TJ Pontoise, 14 févr. 2025, RG 24/00696

DU 14 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00696 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NZBW

Code NAC : 30B

SCI DE L IMAGE
C/
S.A. SOCIETE GARAGE D’[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

SCI DE L IMAGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Manuela ROCHA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 114, et Me Catherine MERMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1857

DÉFENDEUR

S.A. SOCIETE GARAGE D’[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et Me Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D230

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Débats tenus à l’audience du 13 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 14 Février 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 30 octobre 2015, la S.C.I. CAMELIA (aux droits de qui vient désormais la S.C.I. DE L’IMAGE) a donné à bail à la S.A.R.L. DSW (aux droits de qui vient désormais la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration) un local sis à [Adresse 4], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2015, moyennant un loyer annuel de 42.000 Euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et par avance.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 2 août 2023, la S.C.I. DE L’IMAGE a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 29.779,10 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er août 2023, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 30 mai 2024, la S.C.I. DE L’IMAGE a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la société GARAGE ABBEVILLE, S.A. à conseil d’administration,, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :
*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
*l’autorisation de faire expulser la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,
*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de la S.C.I. DE L’IMAGE et aux frais de la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration,
*la condamnation de la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, à verser à la S.C.I. DE L’IMAGE une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 6.750 Euros, à compter du 30 mai 2024, date de délivrance de l’assignation, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
*la condamnation de la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, à verser à la S.C.I. DE L’IMAGE une somme de 38.315,73 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 13 mai 2024, somme actualisée dans les conclusions à la somme minorée de 36.857,97 Euros, montant confirmé lors de l’audience de plaidoiries, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 29.779,10 Euros,
*la condamnation de la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, à verser à la S.C.I. DE L’IMAGE une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 décembre 2024, la S.C.I. DE L’IMAGE s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Toutefois, en réponse aux arguments opposés par sa société locataire, elle solicite à titre subsidiaire la constatation de l’existence d’une contestation sérieuse concernant la détermination des loyers et charges dus par la société GARAGE D’[Localité 3] et le renvoi au fond pour qu’il soit statué sur ce point, mais en maintenant l’expulsion sans délai de la société locataire et des occupants de son chef.

La société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, représentée en défense lors de l’audience, s’oppose aux prétentions en demande et sollicite :
*le dit et jugé que les demandes de sa société bailleresse se heurtent à une contestation sérieuse,
*le débouté de l’ensemble des prétentions de la S.C.I. DE L’IMAGE,
*à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail et l’octroi d’un délai rétroactif de paiement (sic) jusqu’à l’audience de plaidoirie,
*en tout état de cause, l’ordre donné à la S.C.I. DE L’IMAGE de produire les pièces justificatives et le mode de calcul de sa demande de quote part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la présente ordonnance,
*la condamnation de la S.C.I. DE L’IMAGE à verser à la société GARAGE D’[Localité 3] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 14 février 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la S.C.I. CAMELIA (aux droits de qui vient désormais la S.C.I. DE L’IMAGE) et la S.A.R.L. DSW (aux droits de qui vient désormais la société GARAGE [Localité 3]) contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 2 août 2023, réglé sa dette locative. Elle le reconnaît et tente de justifier sa carence en exposant que la S.C.I. DE L’IMAGE lui réclame des loyers antérieurs à son acquisition du local loué, ce qui néanmoins peut se justifier par une subrogation de la S.C.I. DE L IMAGE à la S.C.I. CAMELIA initialement propriétaire. Elle ajoute que la S.C.I. DE L IMAGE ne démontre pas avoir acquitté de paiement subrogatif à l’égard de la S.C.I. CAMELIA, de sorte que dans le commandement de payer, sur les 29.779,10 euros réclamés, seule serait justifiée une somme de 10.541,16 euros.

Néanmoins,même si l’on acquiesçait aux arguments de la société locataire, elle aurait laissé une dette locative de 10.541,16 euros.

La société GARAGE D’[Localité 3] ajoute que, nonobstant ces lourdes imprécisions dans les comptes de la société bailleresse, elle a apuré la dette locative ayant fait l’objet du commandement de payer AVANT que la société bailleresse ne l’assigne en acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, ladite clause résolutoire est acquise dès lors que la dette locative n’est pas réglée dans le mois qui suit la délivrance du commandement de payer, et ce quelle que soit la date à laquelle la société bailleresse sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés. De sorte qu’en l’espèce, incontestablement, la clause résolutoire est acquise à la date du 3 septembre 2023 et, comme le Code civil ne prévoit pas la possibilité d’accorder à la société locataire des délais de paiement rétroactifs, celui-ci ne pourra qu’ordonner l’expulsion de la société GARAGE D’[Localité 3], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 4], avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient corrélativement de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Mais en l’espèce, la société GARAGE D’[Localité 3] a démontré que le quantum des prétentions de la société bailleresse n’était nullement justifié par les décomptes versés aux débats, lesdits décomptes comportant trop d’imprécisions et d’erreurs pour pouvoir éclairer utilement le juge des référés dans sa fixation du montant de la dette locative : puisque la S.C.I. DE L’IMAGE aurait notamment réclamé à sa locataire une somme de 330,23 euros au titre de l’indexation pour les mois d’ avril et mai 2022 ...après lui avoir envoyé une quittance pour un montant supérieur au loyer indexé. De même, dans les décomptes qu’elle présente, la S.C.I. DE L’IMAGE évalue le loyer dû à un montant de 4.135,22 euros à compter du mois de novembre 2022, et ce alors que jusqu’en février 2024 elle adressait à sa locataire des avis d’échéance pour des montants de 3.830,23 euros.

Aussi le juge des référés ne pourra-t-il que renvoyer les parties à se pourvoir devant les juges du fond pour obtenir une condamnation de la société GARAGE D’[Localité 3] au paiement du reliquat locatif encore dû. Et c’est toujours devant les juges du fond que le GARAGE D’[Localité 3] pourra demander la condamnation de la S.C.I. DE L’IMAGE à produire les pièces justificatives et le mode de calcul de sa demande de quote part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, comme il l’avait fait à titre reconventionnel.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ni prononcée par une décision de justice ayant déjà acquis l’autorité de la chose jugée. Par la suite, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, dès lors qu’il n’a pas été possible au juge des référés de calculer avec précision le montant de la dette locative du GARAGE D’[Localité 3], il serait vain et incohérent de prétendre fixer des mensualités pour permettre au GARAGE D’[Localité 3] d’apurer sa dette locative. Aussi les parties sont-elles conviées à saisir les juges du fond pour obtenir une condamnation du GARAGE D’[Localité 3] au règlement de sa dette locative ainsi que l’octroi de délais de paiement mensuels.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la S.C.I. DE L’IMAGE une somme de 1.800 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que la négligence de la société GARAGE [Localité 3], S.A. à conseil d’administration, l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS