CA Toulouse, 13 févr. 2025, RG 24/00761

13/02/2025

ARRÊT N° 108/2025

N° RG 24/00761 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QB2M

SG/IA

Décision déférée du 06 Février 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse

( 23/02193)

L-A.MICHEL

S.A.S. HOTEL GARDEN

C/

S.C.I. MINE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. HOTEL GARDEN

Pour qui domicile est élu au cabinet Maître Thomas RECEVEUR Avocat au Barreau de TOULOUSE dont le cabinet est situé [Adresse 1], lequel se constitue pour la sus-nommée.

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Me Thomas RECEVEUR, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Eric GENEVOIS, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. MINE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Caroline JAUFFRET, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Mine est propriétaire des lots 74 constitués d'un hôtel bureau et 33 à 43 constitués de places de stationnement, dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 6].

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2015, la SCI Mine a donné à bail cet ensemble immobilier à la SARL Tekoma aux fins d'y exploiter un hôtel pension deux étoiles et vente accessoire de produits régionaux.

La clause 'destination' du bail prévoit que le preneur ne peut faire d'autres usages des lieux loués même temporairement et qu'il devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant I'exploitation de cette activité.

ll est particulièrement stipulé que le preneur ne pourra perdre le classement deux étoiles de l'hôtel, cette condition étant essentielle pour le bailleur.

Dans le prolongement de cette clause, il est prévu que le preneur supportera les travaux, installations techniques ou aménagement exigés par les réglementations, leur évolution ou leur modification au cours du bail et de ses renouvellements notamment celles relatives au classement de l'hôtel en deux étoiles, à la sécurité incendie et accessibilité handicapés.

Par acte authentique du 26 février 2021 passé par devant Me [N] [M], notaire à [Localité 7] (60) et auquel est intervenue la société bailleresse, la SARL Tekoma a cédé son fonds de commerce à la SAS Hotel Garden.

Il a été fait référence dans l'acte de vente du fonds de commerce à la clause de destination du bail et au fait que le preneur ne pouvait perdre le classement de l'hôtel en deux étoiles, cette condition étant essentielle pour le bailleur.

Par ordonnance rendue à la requête de la SCI Mine le 6 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé la SCP Lopez-Malavialle, huissiers de justice à tenter d'effectuer une réservation au sein de l'hôtel donné à bail à la SAS Hotel Garden et se rendre sur place pour constater la nature de l'activité exercée, ainsi que de vérifier le classement en hôtel 2 étoiles.

L'étude d'huissiers désignée a procédé à un constat les 25 et 26 juillet 2023, lequel a fait apparaître qu'il n'était pas possible de procéder à une réservation, ni de joindre l'établissement hôtelier par téléphone, que la SAS Hotel Garden n'exerçait pas l'activité d'hôtel 2 étoiles mais que les lieux étaient occupés à usage de foyer, par des clients exclusivement adressés par le 115 ou l'entité Auberge Hotel et qu'il n'existait aucun document de classement de l'hôtel en 2 étoiles.

Par acte en date du 11 septembre 2023, la SCI Mine a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à respecter les clauses du bail.

Le 12 octobre 2023, la société bailleresse a fait dresser un nouveau constat par la même étude d'huissiers, laquelle n'a pu procéder à aucune réservation par internet dans l'hôtel.

Par acte en date du 15 novembre 2023, la SCI Mine a fait assigner la SAS Hotel Garden devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance en date du 6 février 2024, le juge des référés a :

- constaté la résiliation du bail liant la SCI Mine à la SAS Hotel Garden avec effet au 11 octobre 2023,

- débouté la SAS Hotel Garden de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail,

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SAS Hotel Garden et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 6], occupés sans droit, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

- dit n'y avoir lieu à fixation à astreinte,

- condamné la SAS Hotel Garden à payer par provision à la SCI Mine :

* chaque mois à compter du mois de novembre 2023, une indemnité d'occupation d'un montant de 3 487 euros HT, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

* l'indexation de ladite indemnité d'occupation, prenant effet à l'expiration de chaque période annuelle suivant la dernière date de révision à la hausse ou à la baisse selon les variations enregistrées par l'indice des loyers commerciaux tel qu'l est publié par l'INSEE, la valeur de l'indice de référence étant du 3 ème trimestre 2014, la valeur de l'indice de révision

étant celle de l'avant dernier trimestre civil précédant la date d'effet de la révision,

* la somme de 5 638 euros au titre de l'impôt foncier et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2023,

- condamné la SAS Hotel Garden aux dépens, y compris le coût des frais d'huissier pour l'établissement des procès-verbaux de constat des 25 et 26 juillet 2023 et 12 octobre 2023,

- condamné la SAS Hotel Garden à payer à la SCI Mine la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 mars 2024, la SAS Hotel Garden a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SAS Hotel Garden dans ses dernières conclusions en date du 20 mars 2024, demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 6 février 2024, par le tribunal judiciaire de Toulouse,

en conséquence,

- ordonner la suspension du commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à l'encontre de la SAS Hotel Garden le 11 septembre 2023,

- débouter purement et simplement la SCI Mine de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI Mine dans ses dernières conclusions en date du 16 juillet 2024, demande à la cour au visa des article L145-41 du code de commerce, l'article 1728 du code civil, et les articles 834 et 835 du code de procédure civil, de :

- confirmer l'ordonnance du 6 février 2024 prononcée par la juridiction des référés du tribunal judicaire de Toulouse sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte,

statuant à nouveau,

- constater la résiliation du bail commercial liant la SCI Mine à la SAS Hotel Garden à la date du 11 octobre 2023,

- ordonner l'expulsion de la société Hotel Garden ainsi que celle de tous occupants de son chef du local loué et de tout meuble et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- Condamner la SAS Hotel Garden à verser à la société SCI Mine une indemnité d'occupation d'un montant de 3 487 euros HT à compter du 1er novembre 2023 par mois d'occupation dès le premier jour d'occupation quelque soit la durée de l'occupation sur le mois et jusqu'à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés,

- condamner SAS Hotel Garden pendant son occupation à rembourser l'impôt foncier et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la SCI Mine,

- condamner la SAS Hotel Garden à verser le montant dû au titre de l'indexation de l'indemnité d'occupation , l'indexation prenant effet à l'expiration de chaque période annuelle suivant la dernière date de révision à la hausse ou à la baisse selon les variations enregistrées par l'indice des loyers commerciaux tel qu'il est publié par l'INSEE , la valeur de l'indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2014, la valeur de l'indice de révision étant celle de l'avant dernier trimestre civil précédant la date d'effet de la révision

- condamner la SAS Hotel Garden aux entiers dépens d'appel s'ajoutant aux dépens de 1ère instance comprenant les frais d'huissier pour l'établissement des procès verbaux de constat des 25 et 26 juillet 2023 et 12 octobre 2023 ainsi qu'à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile s'ajoutant à la somme de 1500 euros à laquelle la SAS Hotel Garden a été condamnée par le juge de 1ère instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour prétendre à l'infirmation de la décision dont elle a relevé appel, la société preneuse expose avoir acquis l'hôtel durant une période de fermeture en lien avec la crise sanitaire ayant eu cours durant les années 2020 et 2021 et que malgré cette situation particulièrement difficile, elle a fait le nécessaire pour exploiter les lieux loués dans le cadre d'un hébergement associatif en vue d'assurer le paiement de ses loyers, qui n'accuse aucun retard, ce dont elle a informé le bailleur dans un courrier du 16 mars 2021, sans qu'il ne s'y oppose.

La SAS Hotel Garden prétend qu'il lui est faussement reproché de ne pas avoir engagé les démarches relatives au classement de l'hôtel, alors qu'elle en a justifié auprès du bailleur dans un courrier du 24 janvier 2023 en lui transmettant les éléments afférents.

Elle ajoute faire en sorte que l'hôtel reste en parfait état de fonctionnement et d'usage afin de garantir le paiement des loyers, ainsi qu'en atteste le pré-diagnostic qu'elle a fait établir en juin 2022.

Elle fait valoir qu'elle n'est pas responsable du fait que le maintien de l'hôtel en classement deux étoiles ne soit pas encore intervenu, alors qu'elle a fait établir un devis relatif aux travaux à réaliser en vue du maintien, qui doivent être mis en place dans les prochaines semaines, mais nécessitent la fermeture de l'hôtel, qui s'avère complexe à gérer.

Elle soutient qu'il n'existe aucune urgence à ce qu'il soit statué sur les demandes du bailleur qui ne subit aucun préjudice qui serait en lien avec l'absence de finalisation du classement en deux étoiles et les loyers étant payés. Elle ajoute que la société bailleresse ne justifie pas plus d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite.

Pour poursuivre la confirmation de la décision entreprise, la société bailleresse soutient que la société preneuse, en n'exploitant plus dans les lieux loués un hôtel deux étoiles, mais un foyer, est à l'origine de plusieurs infractions au bail et notamment d'une violation de la clause de destination ainsi qu'elle en a fait l'aveu judiciaire, ce qui justifie la résiliation du bail. Elle souligne qu'ont également été constatées et diagnostiquées des atteintes aux règles de sécurité notamment électriques qui ont donné lieu à des prescriptions de la part de la commission de sécurité, tous éléments qu'elle estime incompatibles avec la poursuite du bail.

La SCI Mine fait valoir qu'elle a toujours marqué sa volonté de faire respecter la clause de destination prévue au bail, ce à quoi la SAS Hotel Garden s'est engagée dans le cadre de leurs échanges, sans avoir effectué les démarches nécessaires à la conservation du classement deux étoiles ni réalisé les travaux que ce maintien exigeait. Elle ajoute que la mauvaise foi de la locataire persiste devant la cour d'appel, cette dernière tentant de justifier de démarches actuelles en produisant des documents datant de 2022 et en se prévalant faussement du bon état de l'hôtel, alors qu'il a été constaté un mauvais état par la société chargée de l'étude du classement 2 étoiles.

La SCI Mine s'oppose à la suspension du jeu de la clause résolutoire en l'absence de régularisation de l'infraction à la destination du bail et sollicite que l'expulsion soit assortie d'une astreinte.

Sur ce,

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, c'est par une analyse exhaustive et dénuée de toute erreur d'appréciation que le premier juge a relevé que depuis le constat d'huissier effectué les 25 et 26 juillet 2023 les lieux loués ne sont plus exploités en hôtel deux étoiles, mais en foyer, ce dont résulte la preuve du non-respect de la clause de destination figurant au bail, dont la résiliation s'ensuit par l'effet de la clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux notamment en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du bail et en particulier tenant au classement de l'hôtel et au respect des règles de sécurité incendie.

La société preneuse ne saurait fait échec à l'acquisition de la clause résolutoire au motif que dans un courrier du 16 mars 2021 elle a informé le bailleur de ce que les chambres avaient été réservées par une association sans que le bailleur s'y oppose alors qu'il n'est en rien évoqué dans ce courrier que les réservations seraient faites par cette association à usage d'hébergement d'urgence et qu'au contraire la SAS Hotel Garden y soulignait 'Je vous confirme que les dispositions du bail commercial seront respectées. La destination du lieu reste et restera la même : un hôtel 2 étoiles proposant l'hébergement respectant l'avis favorable d'exploitation de la commission départementale de sécurité incendie'.

Il convient de souligner que ce courrier faisait suite à un courrier du bailleur en date du 08 mars 2021, soit à peine deux semaines après l'acquisition du fonds de commerce par la SAS Hotel Garden, dans lequel la SCI Mine s'inquiétait d'un éventuel changement de destination, ayant été alertée par des voisins de l'occupation des lieux par des familles et des enfants et par une ancienne cliente s'étant rendue sur place à laquelle il avait été indiqué par le personnel de réception que l'hôtel n'accueillait plus de clients.

La SAS Hotel Garden ne peut pas plus utilement soutenir qu'elle aurait effectué les démarches nécessaires au maintien du classement 2 étoiles et en aurait avisé le bailleur par courrier du 24 janvier 2023 alors qu'elle s'est contentée de fournir une demande de classement datant de mai 2022 et un rapport de visite de l'organisme Atout France de juin 2022 dont elle ne produit qu'un extrait sommaire, tandis que le bailleur en produit l'intégralité, et dont il ressort en synthèse que l'ensemble des locaux et équipements (espaces communs, chambres, matelas, mobiliers, sols, murs et joints, sanitaires communs) est considéré en 'mauvais état' ou en 'état insuffisant de propreté', alors que le maintien du classement requiert un 'Bon état'. À l'issue de cette visite, l'organisme a conclu que 'L'inspection en vue du classement de l'hôtel pourra être programmée dès que la partie documentaire aura été complétée et les travaux de remise en état réalisés'.

Il ressort encore du procès-verbal de visite de la commission communale de sécurité établi par la mairie de [Localité 9] le 29 mai 2024 qu'il y est expressément indiqué que depuis le précédent avis favorable de la commission émis le 19 juin 2019, 'l'exploitant de l'établissement a changé et 'l'établissement n'est plus un hôtel de tourisme mais un lieu d'accueil pour femmes isolées', destination en contravention complète avec l'usage contractuellement prévu par les parties.

En outre, si la poursuite de l'exploitation a été autorisée par la commission, elle a émis diverses préconisations en matière de sécurité incendie que la société locataire ne justifie pas avoir mises en oeuvre en se bornant à faire établir un devis de travaux d'un montant de 96 012 euros le 14 septembre 2023 sans démontrer qu'elle serait en mesure de financer les travaux ainsi chiffrés ni une date réaliste de leur démarrage.

La violation de la clause de destination du bail étant caractérisée, il était justifié pour le premier juge de constater la résiliation du bail. L'urgence à voir la locataire désormais dépourvue de titre d'occupation libérer les lieux l'est tout autant au regard de la dégradation des lieux et des risques pour la sécurité des personnes, nonobstant l'autorisation de poursuivre l'exploitation. Il s'ensuite que la société preneuse est redevable de l'indemnité d'occupation indexée au paiement de laquelle elle a été condamnée par provision.

Le juge des référés a, à juste titre rejeté le principe d'une astreinte, le droit de se défendre dont a usé la société preneuse n'étant pas exercé dans des conditions laissant craindre qu'elle n'exécute pas la décision qui s'impose à elle.

Il n'est pas non plus justifié à hauteur d'appel, de ce que les conditions d'une suspension du jeu de la clause résolutoire seraient réunies, en l'absence de toute perspective de respect de la destination contractuelle des lieux loués.

La décision déférée sera dès lors confirmée dans toutes ses dispositions et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SAS Hotel Garden rejetée.

La SAS Hotel Garden, qui perd le procès en appel, en supportera les dépens et sera condamnée à payer à la SCI Mine la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS