TJ Pontoise, 13 févr. 2025, RG 24/01482

PREMIERE CHAMBRE

13 Février 2025

N° RG 24/01482 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVAE
72A

S.D.C. [Adresse 6]

C/

[N] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 4] - [Adresse 1], représenté par son syndic la société Gestion Administrative Technique Financière de l’immobilier et de la Construction, exerçant sous l’enseigne CITYA GATFIC IMMOBILIER, immatriculé au RCS de Pontoise sous le n°321 319 196 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Anne BOURDEAU-BULOT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Y], né le 22 Septembre 1962, demeurant [Adresse 2], défaillant

--==o0§0o==--

Monsieur [N] [Y] est propriétaire des lots n°22 et 61 dépendants d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6] [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 7 janvier 2016, le tribunal d'instance de Sannois a condamné M. [Y] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées au 1er avril 2015.

Par jugement en date du 29 juin 2017, le tribunal d'instance de Sannois l'a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées au 1er octobre 2016, 4ème trimestre 2016 inclus.

Par jugement en date du 9 septembre 2019, le tribunal d'instance de Sannois l'a condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2019.

Par acte d'huissier en date du 11 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sise [Adresse 4], [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Gatfic Immobilier, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Monsieur [N] [Y], afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 8 180,66 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er mars 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2023,
- 697, 49 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
et d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du Code Civil.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [Y] qui a déjà été condamné à trois reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis la dernière condamnation.

Régulièrement assigné, M. [Y] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 19 septembre a fixé l’affaire au 12 décembre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [Y] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°22 et 61,
- le contrat de syndic,
- courriers de mise en demeure en date du 6 mai 2022, 11 mai 2023 et 1 juin 2023
- un décompte détaillé,
- des précédents jugements du tribunal d'instance de Sannois du 7 janvier 2016, 29 juin 2017 et 9 septembre 2019,
- les procès-verbaux des assemblées générale en date du 19 juin 2018, 12 juin 2019, 13 octobre 2020, 30 juin 2021, 7 juin 2022, 4 juillet 2023,
- des attestations de non recours,
- les appels de fonds charges, travaux et avancés.
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 10 785,69 euros revenue ''pli avisé et non-réclamé'' qui produit donc ses effets à compter du 6 juillet 2023 en application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967,

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 180,66 euros correspondant aux charges impayées hors frais à compter du 1er avril 2019 et jusqu'au 1er janvier 2024.

M. [Y] ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en change pas la nature.

En l'espèce, les frais intitulés " contentieux 0430-0037-20230630 " pour 480 euros et " contentieux 0430-0037-20230630 " pour 120 euros seront rejetés, ceux-ci n'entrant pas dans les prescriptions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de mise en demeure du 6 mai 2022 pour la somme de 18,29 euros, l'accusé-réception n'est pas produit de sorte qu'il n'est pas justifié que la mise en demeure ait été adressée par courrier recommandé.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure par lettre recommandée du 11 mai 2023, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 45,60 euros ainsi que les frais de relance du 1er juin 2023 pour un montant de 33,60 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 8 259,86 euros, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtées au 1er janvier 2024 produisant des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023.

Sur les intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l'article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce il y a lieu de dire que la somme due par M. [Y] produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le défendeur a déjà été condamné à trois reprises au règlement des charges de copropriété et qu'il n'a pas repris le paiement régulier des charges courantes.

Il convient en conséquence de condamner M. [Y] à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [Y], partie qui succombe, supportera les dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le Syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS