TJ Versailles, 14 févr. 2025, RG 24/01264

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

14 FÉVRIER 2025

N° RG 24/01264 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKM7
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat coopératif des copropriétaires de la [Adresse 3] (SCCR [Adresse 3]) représenté par son Président-syndic, Monsieur [B] [E], domicilié [Adresse 2],

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V] [R] [O]
né le 04 Juillet 1950 à [Localité 6] (NIÈVRE),
demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [T] [X] [Z] épouse [O]
née le 09 Août 1950 à [Localité 5] (CHER),
demeurant [Adresse 1],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 16 DÉCEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [O] et Mme [T] [Z], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°3608, 3596, 3031 et 3587 de l’immeuble de la [Adresse 3], sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [O] et Mme [Z] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] leur a fait délivrer une sommation de payer en date du 26 mars 2024 et le conseil du syndicat des copropriétaires leur a adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 17 juillet 2024.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son Président-syndic, M. [B] [E], a, par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024 remis à étude, fait assigner M. [O] et Mme [Z] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner :
- solidairement au paiement de la somme de 6.390,88 euros dont 646,26 euros pour le lot n°3587 et 5.744,62 euros pour les lots n°3608, 3596 et 3031 au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2024,
- solidairement au paiement de la somme de 2.068,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- solidairement au paiement de la somme de 214,10 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- in solidum au paiement de la somme de 1.035 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes, sollicitant la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 1.075,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 s’agissant des lots n°3608, 3596 et 3031. Il a indiqué que les charges afférentes au lot n°3587 avaient été intégralement payées. Le syndicat des copropriétaires a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

M. [O] et Mme [Z], régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 9 septembre 2024, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [O] et Mme [Z], le 17 juillet 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 19 juillet 2024, d'avoir à payer les provisions échues de l’exercice en cours et celles dues en vertu du budget prévisionnel de l’exercice en cours en précisant que la somme de 5.386,21 euros n'avait pas été payée à ce titre et les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2023 et des trois premiers trimestres de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte par ailleurs des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a indiqué à l’audience que toutes les charges relatives au lot 3587, 4ème trimestre 2024 inclus, avaient été réglées.

S’agissant des lots 3608, 3596 et 3031, il a indiqué que les défendeurs restaient redevables de la somme de 1.075,61 euros, décompte arrêté au 15 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [O] et Mme [Z] pour les lots n°3608, 3596, 3031 et 3587,

- les attestations notariées d’acquisition de ces lots en date des 9 janvier 1989,
21 juillet 1999 et 4 mai 2001,
- une sommation de payer les charges de copropriété délivrée aux défendeurs le 26 mars 2024, pour un montant de 3.487,10 euros
- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 12 décembre 2023 pour un montant de 1.628,64 euros,
- une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 17 juillet 2024 pour un montant de 6.574,98 euros,
- des extraits de compte sur la période courant du 2 janvier au 15 novembre 2024 pour un solde débiteur de 1.075,61 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
23 juin 2022, 24 novembre 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022, 2023 voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- les appels de fonds concernant les lots n°3648, 3596 et 3031 pour la période courant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
- la répartition individuelle des charges concernant les lots n°3648, 3596 et 3031 pour l’exercice 2023,
- un extrait de compte concernant les lots n°3648, 3596 et 3031 pour la période courant du 2 janvier 2024 au 15 novembre 2024, faisant apparaître un ancien solde à hauteur de 922,96 euros et un solde débiteur au 15 novembre 2024 à hauteur de 1.075,61 euros,
- des factures de frais de commissaire de justice et d’avocat,

Il résulte de l’extrait de compte produit par le syndicat des copropriétaires
à l’audience que les défendeurs ont réglé la somme de 6.390,88 euros le
15 novembre 2024.

Il apparaît par ailleurs que cet extrait de compte inclut au débit des défendeurs certains frais de recouvrement à savoir les frais de mise en demeure du
12 décembre 2023 d’un montant de 30 euros et les frais de la sommation de payer du 26 mars 2024 d’un montant de 154,10 euros, outre les frais relatifs à la signification de l’assignation du 9 septembre 2024 à hauteur de 59,65 euros.

Ces frais n’étant pas des charges, il y a lieu de déduire la somme de 243,75 euros (30 + 154,10 + 59,65) des sommes dues à ce titre.

Par ailleurs, cet extrait de compte mentionne un ancien solde, antérieur au
2 janvier 2024, d’un montant de 922,96 euros, sans plus de précision. Aucun élément ne permettant de vérifier ce que recouvre ce solde, il ne saurait être mis à la charge des défendeurs au titre des charges dues dans le cadre de la présente procédure.

Les défendeurs ayant réglé par chèque la somme de 6.390,88 euros le
15 novembre 2024, ce qui couvre les charges justifiées échues au 2 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 compris, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 1.075,61 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 214,10 euros correspondant aux mises en demeure des 12 décembre 2023 et 17 juillet 2024 et à la sommation de payer du 26 mars 2024.

Il produit à l'appui de sa demande lesdites mises en demeure et sommation de payer.

M. [O] et Mme [Z], qui n’ont réglé leurs charges que postérieurement à l’assignation du 9 septembre 2024, seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 214,10 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les défendeurs ayant réglé l’intégralité des charges dues, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [O] et Mme [Z], qui ont attendu d’être assignés devant le président du tribunal judiciaire de Versailles pour régler leurs charges, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de
1.035 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [O] et Mme [Z] seront en outre condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS