TJ Pontoise, 13 févr. 2025, RG 24/02107

PREMIERE CHAMBRE

13 Février 2025

N° RG 24/02107 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVEW
72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[N] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Nancy FAUCHART, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Thomas BROCHE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 1], défaillant

--==o0§0o==--

M. [N] [X] est propriétaire des lots n° 26, 27, 28 et 29 dépendants d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 13 avril 2023, le tribunal de proximité de Sannois a notamment condamné M. [X] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 12 octobre 2022, pour un montant de 5 922,88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société Atrium Gestion Paris 17, a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 18 510,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 janvier 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, sauf sommes à parfaire,
- 1 661,60 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également sa condamnation aux dépens, incluant l'intégralité des droits proportionnels de recouvrement prévus à l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et R. 631-4 du code de la consommation, et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [X], qui a déjà été condamné au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis la dernière condamnation.

Régulièrement assigné, M. [X] n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 septembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 12 décembre et mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [X] est propriétaire des lots n° 2, 26, 27, 28 et 29 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 décembre 2022, 28 juin 2023, et 27 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l'attestation de non recours concernant l'assemblée générale du 28 juin 2023.
- un relevé de compte individuel détaillé pour la période du 12 octobre 2022 au 1er janvier 2024.

* Sur les charges de copropriété

Il doit être relevé qu'il n'est pas produit d'attestation de non-recours relative aux procès-verbaux des assemblées générales des 5 décembre 2022 et 27 mai 2024. Aucune contestation de ces AG n'est toutefois rapportée.

L'extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 18 510,55 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés 1er janvier 2024, appel de fonds premier trimestre 2024 inclus.

* Sur les frais nécessaires L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire.

Il ne justifie pas en outre d'une mise en demeure de payer adressée selon l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant l'assignation du 4 avril 2024.

En l'absence de mise en demeure, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant l'assignation. L'ensemble des frais " honoraires suivi dossier " seront donc rejetés.
Concernant les frais intitulés " honoraires de constitution d'hypothèque " en date du 16 janvier 2024, pour un montant de 204 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifie pas par les bordereaux d'inscription ou l'état hypothécaire à jour l'inscription de l'hypothèque au service de la publicité foncière.
Il convient en conséquence de rejeter les demandes faites au titre des frais nécessaires, et de condamner M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 18 510,55 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 1er janvier 2024, appel de fonds 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que M. [X] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1 480 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l'article R 631-4 du code de la consommation, lors du prononcé d'une condamnation, le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à la charge de ce dernier l 'intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier visés par l'article L 111-8 du code de procédures civiles d'exécution.

En l'espèce M. [X], partie perdante, supportera les dépens.

L'article R 631-4 du code de la consommation, n'étant d'application que lorsque la condamnation intervient dans le cadre d'un litige de consommation, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à faire supporter par M. [X] le droit proportionnel de recouvrement à la charge du créancier.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS