TJ Nanterre, 13 févr. 2025, RG 24/02008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/02008 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWDF

N° de minute :

S.A.S. SAS FINANCE

c/

S.A.S. FINANCIERE JCD

DEMANDERESSE

S.A.S. FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0678

DEFENDERESSE

S.A.S. FINANCIERE JCD
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L158

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, la société SAS FINANCE a donné à bail commercial à la société ARTCOP deux locaux, formant les lots 19 et 20 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], et cinq emplacements de parking, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019 et moyennant un loyer annuel en principal de 121 347 euros payable trimestriellement et d’avance.
 
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
 
Par acte d’huissier de justice en date du 20 juin 2024, la société SAS FINANCE a fait délivrer à la société ARTCOP un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 71 059,94 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 16 mai 2024.  
 
Arguant que la société FINANCIERE JCD, nouvelle dénomination sociale de la société ARTCOP, n’aurait pas régularisé cet arriéré locatif dans le délai imparti, la société SAS FINANCE a, par acte d’huissier du 25 juillet 2024, assigné cette dernière devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référés aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial
- ordonner l’expulsion de la défenderesse au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique
- condamner la société FINANCIERE JCD au paiement de la somme provisionnelle de 120 367,43 euros correspondant à l’arriéré locatif au 3e trimestre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée.
- condamner la société FINANCIERE JCD à payer à titre provisionnel, dans les termes du bail, une indemnité mensuelle d’occupation de 17 695,18 euros, outre charges, taxes et impôts en sus et indexation annuelle, à compter du 21 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs
- condamner la société FINANCIERE JCD au paiement de la somme provisionnelle de 12 036,74 euros au titre de la clause pénale
- juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SAS FINANCE
- condamner la société FINANCIERE JCD à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer
 
A l’audience du 9 janvier 2025, la société SAS FINANCE a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle ne maintient plus sa demande d’expulsion, dans la mesure où les locaux ont été restitués le 3 janvier 2025, et demande au Président du tribunal judiciaire, statuant en référé de :
A titre principal :
- débouter la société FINANCIERE JCD de toutes ses demandes, fins et conclusions
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial
- condamner par provision la société FINANCIERE JCD à lui payer, pour la période du 21 juillet 2024 au 6 janvier 2025, une indemnité mensuelle d’occupation de 11 796,79 euros, outre tous accessoire du loyer, charges, taxes et impôts en sus
- condamner par provision la société FINANCIERE JCD à lui payer la somme de 184 111,65 euros, correspondant à l’arriéré locatif au 4e trimestre 2024 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée
- condamner par provision la société FINANCIERE JCD à lui payer la somme de 18 411 euros au titre de la clause pénale
- juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SAS FINANCE
A titre subsidiaire :
- octroyer à la société FINANCIERE JCD la possibilité de lui régler la somme de 184 111,65 euros assortie des intérêts au taux légal, en 10 mensualités égales intervenant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision à venir et, avec une clause de déchéance du terme rendant la totalité de la dette immédiatement exigible en cas de retard ou de défaut de paiement d’une seule des mensualités de règlement échelonnées.
En tout état de cause :
- condamner la société FINANCIERE JCD à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais du commandement de payer et des dénonciations
 
A cette même audience, la société FINANCIERE JCD a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de:
- dire sans objet les demandes de résiliation du bail et d’expulsion
- donner acte à la société FINANCIERE JCD de ce qu’elle ne conteste pas la dette locative
- lui octroyer un échelonnement de la dette en 24 échéances mensuelles
- se déclarer incompétent pour statuer sur l’application de la clause pénale
- ordonner la compensation avec le dépôt de garantie
- statuer ce que de droit sur les dépens
 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
 
A l'issue de l’audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 13 février 2025.
 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire
 
Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.
 
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
 
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
    • le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
    • le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
    • la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
 
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
 
L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 20 juin 2024 se décompose comme suit :
- 71 059,94 euros au titre des loyers et charges impayés,
- 7 150,99 euros au titre de la clause pénale
- 378,19 euros au titre du coût de l’acte.
 
Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 71 059,94 euros.
 
Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.
 
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
 
C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 20 juillet 2024 à 24h.
 
 
Sur les demandes de provisions
 
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
 
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
 
En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.
 
S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. Le montant de cette dette est non contesté. Il y a donc lieu de condamner par provision la société FINANCIERE JCD à verser à la société SAS FINANCE la somme de 184 111,65 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 (4e trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juillet 2024 pour la somme de 71 059,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
 
Pour apurer sa dette, la société FINANCIERE JCD sollicite des délais de paiement sur 24 mois en vertu de l’article 1343-5 du code civil. Elle verse aux débats ses comptes annuels qui démontrent que l’exercice 2024 affiche des pertes.
 
Par conséquent, compte tenu de sa situation financière, il y a lieu d’accorder au preneur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette. À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.
 
Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
 
Pour les mêmes raisons, la clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas les lieux dans un délai d’un mois après la date d’effet du congé s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
 
Sur les demandes accessoires
 
L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens.
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société FINANCIERE JCD qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.
 
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
 
Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société FINANCIERE JCD à lui payer la somme de 2 500 euros.
 
 
PAR CES MOTIFS
 
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
           
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence:
 
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 20 juillet 2024 à 24h,
 
FIXONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 21 juillet 2024 et jusqu’au 3 janvier 2025, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,
 
CONDAMNONS la société FINANCIERE JCD à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,
 
CONDAMNONS à titre provisionnel la société FINANCIERE JCD à payer à la société SAS FINANCE la somme de 184 111,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 (4e trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 pour la somme de 71 059,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
 
ACCORDONS à la société FINANCIERE JCD des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, soit 11 mensualités d’un montant de 15 342 euros et la 12e mensualité soldant la créance, en sus du loyer et des charges courants,
 
DISONS que le premier versement devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,
 
DISONS que, faute pour la société FINANCIERE JCD de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le reliquat deviendra immédiatement exigible,
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue dans le bail liant les parties,
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
 
CONDAMNONS la société FINANCIERE JCD aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer et des dénonciations,
 
CONDAMNONS la société FINANCIERE JCD à payer à la société SAS FINANCE la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À NANTERRE, le 13 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée