TJ Marseille, 14 févr. 2025, RG 24/00549

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Février 2025
Président : Madame YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Décembre 2024

N° RG 24/00549 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4O5N

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LOCINDUS, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Hubert ROUSSEL de l’ASSOCIATION ROUSSEL-CABAYE & ASSOCIES, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, Me Stéphane GOUIN, avocat plaidant au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOLES LOCINDUS, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Karine SILLAM de la SELARL SAJEF AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 décembre 2010, la SCI LOCINDUS a consenti un bail emphytéotique à la SARL SOLES LOCINDUS portant sur la toiture d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (GARD) d’une durée de 21 ans.

Ce bail a été conclu afin que le preneur installe une centrale solaire photovoltaïque en toiture de l’immeuble.

Par acte du 23 octobre 2015, le bail a été prolongé de 15 ans supplémentaires, portant son terme au 20 décembre 2046.

Au mois de décembre 2020, un dégât des eaux par infiltration est survenu.

La SARL SOLES LOCINDUS a déclaré le sinistre à son assureur la SA AXA FRANCE IARD le 4 mai 2021.

Suivant exploit du 25 juillet 2023, la SCI LOCINDUS a fait assigner la SARL SOLES LOCINDUS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de NIMES aux fins de voir entendre :
- condamner la SARL SOLES LOCINDUS à lui payer à titre de provision la somme de 19.800 euros à parfaire avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 jusqu’à parfait paiement,
- condamner la SARL SOLES LOCINDUS à payer à la SCI LOCINDUS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 17 janvier 2024, le juge des référés de NIMES s’est déclaré territorialement incompétent au profit du juge des référés de MARSEILLE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, la SCI LOCINDUS demande au juge des référés de :
- condamner la SARL SOLES LOCINDUS à lui payer à titre de provision la somme de 69.800 euros à parfaire à compter du 1er janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022, jusqu’à parfait paiement,
- débouter la SARL SOLES LOCINDUS de toutes ses demandes,
- condamner la SARL SOLES LOCINDUS à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, la SARL SOLES LOCINDUS demande au juge des référés de :
- se déclarer incompétent en l’état de contestations sérieuses,
- dire n’y avoir lieu à référé,
- débouter la SCI LOCINDUS de ses demandes,
- condamner la SCI LOCINDUS à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision de la SCI LOCINDUS

L’article 835 du Code de procédure civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, le contrat de bail emphytéotique du 20 décembre 2010 stipule dans son article 10 que :
“Le bailleur déclare que les volumes objet du présent bail sont libres, en fait comme en droit, de toute occupation, licite, illicite, durable ou précaire.
Par contre le bailleur déclare que les lots en volume non compris au présent bail sont loués ainsi que le reconnaît le preneur, mais garantit à ce dernier la jouissance et l’évication de la chose louée ainsi que l’exploitation paisible pour laquelle les présentes sont consenties.
De son côté, le preneur reconnaît que les lots en volume non compris au présent bail sont loués, il s’engage vis à vis du bailleur à garantir aux locataires du bailleur une exploitation paisible de leur activité.”

L’article 17.2 stipule que :
“ Le preneur répondra de tous dégâts des eaux quelle qu’en soit la cause et maintenir pendant toute la durée du bail les bâtiments hors d’eau à ses frais. Il devra réaliser les travaux de réparation dans les 15 jours de la survenance du dommage dans l’hypothèse où celui-ci n’est pas couvert par l’assurance ou de la prise en charge par l’assurance dans l’hypothèse où celui-ci est couvert et maintenir pendant la durée des travaux les bâtiments hors d’eau de façon à ce que les occupants de l’immeuble ne subissent aucun trouble de jouissance.
Au cas où le preneur n’aurait pas réparé les dommages ci-dessus dans les délais précités et sous réserve que cette absence de réparation ne soit pas à la charge du bailleur ou que le dommage ne trouve pas sa source dans des faits imputables au bailleur, il sera redevable envers le bailleur, à titre de clause pénale, non réductible, d’une indemnité forfaitaire, fixée à 50 euros par jour de retard jusqu’à complet achèvement des travaux de réparation, et payable fin de chaque semaine. Le versement de cette indemnité ne fera pas obstacle au droit du bailleur d’exiger l’exécution des conditions du bail emphytéotique ou de poursuivre sa résiliation.”

Par plusieurs lettres recommandées successives, la SCI LOCINDUS a réclamé à la SARL SOLES LOCINDUS le paiement de l’indemnité contractuelle de 50 euros par jour depuis le 29 juin 2022 compte tenu de la persistance des infiltrations par la toiture.

Il résulte des pièces, tant de la SARL SOLES LOCINDUS que de la SCI LOCINDUS, que la SARL SOLES LOCINDUS a déclaré le sinistre à son assureur dommages-ouvrage la SA AXA FRANCE IARD le 4 mai 2021 et que des travaux réparatoires ont été réalisés. Toutefois, des infiltrations perdurent malgré ces derniers et des expertises de la société SARETEC mandatée par l’assureur dommages-ouvrage de la SARL SOLES LOCINDUS.

En effet, courant février 2022, la société SOP34 a réalisé des travaux de reprise à hauteur de 34.860 euros. Toutefois, ces travaux n’ont pas solutionné la problématique d’infiltrations par la toiture.

En février 2023, la SARL SOLES LOCINDUS a obtenu une proposition d’indemnité provisionnelle de la SA AXA FRANCE IARD à hauteur de 50.000 € pour procéder à des travaux sur les transparents de la toiture, outre ensuite une indemnité provisionnelle complémentaire de 12.485 HT.
Ces sommes ont été versées. Toutefois, en raison d’une modification de la procédure de prise en charge par la SA AXA FRANCE IARD compte tenu du montant total des travaux à engager, l’assureur a demandé par courriel du 20 avril 2023 à la SARL SOLES LOCINDUS de différer les travaux pour permettre à l’expert de procéder à une nouvelle réunion contradictoire sous peine de refus de prise en charge du sinistre.

Les travaux ont été réalisés en octobre 2023, solutionnant les fuites des parties translucides du toit.

S’agissant des fuites sous les modules photovoltaïques, l’expertise s’est poursuivie et des travaux ont été pris en charge par la SA AXA FRANCE IARD. Ces travaux ont été réalisés le 5 avril 2024. Les travaux n’ont pas mis fin aux infiltrations.

L’expertise dommages-ouvrage s’est poursuivie suivant procès-verbal de réunion du 18 juillet 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL SOLES LOCINDUS n’est pas restée inactive, a déclaré le sinistre à son assureur et a entrepris les travaux à chaque déblocage de fonds par son assureur. Toutefois, les travaux n’ont pas tous mis fin à l’intégralité des infiltrations.

La rédaction de la clause pénale dont la SCI LOCINDUS entend obtenir application impose une interprétation qui échappe au pouvoir du juge des référés. En effet, il est écrit que la clause pénale est due si le preneur ne réalise pas les travaux de réparation dans les 15 jours de la prise en charge de l’assureur. Or, la SARL SOLES LOCINDUS a entrepris des travaux suivant les préconisations de l’expert SARETECH. Seul le juge du fond pourra apprécier les périodes au cours desquelles la clause pénale est susceptible de trouver application.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les frais et dépens

Succombant, la SCI LOCINDUS sera tenue des dépens.

Elle sera condamnée à payer à la SARL SOLES LOCINDUS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS