TJ Paris, 14 févr. 2025, RG 21/07024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

6ème chambre 2ème section

N° RG 21/07024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPDC

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :
20 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 14 février 2025
DEMANDERESSE

Société GRAND PARIS PIERRE
2 rue de la Paix
75002 PARIS

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance MAF
189 boulevard Malesherbes
75017 PARIS

Société ATELIERS BENOIT LELEU
15 boulevard du Temple
75003 PARIS

représentée par Maître Hélène CHAUVEL de la SELARL CHAUVEL GICQUEL Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0003

Décision du 14 Février 2025
6ème chambre 2ème section
N° RG 21/07024 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPDC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffier, lors des débats, et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 21 novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Nadja Grenard , présidente de formation et par Madame Lénaïg BLANCHO, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Promogere, aux droits de laquelle vient la société Grand Paris pierre, a acquis deux immeubles situés 5 et 7 rue du Docteur Foucault à Nanterre (92) en vue de leur réhabilitation par acte authentique du 25 août 2014.

Une association syndicale libre du Grand Paris a été créée et a conclu avec la société M-cube architecture, aux droits de laquelle se trouve la société Ateliers Benoit Leleu, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), un contrat d’architecte pour travaux sur existants.

Parallèlement, la société Promogere, aux droits de laquelle vient la SCPI Grand Paris pierre, a commandé auprès de la société Barrere Dufau, géomètre-experts, un métré complet des bâtiments.

Un contrat d’assistance maîtrise d’ouvrage a été signé entre la société Grand Paris pierre et la société Actigere le 12 novembre 2013.

Une première demande de permis de construire a fait l’objet d’un refus en date du 31 janvier 2014.

Une deuxième demande a été déposée le 22 juillet 2014, a été complétée le 1er octobre 2014 et a fait l’objet d’un arrêté de permis en date du 16 février 2015.

Les travaux se sont achevés le 28 juillet 2016.

Constatant un défaut de conformité entre les travaux et le permis de construire, la société M-cube a déposé une demande de permis modificatif le 1er juillet 2016 laquelle a été rejetée par courrier du 22 novembre 2016. La société M-CUBE a régularisé une nouvelle demande le 1er juin 2017, laquelle a été acceptée le 17 août 2017.

Estimant que les travaux exécutés présentaient une différence de surface avec les travaux projetés par la société M-cube, la société Grand Paris pierre a sollicité auprès du juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la surface qui aurait dû être livrée et celle effectivement livrée. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 21 novembre 2018 désignant Monsieur [U].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 mars 2021.

Sur l'engagement de la procédure au fond

Par exploit d'huissier du 21 mai 2021 la société Grand Paris pierre a assigné en ouverture de rapport devant le Tribunal judiciaire de Paris la société Ateliers Benoit Leleu et son assureur la MAF en indemnisation de ses préjudices.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 12 septembre 2023, la société Grand Paris pierre sollicite de voir :

condamner in solidum la société Ateliers Benoit Leleu venant aux droits de la société M-cube architecture et son assureur la MAF à lui payer la somme de 422.382,50 € subsidiairement la somme de 321 267,50 € au titre de son préjudice financier,
condamner in solidum la société Ateliers Benoit Leleu venant aux droits de la société M-cube architecture et son assureur la MAF à lui payer la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens incluant les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire.
A l'appui de ses prétentions, la société demanderesse expose, au visa de l'article 1240 du Code civil, que :

- l'expert a constaté une importance différence de superficie entre le projet et la réalité des mesures;

- la différence de superficie est directement et exclusivement imputable aux manquements de l’architecte dans l’accomplissement de sa mission, se traduisant notamment par des erreurs de conceptions manifestes et une absence de contrôle et de suivi des opérations;

- la différence de superficie de 78,95 m² subsidiairement de 60,05 m² lui a occasionné un important préjudice financier en ce qu'elle a diminué la rentabilité de l'opération immobilière en tenant compte d'une estimation de la valeur locative au m² à hauteur de 5350 €.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 juin 2023, la société Ateliers Benoit Leleu venant aux droits de la société M-cube architecture et son assureur la MAF sollicitent de voir:

A titre principal

débouter la SCPI GRAND PARIS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement sur le quantum,

constater que le nombre de mètres carrés manquants serait au maximum de 44 m², ramener à de plus justes proportions l’indemnité allouée à la SCPI GRAND PARIS PIERRE.
dire la MAF bien fondée à opposer les limites et conditions de sa police.
condamner la SCPI Grand Paris pierre à leur verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.
Au soutien de leur défense, les parties défenderesses font valoir que :

- la demanderesse ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par le maître d'oeuvre dans l'exécution de ses missions en lien avec le préjudice allégué ;

- il n'appartenait pas à l'architecte de procéder au mesurage des ouvrages existants et au calcul des superficies ;

- la demanderesse ne démontre pas un préjudice dès lors qu'elle a acquis les biens immobiliers avant de connaître la surface habitable, n'a communiqué ni l'étude financière calculant la rentabilité du projet ni d'estimation locative, qu'en outre le taux d'occupation des biens est de 58% ;

- subsidiairement l'expert n'a pas mis en évidence une différence relative à la surface habitable mais une différence relative à la surface de plancher de laquelle il doit être déduit l'emprise des murs intérieurs ce qui permet de retenir une différence de superficie habitable uniquement de 51 m².

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 7 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Au cas présent, la société demanderesse reproche au maître d'oeuvre sur la foi des conclusions du rapport d'expertise judiciaire des erreurs de conceptions manifestes, une absence de contrôle et suivi du dossier par l'architecte ayant conduit aux différences constatées entre le projet et la réalité des lieux se caractérisant notamment par l'absence de prise en compte d'une hauteur inférieure à 1,80 m dans les combles, l'oubli des gaines techniques et l'absence de prise en compte de l'état des murs et des faux aplombs. Elle relève en outre l'absence de demande de relevés complémentaires sollicités par l'architecte concernant le détail de la charpente pour l'aménagement des combles s'il estimait que les relevés étaient incomplets.

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de constater, en premier lieu, concernant les missions confiées à l'architecte, qu'aux termes du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre l'ASL du Grand Paris, seul cocontractant du maître d'oeuvre, et la société M-Cube architecture, seule une mission de vérification des documents graphiques fournis par le maître d'ouvrage a été confiée à l'architecte et que la mission relative au relevé des existants a été confiée à un géomètre-expert.

Aux termes des conditions générales du contrat de maîtrise d’oeuvre, la mission de vérification des documents graphiques implique que l'architecte se rende sur place et vérifie par sondages l'exactitude des documents fournis et qu'il puisse solliciter une mission complémentaire de relevé des existants en cas d'inexactitude, d'imprécision ou d'omission avérée. Or en l'espèce, l'expert judiciaire a souligné que les relevés des existants réalisés par le géomètre étaient très complets et conformes à la commande. Il s'ensuit qu'il ne peut être reproché au maître d'oeuvre de ne pas avoir procédé aux relevés des existants dont il n'avait pas la charge.

En second lieu, il ressort que la société demanderesse reproche une différence importante de superficie entre le projet établi au stade du permis de construire et la situation réelle des lieux. Toutefois force est de constater que l'expert judiciaire a relevé que les plans du projet au stade du permis de construire ne contenaient ni le détail des superficies ni aucune cotation de sorte qu'il ne peut être établi de comparatif entre les superficies habitables prévues au stade du projet du permis de construire et la superficie habitable de l'ouvrage achevé.

Par ailleurs et surtout la partie demanderesse reproche une différence de superficie entre celle figurant sur les plans et la demande de permis de construire reproduite dans le contrat de maîtrise d'oeuvre et les mesures de superficie Loi Carrez et hors Carrez effectuées par la société Exim.

Or force est de constater qu'il ne peut être procédé à une comparaison entre la surface de 482 m² figurant comme étant une surface de plancher sur les plans du permis et sur le contrat de maîtrise d'oeuvre et les mesures effectuées par la société Exim qui ne renvoient pas aux mêmes notions.

En effet l'expert judiciaire fait ainsi observer que les différences évoquées proviennent du fait que “les parties ne parlent pas de la même chose et qu'évoquer une superficie ou une surface sans préciser le texte auquel elle se réfère ou sa définition n'a aucun sens”. Il précise en outre qu'il n'y a pas lieu de se référer à la loi Carrez s'agissant de logements qui ne sont pas en copropriété et qu'après évaluation, la surface habitable des logements hors locaux annexes à retenir est de 431 m².

Enfin il y a lieu de constater que la SCPI Grand Paris pierre ne produit aucune pièce relative à la rentabilité financière escomptée de ce projet calculée sur une surface habitable attendue de 509 m² (soit contenant les 78 m² soutenues comme perdues) ou subsidiairement de 491 m² et qu'il n'existe aucun engagement contractuel du maître d'oeuvre aux fins de réaliser une opération de construction incluant une telle superficie habitable.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater qu'il n'est nullement démontré de manquements commis par le maître d'oeuvre dans ses missions contractuelles ayant abouti à une perte de la surface habitable telle qu'annoncée au stade du permis de construire et qui aurait été à l'origine d'une perte financière de la SCPI Grand Paris pierre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCPI Grand Paris pierre , succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 2500 euros à la société Ateliers Benoit Leleu venant aux droits de la société M-cube architecture et son assureur la MAF au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS