TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 23/06647

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/06647 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XURM
N° de MINUTE : 25/00132

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE [5] SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GEMALIA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0710

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté

Madame [S] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] sont propriétaires des lots 303 et 314 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner « conjointement et solidairement » (sic) Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] à lui payer la somme de 22 306,69 euros au titre des appels impayés au 27 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-condamner « conjointement et solidairement » (sic) Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] à lui payer la somme de 5 106 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-ordonner la capitalisation des intérêts
-condamner « conjointement et solidairement » (sic) Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner « conjointement et solidairement » (sic) Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Christian MAXIMILIEN Toque E 710.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2020 à 2022
-un décompte des impayés arrêté au 27 janvier 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 5 106 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Doit également être exclue du décompte la somme de 990,51 euros inscrite au débit des copropriétaires sous l’intitulé « solde débiteur jugement 2015 » dans la mesure où inclure une telle somme reviendrait à condamner ces derniers deux fois au paiement de la même somme.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 316,18 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 27 janvier 2023.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 5 106 euros au titre des frais de recouvrement.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure antérieure au 6 septembre 2021, l’ensemble des frais facturés avant cette date seront écartés.

Il convient également de déduire les frais de suivi contentieux, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production des accusés de réception de l’envoi de trois lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 90 euros, étant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire.

Les frais d’hypothèque ne sont quant à eux pas justifiés par les pièces produites.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C] sont redevables de la somme de 90 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [J] [Z] [C] et Madame [S] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Christian MAXIMILIEN.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,