CONDAMNONS à titre provisionnel la société SILA à payer à la SCI BOREGO la somme de 28 440,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2015 inclus,
 
ACCORDONS à la société SILA des délais de paiement pour s’acquitter, mensuellement, de sa dette, en vingt-quatre mensualités : la première de 15 000 euros avant fin janvier 2025, les quatre suivantes de 1 000 euros, puis les dix-neuf suivantes d’un montant égal en sus du loyer et des charges courants, la dernière mensualité soldant la créance,
 
DISONS que le premier versement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,
 
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,
 
DISONS que, faute pour la société SILA de payer à bonne date, l’entièreté des échéances fixées précédemment, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
° le reliquat deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SILA et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4],
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,
 
CONDAMNONS la société SILA aux dépens,
 

CONDAMNONS la société SILA à payer à la SCI BOREGO la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 13 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée