TJ Bobigny, 14 févr. 2025, RG 24/01409

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01409 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUIR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 FEVRIER 2025 MINUTE N° 25/00342

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 Janvier 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 3] (Etats-Unis)

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R197

ET :

LA SOCIETE SHAYLINA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Ranjit BAHADOOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B 0378

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2023, Madame [U] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [H] [K] (ci-après les consorts [K]) ont consenti à la société SHAYINA le renouvellement du bail commercial portant sur des locaux situés aux [Adresse 5], à compter du 1er janvier 2022.

Les 24 mai et 5 juin 2024, les consorts [K] ont fait délivrer à la société SHAYINA un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 22.344 euros.

Par acte du 30 juillet 2024, les consorts [K] ont fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société SHAYINA, pour voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
- ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de la société SHAYINA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux situés aux [Adresse 5] ;
- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner la société SHAYINA à leur payer la somme de 35.874 euros au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
- condamner la société SHAYINA à leur payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50%, majoré des taxes et des charges, jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;
outre la condamnation de la société défenderesse à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 janvier 2025.

À l'audience, les consorts [K] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent leur demande à la somme de 17.170,11 euros, échéance de janvier 2025 incluse. Ils indiquent ne pas avoir reçu le virement allégué en défense. Ils s'opposent à tout délai de paiement, au motif que c'est la seconde procédure qu'ils sont contraints d'introduire pour des défauts de paiement de la société locataire et qu'au surplus, celle-ci ne respecte pas ses obligations issues du contrat en ce qu'elle cause des nuisances sonores au voisinage et qu'elle n'utilise pas les poubelles mises à sa disposition.

En réplique, la société SHAYINA sollicite du juge des référés qu'il :
- déboute les consorts [K] de l'intégralité de leurs demandes ;
- acte qu'elle a réglé aux consorts [K] la somme de 40.385 euros ;
- ordonne la suspension de la clause résolutoire inséré au bail de renouvellement du 23 novembre 2023 ainsi que ses effets ;
- dise n'y avoir lieu l'acquisition de la clause résolutoire inséré au bail de renouvellement du 23 novembre 2023 ;
- fixe un échéancier pour le règlement de la somme restante en 12 mensualités, en sus du loyer courant, dont le premier prendra effets à compter d'un mois de la date de l'ordonnance qui sera rendue ;
- condamne solidairement Monsieur [W] [K], Madame [U] [K] et Monsieur [H] [K] à payer à la SAS SHAYLINA la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne solidairement Monsieur [W] [K], Madame [U] [K] et Monsieur [H] [K] aux entiers dépens de la présente instance.

Elle fait valoir qu'elle a rencontré d'importantes difficultés à la suite de la période de pandémie par le COVID, qu'elle a récemment changé de gérant, s'est réorganisé avec une nouvelle équipe et a changé la carte des menus pour relancer son activité. Elle indique faire en sorte de régulariser la situation locative, et qu'une somme de plus de 40.000 euros a été réglée depuis l'assignation.
Elle ajoute en outre c'est de mauvaise foi que les consorts [K] sollicitent une indemnité d'occupation majorée à une somme supérieure de 50% au montant du loyer en principal alors que le bail ne prévoit qu'une majoration de 25 %.
Sur le respect de ses obligations contractuelles, elle reconnait l'organisation exceptionnelle au mois d'août 2024 d'une animation ayant pour objet de faire de la publicité à l'occasion de la réouverture du restaurant afin d'attirer plus de clientèle, mais conteste tout trouble du voisinage, dont elle indique que les demandeurs n'apportent aucunement la preuve. Elle ajoute que depuis l'arrivée de la nouvelle gérance et son équipe, les éventuels désordres notamment de poubelles qui ont pu être reprochés à l'ancienne gérance et ses salariés ne se reproduisent plus.
Elle explique également que les bailleurs n'ont jamais procédé à la régularisation des charges, et qu'elle a effectué au début du mois de janvier 2025 un paiement de 4.510 euros.

Les consorts [K] ont été autorisés à produire en délibéré une note relative au bon encaissement du paiement réalisé au début du mois de janvier de la somme de 4.510 euros.

Par note en délibéré du 17 janvier 2025, ils ont confirmé avoir reçu cette somme.

Les messages adressés par la suite par les parties, concernant des évènements postérieurs au paiement invoqué à l’audience, lequel pouvait seul faire l’objet d’une note en délibéré, ne seront pas pris en compte.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

L'article 1343-5 précité précise notamment que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "

L'article 642 du code de procédure civile dispose en outre que " tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 5 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 22.344 euros.

La société défenderesse n'a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 8 juillet 2024.

S'agissant de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle sera rejetée, les incidents de paiement objets de la présente procédure n'étant pas les premiers, et la société demanderesse ne justifiant pas qu'elle est désormais en mesure de faire face au paiement régulier des échéances.

L'obligation de la société SHAYINA de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société SHAYINA causant un préjudice aux consorts [K], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte arrêté au 2 janvier 2025, que la société SHAYINA reste lui devoir une somme de 17.170,11 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse (loyers et indemnités d'occupation), dont il convient de déduire le virement effectué le 6 janvier 2025 à hauteur de 4.510 euros.

La société SHAYINA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 12.660,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.

Les demandeurs sollicitent en outre le paiement d'une somme fondée sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d'être qualifiées de clause pénale (majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au montant du loyer conventionnel), de sorte qu'elle est susceptible d'être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l'espèce, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société SHAYINA, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer aux consorts [K] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS