TJ Nice, 14 févr. 2025, RG 24/01908

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01908 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6WV
du 14 Février 2025

N° de minute

affaire : [R] [N] divorcée [G]
c/ S.A.R.L. AL.BA.TRO’S, dont le siège social est [Adresse 4]

Grosse délivrée

à Me PEROTTI

Expédition délivrée

à Me CONCAS

le
l’an deux mil vingt cinq et le quatorze Février à 14 H 00

Nous, Florence DIVAN, Juge placée, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Octobre 2024 déposé par commissaire de justicr.

A la requête de :

Mme [R] [N] divorcée [G]
domiciliée : chez
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Sébastien PEROTTI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. AL.BA.TRO’S, dont le siège social est [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 septembre 2002, Madame [R] [N] a donné à bail commercial à la SARL AL.BA.TRO’S des locaux commerciaux sis à [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer de 9 338,12 euros hors taxes, payable par trimestre anticipé.

Suivant jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Nice rendu le 4 février 2015, il a été constaté l’accord des parties sur un renouvellement du bail précité pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2011, et de la fixation du loyer sur renouvellement au montant plafonné de 3 130 euros par trimestre.

Suivant jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice rendu le 5 juillet 2023, il a été constaté l’accord des parties sur un renouvellement du bail précité pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2020, et de la fixation du loyer sur renouvellement au montant plafonné de 3 638,10 euros par trimestre.

Au regard de la révision annuelle, le montant du loyer hors charges et hors taxes s’élevait au 1er septembre 2023 à la somme de 4 003,96 euros.

Les 4 octobre 2023 et 13 septembre 2024, Madame [R] [N] a fait délivrer à la SARL AL.BA.TRO’S un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail.

Selon acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [R] [N] a fait assigner la SARL AL.BA.TRO’S devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail commercial, régularisé le 4 septembre 2002 et dernièrement renouvelé à compter du 1er septembre 2020, par le jeu de la clause résolutoire intervenu le 14 octobre 2024 ; Ordonner l’expulsion de la SARL AL.BA.TRO’S et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2], dès après la signification de la décision à intervenir et si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; Dire et juger que le sort des meubles garnissant le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner la SARL AL.BA.TRO’S à payer à Madame [R] [N], la somme provisionnelle de 31 155,75 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 15 octobre 2024, outre les intérêts dus ; Condamner la SARL AL.BA.TRO’S à payer à Madame [R] [N] une somme provisionnelle mensuelle de 1 335 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’au jour de la libération effective des lieux ; Condamner la SARL AL.BA.TRO’S à payer à [R] [N] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire et juger que les dépens seront mis à la charge de la SARL AL.BA.TRO’S, en ce compris les frais de commandement délivré le 13 septembre 2024.
Elle expose, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1224 et suivants du code civil et 834 du code de procédure civile que la SARL AL.BA.TRO’S est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer deux commandements de payer portant sur les sommes de 8 702,23 euros puis 27 975,56 euros et que ces commandements de payer sont demeurés infructueux.

A l’audience, elle indique ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire, sollicitée par la société défenderesse.

Madame [R] [N] a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état certifié des inscriptions en date du 15 octobre 2024.

Dans ses conclusions visées par le greffe à l’audience, la SARL AL.BA.TRO’S demande au juge des référés de :
Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire insérée au bail jusqu’au 31 mai 2025, afin de permettre au locataire commercial de céder son fonds de commerce sous l’égide de Maître [D] [W], notaire, au prix principal de 40 000 euros ; Débouter Madame [R] [N] du surplus de ses demandes, les dépens de la procédure étant laissés à la charge du locataire commercial.
Elle ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif s’élevant, à la date du commandement de payer du 13 septembre 2024, à la somme de 27 975,56 euros. Elle expose que des formalités sont en cours en vue de la cession de son fonds de commerce, pour un prix de 40 000 euros.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [R] [N] verse aux débats le contrat de bail commercial initial, le commandement de payer du 13 septembre 2024 rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié ainsi que le détail des sommes dues.

Une clause résolutoire est effectivement insérée au contrat de bail, applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers, un mois après commandement de payer rester infructueux.

La SARL AL.BA.TRO’S ne conteste pas que le commandement de payer est demeuré infructueux.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 14 octobre 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 15 octobre 2024 versé aux débats que la SARL AL.BA.TRO’S demeure redevable de la somme de 31 155,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024, les paiements étant trimestriels et payables par anticipation.

Dès lors, la SARL AL.BA.TRO’S sera condamnée au paiement de la somme de 31 155,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 27 975,56 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SARL AL.BA.TRO’S indique qu’une promesse de cession sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt est en cours d’élaboration. Elle verse aux débats un courrier de Maître [D] [W], notaire à [Localité 1], du 27 novembre 2024, sollicitant des documents, notamment titre de propriété et chiffres d’affaires mensuels.

Madame [R] [N] ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire, le prix de cession devant permettre de la désintéresser totalement de sa dette locative.

La suspension de la clause résolutoire sera en conséquence ordonnée, jusqu’au 31 mai 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement à la date du 31 mai 2025 des échéances dues ainsi que du loyer courant ou des provisions sur charges, Madame [R] [N] sera autorisée à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle qui reprendra son plein effet et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, l’expulsion de son locataire au besoin avec le concours de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait acquise au profit du bailleur, la SARL AL.BA.TRO’S sera redevable d’une provision à valoir sur l'indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 1 335 euros par mois à compter de la résiliation et jusqu’au départ du locataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La SARL AL.BA.TRO’S sera condamnée à payer à Madame [R] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 13 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS