TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 23/04644

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/04644 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUKG
N° de MINUTE : 25/00096

Monsieur [Z] [D] [B]
né le 20 Mai 1979 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [V] [N] [A]
née le 26 Novembre 1980
[Adresse 1]
[Localité 6]

Monsieur [Y] [H] [S] [J]
né le 14 Septembre 1981 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [M] [I]
née le 07 Octobre 1982 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Madame [C] [R] [F]
née le 19 Octobre 1967 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Ayant tous pour avocat :
Maître Jérôme NORMAND, Cabinet BRUN CESSAC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452

DEMANDEURS

C/

La S.A.S. [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI, la SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SAS [Localité 9] a, en qualité de maître de l’ouvrage, fait construire un ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Plusieurs lots ont été vendus en l’état d’achèvement :
- par acte du 20 mai 2020, à M. [B] et Mme [W] pour un prix de 760 000 euros ;
- par acte du 22 mai 2020, à M. [J] et Mme [I] pour un prix de 880 000 euros ;
- par acte du 30 janvier 2020, à Mme [F] pour un prix de 355 000 euros.

Les appartements ont été livrés avec réserves le 31 mars 2022 et d’autres réserves ont été signalées ultérieurement.

Les acquéreurs ont mis en demeure la SAS [Localité 9] d’avoir à procéder aux travaux nécessaires en vue de lever les réserves.

C’est dans ces conditions que M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] ont, par acte d’huissier du 28 avril 2023, fait assigner la SAS [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- condamner la SAS [Localité 9], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de M. [B] et Mme [A] ;
- condamner la SAS [Localité 9], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de M. [J] et Mme [I] ;
- condamner la SAS [Localité 9], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de Mme [F] ;

A titre subsidiaire,
- condamner la SAS [Localité 9] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à M. [B] et Mme [A], soit la somme de 38 000 euros ;
- condamner la SAS [Localité 9] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à M. [J] et Mme [I], soit la somme de 44 000 euros ;
- condamner la SAS [Localité 9] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à Mme [F], soit la somme de 16 750 euros ;

En tout état de cause,
- condamner la SAS [Localité 9] à régler la somme de 10 000 euros par personne à titre de dommages et intérêts à M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] ;
- condamner la SAS [Localité 9] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;
- condamner la SAS [Localité 9] à régler à M. [B] et Mme [A] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS [Localité 9] à régler à M. [J] et Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS [Localité 9] à régler à Mme [F] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, la SAS [Localité 9] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- A titre subsidiaire, réduire l’indemnisation allouée à M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] à chacun la somme de 1 000euros ;
- condamner in solidum M. [B], Mme [A], M. [J], Mme [I] et Mme [F] à payer à la société SAS [Localité 9] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance.
*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l'occasion de travaux d'en établir la matérialité, conformément à l'article 9 du code de procédure civile.

Les responsabilités encourues par les intervenants à l'acte de construire au titre de ces désordres pouvant, selon leur nature, relever de garanties d'ordre public, exclusives du droit commun de la responsabilité civile, il importe également de les qualifier.

Ainsi, les désordres cachés au jour de la réception – qui incluent les désordres ayant fait l'objet d'une réserve à réception, mais qui ne se sont révélés que par la suite dans leur ampleur et leurs conséquences – peuvent relever :
- de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et 1792-2 du code civil, laquelle couvre, d'une part, les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination, et, d'autre part, les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement de l'ouvrage faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- de la garantie biennale prévue par l'article 1792-3 du code civil, laquelle renvoie au mauvais fonctionnement, dans les deux années suivant la réception, des autres éléments d'équipement de l'ouvrage ;
- de la responsabilité civile de droit commun sinon.

A l'inverse, les désordres apparents au jour de la réception peuvent :
- relever de la responsabilité civile de droit commun s'ils ont fait l'objet d'une réserve non levée par l'entrepreneur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ;
- ne relever, en eux-mêmes, d'aucune garantie ni responsabilité s'ils n'ont fait l'objet d'aucune réserve, sauf application de la garantie prévue par l'article 1642-1 du code civil, selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Les constructeurs concernés par des désordres relevant des garanties décennale ou biennale, et le vendeur d'immeuble à construire concerné par un désordre apparent relevant de l'article 1642-1 du code civil, engagent leur responsabilité de plein droit – autrement dit sans que soit exigée la démonstration d'une faute – à l'égard du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur, sauf s’ils établissent que les désordres proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d'intervention, étant précisé que la mission de chaque intervenant à l'acte de construire s'interprète strictement.

A ce titre, il convient de rappeler que, selon les articles 1646-1 et 1792-1 du même code, sont réputés constructeurs de l’ouvrage le vendeur d'immeuble à construire, ainsi que tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

La responsabilité civile de droit commun est applicable aux désordres et aux intervenants ne relevant pas des garanties légales, sur le fondement contractuel – à apprécier en fonction de la teneur de l'obligation en cause, qui peut être de résultat ou de moyens –, sinon sur le fondement délictuel – étant précisé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 et Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254).

En l’espèce, force est de constater en premier lieu que les demandeurs sollicitent la levée des réserves par le vendeur en l’état de futur achèvement en se référant aux procès-verbaux de livraison, aux courriers ultérieurs et aux procès-verbaux de constat d’huissier alors qu’ils reconnaissent que certaines d’entre elles ont été levées.

Le tribunal n’est ainsi pas en mesure de déterminer avec précision l’objet de la demande, ne serait-ce que parce que la liste des réserves n’est pas précisément établie.

Par ailleurs, les demandeurs invoquent indistinctement les fondements juridiques applicables en matière de construction. A cet égard, il sera rappelé qu’il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l'occasion de travaux de les qualifier (apparent ou caché à réception ? réservé ou non ? nature décennale ou non ?).

De la même manière, les demandeurs affirment que certains éléments relevés par l’huissier de justice sont constitutifs de réserves sans exposer s’il s’agit de non conformités contractuelles (auquel cas il convient d’identifier clairement la stipulation en cause dans le contrat de vente) ou de non conformités aux règles de l’art.

Enfin et surtout, il sera observé, qu’en matière de construction, il appartient aux demandeurs d’établir la matérialité des réserves dont la levée est sollicitée. Il ne suffit en effet de dénoncer une réserve pour qu’elle acquiert la qualité de désordre au sens des garanties légales applicables en la matière.

Ainsi, la seule production de courriels ou courriers dénonçant des réserves est insuffisante à en établir la matérialité.

En outre, un procès-verbal de constat d’huissier, qui n’est pas un expert de la construction, ne peut suffire à établir une cause technique en matière de construction ou une non-conformité aux règles de l’art, à plus forte raison s’agissant d’une preuve extrajudiciaire non corroborée par d’autres éléments de preuve.

Se pose donc la question d’une éventuelle expertise judiciaire, qui pourra être ordonnée le cas échéant sur incident par le juge de la mise en état.

Il convient ainsi de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes, de révoquer l’ordonnance de clôture et d’inviter les demandeurs à produire leurs observations sur les points soulevés par le tribunal.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,