TJ Créteil, 14 févr. 2025, RG 22/08049

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 14 Février 2025
DOSSIER N° : N° RG 22/08049 - N° Portalis DB3T-W-B7G-T33B
AFFAIRE : [R] [C] C/ S.C.I. SCI [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julie GALLAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 136

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphanie DUJARDIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC13

Clôture prononcée le : 27 juin 2024
Débats tenus à l’audience du : 18 novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 14 février 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 novembre 1988, Monsieur [R] [C] a acquis auprès de la société FONDS INVEST un fonds de commerce incluant des droits à bail sur un local commercial au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] et dont la désignation était la suivante :
« Rez de chaussée : magasin d’angle au sous sol cave sous le magasin au premier étage : deux chambres et un cabinet toilette cuisine. Dans les parties communes : une petite courette et les WC ».

La désignation mentionnait une activité d’alimentation générale.

Par acte notarié du 27 mai 2004, l’immeuble a été acquis par la S.C.I. [Adresse 1], à laquelle a été transféré, le 3 février 2005, le bail commercial consenti à Monsieur [R] [C] dont l’expiration était prévue le 1er janvier 2013.

Pa acte extrajudiciaire délivré le 22 juin 2012, la S.C.I. [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [R] [C] un congé avec offre de renouvellement pour 3, 6, 9 années à compter du 1er janvier 2013, moyennant un loyer d’un montant annuel de 13 000 € HT HC.

Monsieur [R] [C] a accepté l’offre par courrier du 12 décembre 2012 et le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 25 juillet 2013 pour une durée de neuf années avec expiration au 31 décembre 2021, et pour un loyer s’élevant à 10 800 € annuels.

Aux termes du bail renouvelé, les locaux étaient ainsi désignés :
« Au rez de chaussée : un magasin d’angle une arrière boutique, un dégagement avec un WC, une cabine de douche, un local de stockage.
À l’étage : un logement de deux pièces et une cuisine.
Au sous sol : caves sous le magasin ».

Par exploit d’huissier de justice du 26 avril 2021, la S.C.I. [Adresse 1] a fait délivrer une mise en demeure à Monsieur [R] [C] de mettre fin aux infractions suivantes dans un délai d’un mois, à défaut de quoi le renouvellement du bail commercial lui serait refusé sans indemnité :
- des travaux d’aménagement du local de stockage au rez-de-chaussée en local d’habitation sans autorisation du bailleur ;
- des modifications du sous-sol et de la porte y conduisant ;
- l’installation d’une parabole de télévision sur les parties communes.

Par exploit d’huissier du 29 juin 2021, la S.C.I. [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [R] [C] un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Suivant assignation délivrée le 5 décembre 2022, Monsieur [R] [C] a attrait S.C.I. [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de constater la nullité de la mise en demeure ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction, outre des dommages et intérêts.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2024, Monsieur [R] [C] a demandé à la juridiction de :

« A titre principal :

Vu les articles 1104, 1345 et 1231-1 du Code civil, Vu l’article 145-17 du code de commerce,

Déclarer la demande de Monsieur [R] [C] recevable et bien fondée, et en conséquence :

Dire et juger nulle et de nul effet en tous les cas irrégulière la mise en demeure délivrée à Monsieur [C] par la SCI [Adresse 1] le 26 avril 2021,

Annuler ladite mise en demeure,

Dire et juger sans fondement le congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré à Monsieur [C] le 29 juin 2021 à défaut de motif grave et légitime,

Par conséquent :

Dire et juger que Monsieur [C] est en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’éviction,

Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 300.000 euros et condamner la SCI [Adresse 1] à verser cette somme à Monsieur [C],

Condamner la SCI NOEL à régler la somme de 300.000€ au titre de l’indemnité d’éviction

A titre subsidiaire sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Désigner tel expert qu’il lui plaira afin de fournir tous éléments permettant d’évaluer ladite indemnité d’éviction,

En tout état de cause :

Débouter la SCI NOEL de toutes ses demandes , fins et conclusions,

Condamner la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [C] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des initiatives de la SCI [Adresse 1] ;

Condamner le bailleur la SCI [Adresse 1] à entreprendre toutes diligences de nature à mettre un terme aux infiltrations et dégâts des eaux sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,

Minorer le montant de l’indemnité d’occupation de 50% à compter de la délivrance de la présente assignation jusqu’à la date de réalisation les travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations.

A titre subsidiaire sur les infiltrations et dégâts des eaux:

- Désigner tel expert qu’il lui plaira avec la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux, après avoir convoqué les parties
- Se faire remettre tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission
- Examiner les désordres d’infiltration invoqués par Monsieur [C] , constater leur existence en énoncer la cause et l’origine
- Exposer ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution
- Chiffer à partir de devis fournis par les parties éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre le coût des travaux, et préciser la répartition du coût des travaux entre preneur et bailleur
- Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à établir les responsabilités encourues et évaluer les préjudice subis
- Fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entrainer tels que privation ou limitation de jouissance
- Evaluer les différents troubles de jouissance subis allégués entre par les parties

- Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 273 et suivants du CPC

- Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au juge qui aura ordonné l’expertise

- Fixer la provision à consigner au Greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir

- Dire que cette provision sera consignée par le bailleur

Condamner SCI [Adresse 1] à payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner SCI [Adresse 1] aux entiers dépens ; »

Monsieur [R] [C] a soutenu que :

- la mise en demeure signifiée le 21 avril 2021 ne respecte pas les dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce en ce qu’elle est imprécise et ne permet pas au Preneur de connaître les infractions reprochées et les moyens d’y remédier, outre qu’elle n’indique pas que le non paiement d’une indemnité d’éviction était envisagé, de sorte qu’elle est entachée de nullité ;

- il est fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant au préjudice découlant de la perte de son fonds de commerce et de son logement en raison du refus de renouvellement du bail commercial ;

- le procès-verbal de constat du 13 octobre 2022 doit être écarté des débats car n’ayant pas été autorisée judiciairement, et le Preneur n’ayant pas été suffisamment informé en amont de ses enjeux ;

- il n’a commis aucun manquement suffisamment grave en violation des clauses du bail relatives à la destination de l’immeuble et aux travaux, les aménagements qu’il a réalisés n’étant pas contraires aux clauses contractuelles, lesquelles n’interdisant nullement d’ériger des cloisons nouvelles dans les locaux, d’utiliser la cave comme espace de stockage ou le local de stockage comme espace de repos, d’autant que le bail est à usage tant commercial que d’habitation ;

- la nature et le contenu des travaux de remise en état ne sont pas détaillés de manière précise par le Bailleur, de sorte que le Preneur ne peut être condamné sous astreinte à s’y conformer, ce qu’il accepterait à titre subsidiaire afin d’éviter la résiliation du bail sous réserve des précisions suffisantes ;

- il a subi un préjudice lié aux manœuvres de la S.C.I. [Adresse 1] visant à mettre fin aux relations contractuelles, notamment en tentant après le congé de créer des situations d’impayés, ce qui a entraîné une précarisation de sa situation en raison du congé délivré ;

- il subit un trouble de jouissance en raison d’infiltrations d’eau causées par des raccordements non conformes ou provenant de la toiture, auquel le Bailleur n’a pas remédié après en avoir été informé, de sorte qu’il a manqué à ses obligations et qu’il doit lui être ordonné de procéder aux diligences nécessaires sous astreinte journalière ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, S.C.I. [Adresse 1] a demandé au tribunal de :

« À titre principal :

- DÉBOUTER Monsieur [R] [C] de l’intégralité de ses demandes;

A titre reconventionnel :

- CONSTATER la validité du congé sans offre de renouvellement du bail commercial et sans indemnité d’éviction délivré par exploit d’huissier de justice en date du 29 juin 2021 à Monsieur [R] [C] ;

- CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail commercial ;

• Sur le paiement :

- CONDAMNER Monsieur [R] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de l’expiration du bail, soit le 31 décembre 2021, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués,

• Sur l’expulsion :

- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [C] et de toute personne occupant les lieux avec le recours du commissaire de police, d’un serrurier et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ effectif ;

- ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la SCI [Adresse 1] en garantie des sommes dues ;

• Sur la remise en état des locaux :

- CONDAMNER Monsieur [R] [C] à payer à la SCI [Adresse 1] à remettre les locaux en l’état, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant le jugement à intervenir ;

À titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, la SCI [Adresse 1] sollicite que la mission de l’Expert soit complétée de manière à constater les travaux réalisés sans l’autorisation du Bailleur et chiffrer la remise en état des locaux loués, consécutifs aux travaux effectués non autorisés par Monsieur [C].

En toute état de cause :

Sur les frais irrépétibles et les dépens

- CONDAMNER Monsieur [R] [C] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’huissier de justice. »

La S.C.I. [Adresse 1] a soutenu que :

- la mise en demeure signifiée le 26 avril 2021 est régulière et respecte les prescriptions de l’article L. 145-17 du Code de commerce, les motifs d’infractions invoqués étant suffisamment compréhensibles par le Preneur ainsi qu’il résulte tant de son courrier de contestation du 21 février 2022 adressé au Bailleur et relatif aux aménagements litigieux, que du courrier du Bailleur adressé antérieurement à Monsieur [R] [C] par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2020 ;

- la transformation du local de stockage en espace d’habitation et la réalisation de travaux sans son autorisation préalable constituent des motifs graves et légitimes justifiant le non-paiement d’une indemnité d’éviction ;

- la transformation du local de stockage du rez-de-chaussée en espace d’habitation, alors que Monsieur [R] [C] disposait déjà d’un logement à l’étage, a occasionné des désordres manifestés par un dégât des eaux pour lequel le Bailleur a mandaté à ses frais une société afin d’y remédier ;

- des travaux ont été réalisés sans autorisation dans la cave où un doublement des cloisons, entravant l’accès aux canalisations, et la pose d’une dalle de ciment ont été constatés par huissier ;

- la destination du bail, les règles d’urbanisme et le Plan de prévention des risques inondations de [Localité 3] ont été violées par Monsieur [R] [C] en raison des transformations réalisées sans autorisation du local de stockage en lieu d’habitation et de la cave en espace de stockage des denrées du magasin d’alimentation générale avec pose d’une dalle de béton au sol ;

- le procès-verbal de constat du 13 octobre 2022 est régulier et n’a pas à être écarté des débats dès lors qu’il se borne à effectuer de simples constatations matérielles ne présentant pas un caractère illicite ou déloyal ;

- les transformations effectuées présentent un caractère de gravité dès lors que la pose d’une dalle en béton au sol dans la cave sans avis d’un architecte est de nature à empêcher l’absorption d’eau en cas de crue tandis que l’installation d’un évier, d’une douche et d’un WC impliquait la pose d’une nouvelle canalisation d’eau ayant entraîné des désordres et aboutissait à créer un local d’habitation non conforme au bail et non déclaré à la mairie ou à l’assureur du Bailleur ;

- Monsieur [R] [C] n’a pas informé le Bailleur de l’injonction administrative du 24 avril 2018 lui demandant d’équiper la cave de revêtements lisses, et les travaux qui en ont résulté n’ont été autorisés ni par la mairie de [Localité 3] ni par la S.C.I. [Adresse 1] ;

- elle a, de bonne foi, refusé d’encaisser les chèques adressés par Monsieur [R] [C] afin d’accepter les règlements successifs, alors qu’elle ne reproche aucun impayé à son locataire, et n’a pas été informée par ce dernier de potentiels désordres provenant d’infiltrations depuis la toiture ;

- le calcul d’une indemnité d’éviction n’est pas justifié par les pièces versées au débat ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 27 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 18 novembre 2024 et mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales

Sur la nullité de la mise en demeure délivrée le 26 avril 2021

Le 1° de l’’article L. 145-17 du Code de commerce dispose que :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (...) ».

En application de cet article la mise en demeure doit donc, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du 1° de cet article.

La mise en demeure doit comporter le motif, suffisamment explicite, qui servira, le cas échéant, au refus du Bailleur, de façon à ce que le locataire puisse remédier à l’infraction, cette mention étant également prescrite à peine de nullité.

Si la sommation non exécutée ouvre seulement au Bailleur le droit de refuser l’indemnité d’éviction, la validité des motifs du congé est soumise à l’appréciation du tribunal.

Le Preneur soutient que cette mise en demeure est nulle au regard de l’imprécision des motifs allégués.

En l’espèce, il convient de constater que la mise en demeure du 26 avril 2021 a bien été délivrée par huissier de justice et comporte des motifs suffisamment explicites, en ce qu’il est reproché au Preneur les faits suivants :
« 1) Remettre en état de local de stockage situé au rez-de-chaussée, dans lequel ont été effectués divers travaux d’aménagement sans l’autorisation du bailleur, la SCI [Adresse 1], afin de le transformer en local d’habitation.
2) Procéder à la remise en état du sous-sol en local et de la porte menant au sous-sol ;
3) Retirer la parabole de télévision installée sur les parties communes ».

Cette mise en demeure, qui vise l’article L. 145-17 et qui reproduit in extenso le 1° de cet article, précise en outre que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour y remédier.

En outre, si l’acte extrajudiciaire comporte la mention selon laquelle le Bailleur envisageait, au cas où il n’était pas mis fin aux infractions alléguées, de « refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’occupation [sic] », cette erreur matérielle n’est pas de nature à entacher de nullité ledit acte dès lors qu’étaient reproduites infra les dispositions de l’article précité indiquant que le Bailleur pouvait refuser un tel renouvellement « sans être tenu au paiement d’aucune indemnité », dont il s’infère nécessairement pour le Preneur qu’il s’exposait ainsi au non-paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, le tribunal constate que la mise en demeure préalable au congé est régulière et Monsieur [R] [C] sera déboutée de sa demande consistant à la déclarer nulle et de nul effet.

Sur le droit à une indemnité d’éviction

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Son article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La privation du droit au renouvellement et du droit d’obtenir une indemnité d’éviction doit être justifiée par une faute importante du locataire, empêchant la poursuite des relations contractuelles. Un seul motif suffit s’il est grave et légitime.

En l’espèce, la mise en demeure fondée sur l’article L. 145-17 du Code de commerce vise des travaux non autorisés par le Bailleur en vertu du bail conclu entre les parties le 1er janvier 2013.

Ce bail stipule notamment au titre de la désignation des locaux, que ces derniers sont affectés à un usage commercial et d’habitation dans les termes suivants :
« Au rez de chaussée : un magasin d’angle une arrière boutique, un dégagement avec un WC, une cabine de douche, un local de stockage.
À l’étage : un logement de deux pièces et une cuisine.
Au sous sol : caves sous le magasin ».

Il est stipulé en outre :
« I. DESTINATION DES LOCAUX / Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité visée ci-après : (…) Alimentation générale ».

« VIII – CONDITIONS GÉNÉRALES (…)
B) LE PRENEUR EST TENU DES OBLIGATIONS PRINCIPALES SUIVANTES : (...)
DESTINATION DE L’IMMEUBLE : user des locaux suivant la destination prévue au bail et exploiter effectivement le fonds. / Respecter le règlement de copropriété. (…)
TRAVAUX – TRANSFORMATION : ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons,… sans le consentement préalable, exprès et par écrit du BAILLEUR ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du BAILLEUR, le tout aux frais du PRENEUR.
C/ LA PRENEUR ET LE BAILLEUR SONT TENUS DES OBLIGATIONS RÉCIPROQUES SUIVANTES :
TRAVAUX RENDUS OBLIGATOIRES : Si, pendant la durée du présent bail et de ses éventuels renouvellements, des travaux imposés par l’administration ou une nouvelle réglementation pour maintenir constamment l’immeuble loué conforme à sa destination contractuelle sont à réaliser, les parties conviennent d’ores et déjà de se rapprocher pour déterminer la charge du coût de ses travaux.(...)
RESTITUTION DU BIEN LOUÉ EN FIN DE BAIL : les parties conviennent d’ores et déjà qu’en fin de bail (sauf congé donné en application des art. L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme), et pour quelque cause que ce soit :
tous travaux et aménagements réalisés en cours de bail, y compris par le PRENEUR, restent la propriété du BAILLEUR, sans aucun dédommagement au PRENEUR, et le BAILLEUR s’interdit de réclamer la remise en leur état initial des biens loués ; ».

La S.C.I. [Adresse 1] se prévaut par ailleurs d’un procès-verbal de constat d’huissier du 13 octobre 2022 dont Monsieur [R] [C] sollicite qu’il soit écarté des débats. Il résulte des mentions de ce procès-verbal que l’huissier s’est transporté à l’adresse des locaux loués et que « en présence de : / - Monsieur [S] [T], gérant de la SCI [Adresse 1], / - Monsieur [C], / Ainsi qu’il se sont déclarés à moi, j’ai procédé aux constatations (...) ».

Il s’évince de ces mentions que le constat a été mené en présence du Preneur et gérant de la S.C.I. [Adresse 1], postérieurement à la délivrance, le 29 juin 2021, par cette dernière d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Dès lors, le Preneur ne peut utilement faire valoir qu’il n’était pas en mesure de saisir les conséquences contentieuses de constatations réalisées en présence du gérant de la société qui l’avait auparavant mis en demeure de remédier à des infractions dans les locaux loués, puis qui lui avait fait signifier son refus subséquent de lui verser une indemnité d’éviction. Il ne résulte par ailleurs d’aucune pièce versée aux débats que Monsieur [R] [C], qui a conclu des baux rédigés en langue française pour la location d’un local au sein duquel il exploite un fonds de commerce depuis une période conséquente, se serait opposé à de telles constatations lors de l’arrivée de l’huissier sur les lieux.

Ainsi, les constatations ne résultant d’aucune manœuvre frauduleuse ou déloyale, il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

Il ressort dudit procès-verbal de constat :

- Concernant la cave située au sous-sol, « que les murs sont doublés et qu’il existe une dalle de ciment au sol. A l’arrière du doublage, je note la présence de canalisations d’évacuations comportant des raccordements venant du dessus, sommairement réalisé ».

Concernant le local de stockage accessible depuis la cour intérieure, « que cette dernière est équipée d’un coin cuisine, d’un espace de nuit et d’une salle d’eau ». Il résulte en outre des constatations effectuées et du plan de masse produit par la S.C.I. [Adresse 1] (pièce n° 20 de la défenderesse) que le local de stockage est effectivement équipé d’un lit muni de draps (photo n° 26 de la pièce n° 12 de la défenderesse), d’un évier avec vaisselle (photo n° 27) et que les WC et la salle d’eau qui y sont relevés (photo n° 28 et 29) sont distinctes des WC et de la cabine de douche situés dans l’espace de dégagement à l’arrière de la boutique du rez-de-chaussée, où se trouvent les escaliers menant au logement donné à bail au Preneur. Les photographies font en outre apparaître des effets personnels (habits, sandales, serviette de bains) indiquant que les lieux sont ordinairement habités.

Il est ainsi manifeste que le local de stockage, dont le plan de masse laisse apparaître qu’il n’est pas directement accessible depuis la boutique donnant sur la rue mais seulement depuis la cour intérieure de l’immeuble, a été affecté à un usage d’habitation que Monsieur [R] [C] ne pouvait ignorer, alors qu’il découle de la désignation du bail qu’un tel usage était réservé au logement situé au 1er étage des locaux, le local de stockage étant par nature assimilé à une dépendance de la boutique dont la destination contractuelle est celle d’un commerce d’alimentation générale.

En outre le doublement de cloisons dans la cave et la pose d’une dalle de béton au sol, quand bien même ils auraient procédé d’une injonction administrative, n’en demeurent pas moins un « changement », suffisamment substantiel au sens du bail conclu entre les parties, pour qu’ils nécessitent un consentement préalable du Bailleur, dont il n’est pas établi qu’il ait été sollicité par Monsieur [R] [C], ce dernier ne contestant en tout état de cause pas être l’auteur desdits modifications du sous-sol des biens loués.

Il résulte par conséquent de cette violation de ses obligations contractuelles relatives aux clauses de destination et de travaux stipulées dans le bail que le congé délivré le 29 juin 2021 pour le 31 décembre 2021 est fondé sur un motif grave et légitime.

Les motifs énoncés dans le congé étant valables, Monsieur [R] [C] sera débouté de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Il convient donc de valider le congé et de constater que Monsieur [R] [C] est sans droit ni titre à occuper le local en cause depuis le 31 décembre 2021.

Il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions précisées dans le dispositif, si passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, il n’a pas libéré les locaux en cause.

Monsieur [R] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges et taxes contractuels,

Sur les autres demandes subséquentes

Monsieur [R] [C] sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts. Au demeurant, rien n’établit une intention de nuire du Bailleur qui est fondé à vouloir mettre fin aux manquements de son locataire.

Il sera en outre débouté de sa demande tendant, d’une part, à voir condamner la S.C.I. [Adresse 1] à entreprendre des diligences afin de mettre fin à des infiltrations et dégâts des eaux provenant de la toiture et, d’autre part, à minorer en le montant de l’indemnité d’occupation dans l’intermède, dès lors que le demandeur n’établit pas que ces désordres seraient intervenus pendant la durée du bail, et alors qu’il ne résulte par ailleurs d’aucune pièce produite qu’il en aurait dûment informé le Bailleur conformément aux stipulations du bail, les photographies versées aux débats (pièce n° 14 du demandeur) n’étant en tout état de cause pas datées et ne comportant aucune donnée de localisation.

Si en revanche le demandeur reconnaît bien être l’auteur des changements qui y ont été réalisés, et ce sous astreinte journalière, il résulte des termes du bail que le bailleur s’interdit de solliciter une remise en état des lieux en raisoon de travaux effectués par le Preneur, et ce que pour quelque cause que ce soit, de sorte que la défenderesse sera déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [C] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [C] à payer à la S.C.I. [Adresse 1] la somme de 4000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS