TJ Évry, 14 févr. 2025, RG 24/01284

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 14 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01284 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQCF

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 7 janvier 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A. D’HLM SEQENS
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 2]

comparant, non constitué

S.A.R.L. MARO PLOMBERIE COUVERTURE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante en la personne de son gérant Monsieur [M] [S], non constituée

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S], en sa qualité de caution, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

- Ordonner l'expulsion des lieux loués de la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE ainsi que celle de tous les occupants de son chef et, si besoin avec l'aide de la force publique ;

- Condamner solidairement la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] à payer en principal à la SA d'HLM SEQENS la somme provisionnelle de 12.489,07 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 au titre des loyers et charges impayés ;

- Fixer et condamner solidairement la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de trois points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Condamner solidairement la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] aux dépens d'instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 19 mai 2023 et 12 juin 2024 et le coût des significations du commandement à la caution des 25 mai 2023 et 17 juin 2024 ;

- Condamner solidairement la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM SEQENS expose que, par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la société FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE un local à usage professionnel exclusivement à l'exclusion de toute activité commerciale ou artisanale moyennant un loyer annuel de 7.375 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance. Elle précise que le gérant de la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE s'est porté caution des dettes de loyers, charges et accessoires conformément à l'acte de cautionnement annexé audit bail. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mai 2023, dénoncé à la caution le 25 mai 2023, puis un second commandement a été délivré le 12 juin 2024, dénoncé à la caution le 17 juin 2024, d'avoir à payer la somme en principal de 9.098,87 euros au titre des impayés locatifs. Elle souligne que les commandements de payer étant restés infructueux, la clause résolutoire est acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 12.489,07 euros au mois d'octobre 2024 inclus.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 janvier 2025 au cours de laquelle la SA d'HLM SEQENS, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Elle a en outre porté le montant de la dette à la somme de 15.031,72 euros suivant décompte produit à l'audience.

Le gérant de la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE a comparu, sollicitant des délais de paiement, mais n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

En cours de délibéré et par courriel en date du 11 février 2025, Maître Martial JEAN, avocat au sein de la SELARL NBJ AVOCAT, s’est constitué pour la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] sollicitant la réouverture des débats aux fins d’obtenir des délais de paiement ainsi qu’une réévaluation des impayés locatifs réclamés.

Par courriel en date du 11 février 2025, le conseil de la société SEQENS s’est opposé à la réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure et la demande de réouverture des débats

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 760 du code de procédure civile, les parties sont tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire.

En application de l’article 763 du code de procédure civile lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l'assignation. Toutefois, si l'assignation lui est délivrée dans un délai inférieur ou égal à quinze jours avant la date de l'audience, il peut constituer avocat jusqu'à l'audience.

Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement formée par la défenderesse en personne, étant précisé que le décompte produit à l'audience ne l’a pas été au contradictoire des défenderesses, celles-ci n’étant pas assistées d’un avocat, il n'y a pas lieu non plus de le prendre en compte.

S’agissant de la demande de réouverture des débats formée par Maître [W] [K], en cours de délibéré, il y a lieu de préciser qu’il appartenait aux parties défenderesses de saisir un avocat avant l’audience et à l’avocat de se constituer en amont, ce qui, manifestement, n’a pas été fait.

Il n’y a pas lieu en conséquence de réouvrir les débats.

De plus, les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
A la lecture des dispositions du contrat de bail, il y a lieu de souligner que, contrairement à ce que prétend la demanderesse, les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce sont inapplicables au présent litige.

En l'espèce, la SA d'HLM SEQENS justifie, par la production du bail du 1er décembre 2018, du commandement de payer délivré le 19 mai 2023, de la dénonciation à la caution le 25 mai 2023, du second commandement de payer délivré le 12 juin 2024, de la dénonciation à la caution du second commandement le 17 juin 2024, que sa locataire, la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Ledit bail prévoit en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d'HLM SEQENS a fait délivrer le 12 juin 2024 à la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, dénoncée à la caution le 17 juin 2024, d'avoir à payer la somme en principal de 9.098,87 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 inclus.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 juillet 2024.

L'obligation de la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SA d'HLM SEQENS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

En l'absence de précision sur ce point par la partie demanderesse, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte arrêté au 22 octobre 2024 versé aux débats que sont réclamées en paiement les sommes au titre des loyers et charges pour la période de septembre 2022 à octobre 2024. Ce décompte actualisé laisse apparaître un solde débiteur de 12.489,07 euros.

Aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de mars 2024, il convient en conséquence de condamner in solidum la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 12.489,07 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois d'octobre 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 9.098,87 euros et, pour le surplus, à compter du 8 novembre 2024, date de délivrance de l'assignation.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE causant un préjudice à la SA d'HLM SEQENS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 juillet 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de ladite indemnité à compter du 1er novembre 2024, les sommes antérieures dues à ce titre étant comprises au titre de la provision.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée.

La demande de majoration des intérêts de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S], qui succombent à la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La SARL MARO PLOMBERIE COUVERTURE et Monsieur [M] [S] sont également condamnés in solidum à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS