TJ Évry, 14 févr. 2025, RG 24/01368

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 14 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01368 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTW5

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 7 janvier 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [O] [G]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Tony CAPPAI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

Monsieur [P] [K]
chez Maître [L] [U], [Adresse 3]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

Monsieur [V] [Z]
chez Maître [L] [U], [Adresse 3]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

DÉFENDEURS D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Monsieur [O] [G] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z], au visa des articles 63 et suivants et 835 du code de procédure civile et des articles 1626 et suivants du code civil, aux fins de voir :
- Constater que la garantie d'éviction par Monsieur [K] et Madame [Z] est acquise à Monsieur [G] et que l'existence de l'obligation de Monsieur [K] et Madame [Z] n'est pas sérieusement contestable ;
- Accorder en conséquence à Monsieur [O] [G] une provision et condamner à ce titre solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] à lui verser une provision :
- d'un montant de 13.526,30 euros TTC correspondant au coût de la prestation qu'il entend confier à l'entreprise MB CONSTRUCTION pour faire face à la demande de la SCCV [Adresse 5] de démolition / reconstruction du mur litigieux existant entre les parcelles AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 4],
- d'un montant de 1.380 euros TTC correspondant au coût de la prestation du cabinet Arkane FONCIER pour le rétablissement des limites entre la parcelle AM n°[Cadastre 2] et la parcelle AM n°[Cadastre 4] par la pose de nouvelles bornes rouges en remplacement de celles posées par Arkane GONCIER le 21 août 2019 et non retrouvées,
- et ce sous réserves d'autres demandes indemnitaires de la SCCV [Adresse 5], le tout au titre des « frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire » au sens des dispositions de l'article 1630 du code civil ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] à payer à Monsieur [O] [G] une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] à payer à Monsieur [G] les autres éventuelles condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCCV [Adresse 5] dont les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [Z] aux dépens dont distraction au profit de Maître Tony CAPPAI, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 janvier 2025 au cours de laquelle Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, s'est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [G] expose que, par acte authentique du 20 décembre 2023, il a acquis de Monsieur [P] [I] et Madame [V] [Z] une parcelle cadastrée AM n°[Cadastre 2] sur laquelle est édifiée une maison. Il ajoute que la SCCV [Adresse 5], propriétaire de la parcelle contiguë, l'a informé de ce que le mur construit en limite séparative des deux parcelles empiète sur son terrain. Elle précise que, cette dernière l'ayant mis en demeure de procéder à la démolition dudit mur, il a sollicité ses vendeurs aux fins de prise en charge du coût des travaux nécessaires, lesquels ont proposé de solutionner à l'amiable ce litige en lui versant la somme de 8.000 euros. Il considère que cette somme est insuffisante au regard des devis versés aux débats lesquels avoisinent la somme de 13.000 euros. Il soutient en outre que la garantie d'éviction est acquise compte tenu de ce qu'il n'était pas informé de cet empiétement sur le fonds voisin lors de la vente.

Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils sollicitent du juge des référés de :

A titre principal, compte tenu de l'urgence et de l'absence de contestation sérieuse,
- Inviter les parties à se soumettre à une médiation judiciaire et d'ores et prendre acte de l'accord du concluant ;
Subsidiairement,
- Juger que la garantie d'éviction n'est pas due ;
- Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur [O] [G] et de la SCCV [Adresse 5] ;
- Rejeter les demandes de condamnation de Monsieur [O] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- Condamner Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [O] [G] ou tout succombant aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z] soutiennent qu'ils ont toujours été favorables à trouver une issue amiable au litige et réitère leur accord de procéder au paiement de la somme de 8000 euros à Monsieur [O] [G] afin de mettre un terme au litige. Ils font valoir que la garantie d'éviction est exclue du contrat de vente les liant et que, en tout état de cause, les conditions de sa mise en œuvre ne sont pas remplies, l'empiétement ne leur étant pas imputable dès lors que la construction du mur a été effectuée sur la base du bornage réalisée par l'entreprise COLAS chargée du terrassement de l'ensemble immobilier en construction sur la parcelle empiétée.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur les interventions forcées et la demande de jonction

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Le juge apprécie souverainement l'opportunité de la jonction.

Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal, et selon l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l'espèce, Il y a lieu de constater que le litige entre Monsieur [O] [G] et les consorts [K]-[Z] ne présente aucun lien suffisant avec le litige qui concerne Monsieur [O] [G] et la SCCV [Adresse 5]. De plus, il n'est pas dans l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Dès lors, il n'y a pas lieu d'ordonner la jonction de la présente procédure avec celle engagée par la SCCV [Adresse 5] à l'encontre de Monsieur [O] [G].

En outre, il convient de déclarer irrecevables les demandes en intervention forcée formées par Monsieur [O] [G].

Sur la demande de médiation

Aux termes de l'article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation.
Le médiateur désigné par le juge a pour mission d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d'instance par le juge des référés.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner une médiation compte tenu des explications des parties et des éléments versés aux débats.

Sur la demande de provision

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

En l'espèce, Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z] ne contestent pas avoir érigé un mur sur la parcelle AM n°[Cadastre 2], dont ils étaient propriétaires jusqu'au 20 décembre 2023, en limite séparative de la parcelle AM n°[Cadastre 4] appartenant à la SCCV [Adresse 5].

Il n'est pas contesté de part et d'autre que le mur construit sur la parcelle AM n°[Cadastre 2], appartenant désormais à Monsieur [O] [G], doit être démoli afin de faire cesser l'empiétement sur la parcelle AM n°[Cadastre 4].

Les parties défenderesses, ne contestant pas le principe mais le quantum de la demande provisionnelle, rappellent à l'audience qu'ils offrent de procéder au règlement de la somme de 8.000 euros.

Or, Monsieur [O] [G] estime que ce montant est insuffisant au regard des devis qu'il produit. A la lecture desdits devis, il y a lieu de constater que le coût des travaux estimés par les entreprises mandatées comprend non seulement la démolition du mur mais également sa reconstruction alors que les devis produits par les défenderesses comprennent seulement la démolition ou la consolidation du mur.

Pour faire cesser l'empiétement, seule la démolition ou la consolidation apparaît nécessaire dès lors la somme de 8.000 euros que les défenderesses offrent de régler n'apparaît pas dérisoire.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [V] [Z] à payer une somme provisionnelle non sérieusement contestable de 8.000 euros au titre de la démolition du mur édifié en limite séparative des parcelles AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 4].

Monsieur [O] [G] ne démontre pas à l'évidence qu'il appartient aux défenderesses de prendre à leur charge le coût de la prestation du cabinet Arkane Foncier pour le rétablissement des limites de la parcelle par la pose de nouvelles bornes en remplacement de celles posées et non retrouvées lors de l'intervention du géomètre le 7 mars 2024.

En effet, Monsieur [O] [G] ne peut fonder sa demande provisionnelle en paiement sur la mise en œuvre de la garantie d'éviction dès lors qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les conditions de sa mise en œuvre.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande indemnitaire ainsi que celles formées sur le fondement de l'article 1630 du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Dès lors, conformément à la demande, la condamnation aux dépens sera assortie d'un droit pour le conseil de la demanderesse de recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [V] [Z], qui échouent dans la présente instance, aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Compte-tenu des circonstances de l'espèce et au regard de l'équité, il y a lieu de ne condamner quiconque au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,