TJ Angers, 13 févr. 2025, RG 24/00735

LE 13 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 24/735 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HXUY
N° de minute : 25/93

O R D O N N A N C E

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Le TREIZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU MOULIN, immatriculée au RCS D’ANGERS sous le N° 852 351 139, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe HEURTON, substitué par Maître Guillaume ROLLAND, Avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. EPIC, immatriculée au RCS D’ANGERS sous le N° 889 350 906, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 29 Novembre 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 16 Janvier 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé les 20 et 21 juillet 2021, la SCI du Moulin a consenti un bail commercial à la société Epic portant sur un local situé [Adresse 3], d’une durée de neuf ans et à effet du 1er septembre 2021.

La société Epic ayant laissé des loyers impayés depuis le 1er mai 2024, la SCI du Moulin lui a, par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant total de 12.076,68 euros.

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C.EXE : Maître Philippe HEURTON
C.C :
1 Copie Défaillant (1) par LS
Copie Dossier
le

Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la SCI du Moulin a, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, fait assigner la société Epic devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1225 du code civil, aux fins de voir :
- constater la clause résolutoire ;
- ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Epic ;
- ordonner à la société Epic de libérer le local à usage commercial ;
- à défaut d’exécution volontaire, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de la société Epic du local commercial, avec, si, nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;
- juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans le local à usage commercial seront, en tant que besoin, séquestrés dans un garde-meubles aux frais et aux risques de la société Epic ;
- condamner, à titre provisionnel, la société Epic à lui payer une somme de 16.800 euros TTC à valoir sur les loyers échus pour la période du 1er mai au 30 novembre 2024 inclus, et, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation provisionnelle de 2.400 euros TTC par mois ;
- condamner la société Epic à lui payer la somme de 1.379 euros au titre de la taxe foncière 2024;
- condamner la société Epic à lui payer une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Epic aux entiers dépens.

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A l’audience du 16 janvier 2025, la SCI du Moulin a réitéré ses demandes introductives d’instance, tandis que la société Epic, partie défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, notamment au regard des dispositions d’ordre public régissant la matière.

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, la clause résolutoire figurant au bail liant les parties stipule que : “ A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, impositions, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés dans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. [...]”.

Par un commandement de payer du 03 octobre 2024, la SCI du Moulin a réclamé à la société Epic le paiement de la somme de 12.000 euros au titre des loyers impayés, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat serait résilié de plein droit.

De surcroît, il ressort de l’extrait du Grand-Livre de la SCI du Moulin que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis.

La société Epic n’a pas comparu et n’a apporté aucun élément à l’appui de sa défense.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 03 novembre 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 03 novembre 2024,la société Epic est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à la société Epic de libérer le local objet du bail, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

A défaut d’exécution volontaire et passé ce délai, il sera ordonné son expulsion du local à usage commercial, ainsi que celle de ses biens et de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code de procédure civile d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

1-A valoir sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel, charges incluses, est porté à la somme de 2.400 euros par mois.

Par conséquent il convient de condamner la société Epic à payer à la SCI du Moulin la somme provisionnelle de 2.400 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 03 novembre 2024, date à partir de laquelle cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

2-A valoir sur les loyers échus

En l’espèce, eu égard aux pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que le montant de l’arriéré de loyers dû pour la période du 1er mai au 02 novembre 2024, et de l’indemnité d’occupation échue pour la période du 03 au 30 novembre 2024 inclus, s’élève à la somme de 16.800 euros TTC. La société Epic sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

La société Epic sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

3-A valoir sur la taxe foncière 2024

Par application des stipulations du bail commercial liant les parties, lesquelles prévoient que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures, il y a lieu de condamner la société Epic à payer à la SCI du Moulin la somme de 1.379 euros à titre de provision à valoir sur les taxes foncières pour l’année 2024 et ce, conformément à l’avis d’impôts locaux du 13 août 2024, produit aux débats.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Epic, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI du Moulin les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la société Epic sera condamnée à lui payer une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS