TJ Strasbourg, 14 févr. 2025, RG 24/07529

N° RG 24/07529 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EV

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/07529
N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EV

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Laurie TECHEL
- Mme [E]
- M. [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. 7 DOME
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 531 585 701
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laurie TECHEL, substituée par Me Elodie MONCADE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 96

DEFENDEURS :

Madame [Z] [E]
demeurant [Adresse 5]
non comparante, non représentée

Monsieur [B], [S] [E]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er août 2023 avec prise d'effet au 4 août 2023, la SCI 7 DOME a loué à Madame [Z] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 606,21 euros outre 45 euros de provision pour charges, payable à terme à échoir au plus tard le 5 de chaque mois.

Un acte de caution solidaire a été établi le 26 juillet 2023 selon lequel Monsieur [B] [E] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Madame [Z] [E].

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SCI 7 DOME a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 604,28 euros au titre des loyers et charges échus au 13 décembre 2023, mois de décembre inclus.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [B] [E], caution, par acte de commissaire de justice remis, le 4 janvier 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er mars 2024 et du 8 mars 2024, la SCI 7 DOME a fait assigner Madame [Z] [E] et Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 3 964,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 26 février 2024 terme du mois de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l'assignation et de la décision,condamner solidairement la locataire et la caution à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,condamner solidairement la locataire et la caution à payer la somme de 800 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et la notification de l'assignation à la préfecture.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 mars 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à l'audience du 10 décembre 2024 pour production par la demanderesse d'un décompte actualisé.

A cette audience, la SCI 7 DOME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9 823,82 euros, au titre des loyers et charges échus au 2 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et indique que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant. Elle indique ne pas avoir connaissance d'une situation de surendettement concernant Madame [Z] [E].

Citée par acte délivré à dépôt à étude, Madame [Z] [E] ne comparaît pas.
Cité par acte délivré à dépôt à étude, Monsieur [B] [E] est également absent.

La locataire ne s'est pas rendue aux rendez-vous en vue de l'établissement de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 mars 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI 7 DOME verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 2 décembre 2024, la dette locative de Madame [Z] [E] s’élève à la somme de 9 823,82 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [B] [E] s'est porté caution en cas de défaillance par le locataire pour garantir les loyers, les réparations locatives, les impôts et taxes, les indemnités d'occupation, des dommages-intérêts, tous les frais et dépens, dans la limite de 29 088 euros et ce, pour la première période du bail et deux éventuels renouvellements soit pour une durée de 18 années.

De plus, le commandement de payer du 21 décembre 2023 a été régulièrement dénoncé à la caution le 4 janvier 2024.

Il convient donc de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme 9 823,82 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 21 décembre 2023 pour la somme de 2 604,28 euros, à compter de l'assignation du 1er mars 2024 pour la somme de 3 964,82 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [Z] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Madame [Z] [E] et Monsieur [B] [E] seront également condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [E] et Monsieur [B] [E] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 7 DOME et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Madame [Z] [E] et Monsieur [B] [E] seront condamnées in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS