TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 23/10323

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/10323 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YH52
N° de MINUTE : 25/00101

La S.A.R.L. [Localité 6] SUD
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, SELAS LPA-CGR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

DEMANDEUR

C/

La S.A.R.L. REALIM
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Christophe SIZAIRE, la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 12 juillet 2022, la SARL [Localité 6] Sud a consenti à la SARL Realim une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un immeuble à usage de restaurant sis [Adresse 2], moyennant un prix de 1 950 000 euros, la date d’expiration ayant été fixée au 28 octobre 2022 à 16h00.

Les parties ont stipulé le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 195 000 euros et la bénéficiaire a séquestré la somme 97 500 euros entre les mains du notaire rédacteur.

La vente n’a pas été réitérée, la SARL Realim ayant refusé de la signer en se prévalant du défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives.

C’est dans ces conditions que la SARL [Localité 6] Sud a, par acte d’huissier du 19 octobre 2023, fait assigner la SARL Realim devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la SARL [Localité 6] Sud demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- juger que toutes les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente conclue le 12 juillet 2022 entre la SARL [Localité 6] Sud et la SARL Realim, ont été réalisées dans le délai de la promesse ;
- attribuer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 195 000 € prévue à la promesse de vente conclue le 12 juillet 2022 entre la SARL [Localité 6] Sud et la SARL Realim, à la SARL [Localité 6] Sud en sa qualité de promettant ;
- ordonner la libération de la somme de 97 500 € correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente en date du 12 juillet 2022 et versée chez le notaire lors de la signature au profit de la SARL [Localité 6] Sud ;
- condamner la SARL Realim à verser à la SARL [Localité 6] Sud la somme de 97 500 euros correspondant à la part de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente en date du 12 juillet 2022 et constituant le reliquat devant être versé à titre d’indemnité forfaitaire ;
- dire et juger que la somme de 195 000 euros produit intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2022, date de la mise en demeure de payer adressée par la SARL [Localité 6] Sud à la SARL Realim ;
- condamner la SARL Realim au paiement desdits intérêts ;

A titre subsidiaire,
- juger que la SARL Realim a commis une faute dans le cadre de l’exécution de la Promesse de vente qui lui a été consentie le 12 juillet 2022 par la SARL [Localité 6] Sud ;

- condamner la SARL Realim à verser à la SARL [Localité 6] Sud la somme de 121 651 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation de l’immeuble du 8 septembre au 14 novembre 2022 ;
- condamner la SARL Realim à verser à la SARL [Localité 6] Sud la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre au temps consacré par la SARL [Localité 6] Sud et ses équipes au traitement de ce litige et aux fins de poursuite de la commercialisation de l’immeuble à un autre candidat acquéreur ;

En tout état de cause,
- rejeter toutes les demandes fins et prétentions sollicitées par la SARL Realim à l’encontre de la SARL [Localité 6] Sud ;
- condamner le bénéficiaire au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la SARL Realim demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- juger que la promesse de vente est devenue caduque à compter du 11 août 2022 du fait de la non-réalisation de la condition suspensive relative à la constitution de la servitude ;
- débouter la SARL [Localité 6] Sud de ses demandes en vue de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 195 000 euros
- juger qu’il n’est établi aucune faute à l’encontre de la société Realim ;
- juger que la société [Localité 6] Sud ne justifie d’aucun préjudice particulier ;
- débouter la société [Localité 6] Sud de sa demande de dommages et intérêts présentée à titre subsidiaire ;

A titre reconventionnel,
- juger que la promesse de vente est devenue caduque à compter du 11 août 2022 du fait de la non-réalisation de la condition suspensive relative à la constitution de la servitude ;
- juger que la société Realim est bien fondée en sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ;
- ordonner la libération de la somme de 97 500 euros versée chez le notaire du promettant lors de la signature de la promesse de vente du 12 juillet 2022 ;
- autoriser la société Realim à se faire remettre cette somme par le séquestre sur simple présentation de la décision à intervenir ;
- condamner la société [Localité 6] Sud au paiement des intérêts légaux sur la somme de 97 500 euros à compter du 14 novembre 2022, avec application de l’article 1343-2 du code civil ;
- juger que la société [Localité 6] Sud a fait preuve de réticence dolosive vis-à-vis de la société Realim ;
- condamner la société [Localité 6] Sud au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,
- condamner la société [Localité 6] Sud au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent ne consistent que dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l'éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu'en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, la promesse de vente stipule, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation :

« Le sort de la somme à verser sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
- elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
- elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
- elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Il convient ainsi de déterminer si la condition suspensive relative à la constitution d’une servitude de passage sur la parcelle voisine section V numéro [Cadastre 1] s’est réalisée ou non.

La promesse stipule à cet égard que :

« Le PROMETTANT déclare que l’entrée et la sortie des véhicules stationnant sur la parcelle objet des présentes s’effectue pour partie, par une voie de circulation située sur la parcelle objet des présentes, mais également par une voie de circulation située sur la parcelle cadastrée section V numéro [Cadastre 1].

Ce passage sur la parcelle section V numéro [Cadastre 1] n’a fait l’objet d’aucune servitude.

Un plan figurant la voie de circulation, matérialisée en gris est demeuré ci-annexé.

A titre de condition suspensive de la réalisation des présentes, le PROMETTANT s’oblige à régulariser au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente réitérant les présentes, un acte constituant une servitude de passage dont l’emprise correspondant à la voie grisée au plan annexé, et profitant à la parcelle objet des présentes, en grevant la parcelle section V n°[Cadastre 1].

A cet acte sera annexé un plan matérialisant l’emprise de la servitude de passage.

Cette servitude de passage devra permettre la libre circulation des véhicules et piétons, sans aucune restriction.

Son entretien incombera aux propriétaires des fonds servant et dominant pour moitié chacun.

Le projet de constitution de cette servitude devra être approuvé par le BENEFICIAIRE, au moins vingt (20) jours avant sa signature.

Le BENEFICIAIRE étant directement intéressé par cette servitude, ses observations devront être intégrées à l’acte constitutif de cette servitude. En cas de désaccord, cette condition suspensive ne sera pas réalisée, et les présentes seront caduques. »

Si les parties ont rencontré une difficulté dans l’exécution de cette stipulation, il résulte clairement et sans discussion possible des échanges qu’elles sont convenues de poursuivre les négociations jusqu’à parvenir à un accord sur la nouvelle version de la servitude de passage établie au profit du fonds litigieux. Cet accord a été matérialisé par le courriel adressé le 28 septembre 2022 par le notaire de la SARL Realim dans lequel il indiquait : « mon client me confirme son accord pour la signature de l’acte de constitution de servitude (dernière version) ».

Dès lors que les parties ont manifesté leur accord sur cet acte il doit être considéré que, conformément aux dispositions de l’article 1193 du code civil visées supra, elles ont entendu s’obliger mutuellement dans les termes de la promesse ainsi modifiée.

Si la bénéficiaire soutient que la promesse est devenue caduque par l’effet du dernier alinéa des stipulations ci-dessus rapportées, le tribunal lui objectera que les parties sont convenues de poursuivre les négociations (cf. notamment le courriel du 7 septembre 2022 par lequel le notaire de la bénéficiaire indiquait que « [s]on client souhaiterait régulariser fin de ce mois ») afin de parvenir à une nouvelle solution jusqu’à concrétiser un accord de volontés matérialisé par le courriel du 28 septembre 2022 (pièce n°17 en demande). Ainsi, par leurs négociations puis par leur accord final, les parties ont clairement entendu prolonger les effets du contrat les liant, de sorte qu’il ne saurait être question de caducité.

Il s’ensuit que la condition suspensive litigieuse s’est réalisée (les délais de réalisation stipulés n’étant pas contestés) et que c’est donc légitimement que la SARL [Localité 6] Sud réclame le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le notaire sera autorisé à libérer le séquestre entre les mains de la SARL [Localité 6] Sud.

En application de l'article 1231-7 du même code (ancien article 1153-1 du code civil), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Du tout, il résulte que la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de la SARL Realim sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

L’article 1137 du code civil, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.

Le dol est caractérisé par la réunion de quatre conditions cumulatives : une manœuvre ou équivalent, émanant du cocontractant, de nature intentionnelle et ayant provoqué une erreur déterminante chez le cocontractant.

En application de l’article 1240 du code civil, le droit de demander la nullité d’un contrat sur le fondement de l’article 1137 du code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la promettante ait commis une réticence dolosive dès lors d’une part que l’hypothèse d’une erreur ne peut être écartée et d’autre part que la condition suspensive permettait justement à la bénéficiaire de se délier de son engagement.

En outre, à tenir pour vraie l’hypothèse du dol, force est de constater que toutes les informations utiles se sont révélées dès le mois d’août 2022 et que les parties ont, selon leur libre volonté et parfaitement instruites de la situation, poursuivi les négociations.

La demande sera ainsi rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SARL Realim, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,