TJ Pontoise, 14 févr. 2025, RG 24/00376

DU 14 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00376 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NV6W

Code NAC : 30B

Monsieur [Y], [R] [L]
C/
S.A.R.L. BAMAKO MARKET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y], [R] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gilles PARUELLE de la SCP PARUELLE ETASSOCIE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 2, et Me Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS, vestiaire :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. BAMAKO MARKET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Xavier LAMBERT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 209

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Débats tenus à l’audience du 13 décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 14 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 26 octobre 2017, Monsieur [Y] [L] a donné à bail à la S.A.R.L. BAMAKO MARKET un local sis à [Adresse 2], et ce pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2017, moyennant un loyer annuel de 15.422,28 Euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur [Y] [L] a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 5.270,64 Euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 janvier 2024, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 2 avril 2024, Monsieur [Y] [L] a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la S.A.R.L. BAMAKO MARKET, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :
*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
*l’autorisation de faire expulser la S.A.R.L. BAMAKO MARKET et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,
*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans un garde-meubles au choix de Monsieur [Y] [L] et aux frais de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET,
*la condamnation de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à verser à Monsieur [Y] [L] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.587 Euros, à compter du 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
*la condamnation de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à verser à Monsieur [Y] [L] une somme de 2.671,11 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés à la date du 25 février 2024,
*la condamnation de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à verser à Monsieur [Y] [L] une somme de 267,11 Euros au titre de la clause pénale,
*la condamnation de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à verser à Monsieur [Y] [L] une somme de 1.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 décembre 2024, Monsieur [Y] [L] s’est fait représenter et a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de la dette locative à la même somme de 2.671,11 Euros, mais due à une date plus récente.

La S.A.R.L. BAMAKO MARKET, représentée, assistée de son conseil, a sollicité :
*à titre principal, in limine litis, le dit et jugé que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 janvier 2024 est invalide et inopérant pour cause d’imprécision,
*le dit qu’il n’y a pas lieu à mise en oeuvre de la clause résolutoire et le rejet de l’ensemble des demandes fin moyens et prétentions du bailleur,
*à titre subsidiaire, le dit et jugé qu’existe une contestation sérieuse sur le montant des loyers réclamés et qu il y a lieu de rejeter les demandes du bailleur ou le renvoyer à se mieux pourvoir,
*à titre très subsidiaire, l’octroi à la société locataire d’un délai de grâce d’un mois pour apurer sa dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire et le dit que la clause résolutoire n’aura pas joué si la société BAMAKO MARKET se libère de sa dette locative dans les conditions fixées par l’ordonnance,
*en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [L] à verser à la société BAMAKO MARKET une somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, la société locataire expose avoir eu un désaccord avec son bailleur à propos des augmentations très élevées du loyer. Elle n’a donc pas appliqué la majoration imposée, de sorte que Monsieur [L] lui a fait délivrer un commandement de payer, et ce bien que, la veille dudit commandement de payer, la société BAMAKO MARKET ait effectué deux virements de 1.395,51 euros.

Elle ajoute que le montant exigé dans le commandement de payer est erroné puisqu’elle a fait deux virements la veille de la délivrance du commandement de payer. De plus elle contestait le montant du nouveau loyer, de sorte que le montant exigé dans le commandement de payer lui paraît inexact. Elle ajoute que son bailleur lui doit un reliquat sur les charges de 2020.

Monsieur [Y] [L] s’est opposé à cette demande.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 14 février 2025.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR L’EXCEPTION SOULEVEE IN LIMINE LITIS TENANT A LA NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER DU FAIT DE SON IMPRECISION INVOQUEE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par Monsieur [Y] [L] et la S.A.R.L. BAMAKO MARKET contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Certes, la S.A.R.L. BAMAKO MARKET démontre avoir fait un versement à son bailleur la veille de la délivrance dudit commandement de payer, versement dont il n’aurait pas été tenu compte. Mais il ne s’agit pas là de quelque malveillance du bailleur, les documents et décomptes ayant probablement été donnés au commissaire de justice antérieurement au jour de délivrance du commandement de payer. De sorte que la société locataire ne peut reprocher à son bailleur quelque malignité, l’inexactitude du décompte figurant dans le commandement de payer ayant été causée par le retard pris par la société locataire dans le règlement de son loyer, étant rappelé qu’un adage de Droit français empêche quiconque d’invoquer sa propre turpitude...

Par ailleurs, la S.A.R.L. BAMAKO MARKET affirme que son bailleur lui doit un reliquat sur les charges de 2020 mais elle ne le démontre pas, et ne démontre pas non plus avoir sollicité dudit bailleur un apurement des comptes.

De sorte que l’exception en nullité soulevée in limine litis par la S.A.R.L. BAMAKO MARKET ne pourra qu’être rejetée par le juge des référés.

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Si l’on suit le décompte versé en défense, la société locataire avait encore un reliquat locatif impayé un mois après la délivrance du commandement de payer, de sorte que formellement la clause résolutoire doit être considérée acquise : le fait que la société locataire n’accepte pas l’augmentation du loyer n’ayant pas d’influence sur le décompte arithmétiquement dû, puisque la société BAMAKO MARKET n’a pas initié de procédure en contestation de l’augmentation du loyer, qui dès lors doit être appliquée.

Dans la mesure où la S.A.R.L. BAMAKO MARKET n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 24 janvier 2024, réglé son reliquat locatif, la clause résolutoire est donc acquise à la date du 25 février 2024 et il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET, en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par Monsieur [Y] [L], il apparaît que la S.A.R.L. BAMAKO MARKET est incontestablement redevable de la somme totale de 2.671,11 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 décembre 2024, cette somme correspondant à un arriéré quelque peu ancien mais non apuré au fil des mois.

Il convient donc de condamner la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à verser à titre provisionnel à Monsieur [Y] [L] une somme de 2.671,11 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 13 décembre 2024.

Il convient également d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 2], avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la S.A.R.L. BAMAKO MARKET aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ni prononcée par une décision de justice ayant déjà acquis l’autorité de la chose jugée. Par la suite, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des débats et de l’examen des pièces versées, que la S.A.R.L. BAMAKO MARKET est de bonne foi et se propose d’apurer sa dette locative en une seule mensualité. Il apparaît qu’au vu des ressources estimées de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET, et de la relative régularité avec laquelle elle s’acquitte jusqu’à présent des loyers dus, cette proposition d’apurement de sa dette est raisonnable. Aussi en sera-t-il tenu compte pour accorder à la S.A.R.L. BAMAKO MARKET des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’ article L 145-41 du Code de commerce et l’autoriser à rembourser sa dette en un mois avec le paiement du loyer suivant, les effets de la clause résolutoire inscrite dans le bail étant corrélativement suspendus, dans les formes et conditions prévues dans le présent dispositif.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la S.A.R.L. BAMAKO MARKET à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, Monsieur [Y] [L] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, Monsieur [Y] [L] devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à Monsieur [Y] [L] une somme de 1.000 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude de la S.A.R.L. BAMAKO MARKET l’a contraint à engager.

PAR CES MOTIFS