TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 22/11586

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 22/11586 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W6VU
N° de MINUTE : 25/00095

Monsieur [S], [H], [O] [K]
né le 29 Avril 1931 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Géraud BOMMENEL et Maître Julien BOUZERAND, la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

DEMANDEURS

La société LA ROCHE
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Géraud BOMMENEL et Maître Julien BOUZERAND, la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

INTERVENANT VOLONTAIRE

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de Madame [L] [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

La S.A. AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur du SDC du [Adresse 3]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Florence MONTERET- AMAR de la SCP MACL SCP d’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0184

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL La Roche (dont le cogérant est M. [K]) est propriétaire de divers lots (une chambre avec cuisine et plusieurs caves) au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] et assuré auprès de la SA Axa France IARD.

Se plaignant de divers désordres en parties communes affectant ses parties privatives, M. [K] a obtenu, suivant ordonnance de référé du 23 avril 2021, la désignation d’un expert judiciaire, M. [F], qui a déposé son rapport le 23 juin 2022.

C’est dans ces conditions que M. [K] a, par actes d’huissier du 16 novembre 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SA Axa France IARD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions notifiées le 14 mars 2023, la société La Roche est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par le syndicat des copropriétaires à la société La Roche.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 juin 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, M. [K] et la société La Roche demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- recevoir la société La Roche en son intervention volontaire principale ;
- débouter le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à réaliser les travaux préconisés par l’audit de l’immeuble à hauteur de 289 740 euros, en ce compris la démolition et la reconstruction de l’appentis appartenant à la SCI La Roche, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 20 000 euros au titre des travaux de remise en état de son logement en rez-de-chaussée ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 21 316,35 euros au titre de son préjudice relatif à la perte de loyers du logement au 31 mars 2024 ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 387,57 euros par mois jusqu’à la réception de l’ensemble des travaux des parties communes par l’architecte de la copropriété ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 39 040 euros au titre de son préjudice relatif à la perte de loyers des caves au 31 mars 2024 ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 640 euros par mois jusqu’à la réception de l’ensemble des travaux des parties communes par l’architecte de la copropriété ;
- dispenser la société La Roche de participer à la dépense commune des frais de toute la procédure ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Axa France IARD, à verser à la société La Roche la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter M. [K] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;
- condamner la société Axa France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires, sur la base du contrat multirisques immeuble, qui pourrait être prononcée à son encontre ;
- condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la SA Axa France IARD demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- constater la carence du syndicat des copropriétaires dans l’exécution des travaux sur les parties communes ;
- constater le caractère non accidentel des désordres subis par M. [K] ;
- dire et juger la SA Axa France bien fondée à dénier l’application de sa garantie ;
- débouter M. [K], la SARL La Roche, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre d’Axa France IARD ;
- condamner in solidum M. [K] et la SARL La Roche, à défaut le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Axa France IARD la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, in solidum M. [K] et la SARL La Roche, à défaut le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SARL La Roche

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SARL La Roche, qui est le propriétaire du bien.

Sur les demandes de M. [K]

L'article 14 alinéa 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Conformément à l'article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

Sur la demande d’exécution des travaux préconisés par l’audit de l’immeuble à hauteur de 289 740 euros, en ce compris la démolition et la reconstruction de l’appentis appartenant à la SCI La Roche

En l’espèce, M. [K] et la SCI La Roche soutiennent que l’immeuble est, dans son ensemble, vétuste et affecté de divers désordres justifiant la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assureur à réaliser les travaux de reprise des parties communes tels que préconisés par l’audit privé de l’immeuble.

Sur la demande dirigée de ce chef contre la SA Axa France IARD

En l’espèce, les obligations à la charge de l’assureur ne peuvent découler que du contrat d’assurance, lequel ne prévoit que des indemnisations par équivalent et nullement que l’assureur se charge lui-même de l’exécution des travaux.

La demande dirigée de ce chef contre la SA Axa France IARD sera ainsi rejetée.

Sur la demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, M. [K] sollicite la réalisation de l’intégralité des travaux prévus par l’audit réalisé par la société Mandon architecte alors que ses griefs comme le rapport d’expertise judiciaire portent spécifiquement sur la question de l’appentis et des caves.

S’agissant de l’appentis, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’il est vétuste et menace de s’écrouler, de sorte que la seule solution envisageable est une démolition/reconstruction.

Le tribunal relève cependant que l’expert impute l’état de l’appentis à la vétusté générale des lieux, sans le relier spécifiquement à un quelconque désordre des parties communes, étant observé qu’il ne fait que rapporter les déclarations de M. [K] s’agissant du lien éventuel avec l’affaissement de la cour, de sorte que cette relation causale ne peut être tenue pour acquise.

Surtout, il résulte du règlement de copropriété que « les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment, dit BATIMENT E, seront à la charge du copropriétaire du LOT NUMERO QUATRE CENT UN », soit le lot litigieux.

Il en résulte que la société La Roche ne peut solliciter du syndicat des copropriétaires la réparation de ce lot, et que sa demande sera rejetée.

En conséquence, la demande en paiement au titre des travaux de remise en état du logement (qui ne font d’ailleurs l’objet d’aucune évaluation objective, M. [K] se contentant de faire une évaluation forfaitaire) sera rejetée.

S’agissant des caves, dont le caractère de parties communes n’est pas contesté, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’elles sont vétustes, que des étais ont été installés et qu’il y a une fuite à proximité du compteur d’eau, cet état résultant d’un défaut prolongé d’entretien.

Il y a donc lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection des planchers hauts des caves tels que préconisés par l’expert judiciaire et par la société Mandon architecte dans son audit de mars 2019.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires démontre avoir entrepris les travaux dans le courant de l’année 2024, il n’y a lieu de prononcer une astreinte.

S’agissant du surplus des travaux, qui visent la réfection de l’ensemble de l’immeuble, force est de constater que :
- M. [K] se prévaut d’un rapport d’expertise extrajudiciaire non corroboré par d’autres éléments de preuve, de sorte que cette pièce ne peut fonder une décision de condamnation ;
- M. [K] ne rapporte la preuve d’aucun dommage spécifique et personnel en lien avec les autres constatations de la société Mandon.

Il en résulte que M. [K] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes indemnitaires de M. [K]

Il résulte de ce qui précède que, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’ayant pas été exposée au titre de l’appentis, la demande en paiement de la perte de loyers du logement sera rejetée.

S’agissant de la perte locative relative aux caves, le tribunal relève d’abord que M. [K] se fonde sur une évaluation peu rigoureuse et étayée par des pièces insuffisamment probantes.

Surtout, M. [K] ne démontre ni avoir loué les caves par le passé (alors que l’état de vétusté de l’immeuble est déjà ancien ainsi que le démontre l’injonction administrative d’avoir à exécuter des travaux décernée dans les années 1990), ni avoir eu l’intention de les louer plutôt que d’en user à des fins privées.

La demande sera ainsi rejetée.

Pour les mêmes motifs, et à plus forte raison s’agissant d’un préjudice futur, les demandes en paiement au titre des préjudices locatifs courant jusqu’à la réalisation des travaux seront rejetés.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, il convient d’abord de rappeler que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet nullement de dispenser un copropriétaire de « la dépense commune liée aux condamnations de toutes natures mises à la charge du syndicat des copropriétaires » mais seulement des frais de procédure.

La dispense sera ordonnée, dans la seule limite des frais de procédure.

Sur l’appel en garantie du SDC

En l’espèce, s’agissant d’une obligation de faire, le montant de la condamnation est indéterminé, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de son appel en garantie dirigé contre la SA Axa France IARD.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,