TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 23/08315

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/08315 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4OK
N° de MINUTE : 25/00099

Madame [E] [V] épouse [R]
née le 29 Septembre 1952 à [Localité 6] (MALI)
[Adresse 5]
[Localité 4] (MALI)

Monsieur [F] [R]
né le 14 Juin 1946 à [Localité 4] (MALI)
[Adresse 5]
[Localité 4] (MALI)

Ayant pour Avocat ( postulant)
Maître Arnaud LEROY, membre de la SCP PMH & Associés avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1683
Ayant pour Avocat ( plaidant)
Maître Antonin PIBAULT, membre de la SCP PMH & Associés avocat au barreau de PONTOISE

DEMANDEURS

C/

La S.A.S. IBI IMMOBILIER (Enseigne : LE VILLAGE DE [Localité 7])
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire PC 205

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 septembre 2017, Mme [V] épouse [R] et M. [R] (les époux [R]) ont confié à la SAS Ibi immobilier un mandat de gestion locative de leur bien sis [Adresse 1].

Les époux [R] ont souscrit une assurance « garantie des loyers impayés » par l’intermédiaire du mandataire.

Le bien a été donné successivement à bail à plusieurs locataires et des loyers sont demeurés impayés.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2022, les époux [R] ont résilié le mandat.

C’est dans ces conditions que Mme [V] épouse [R] et M. [R] (les époux [R]) ont, par acte d’huissier du 5 septembre 2023, fait assigner la SAS Ibi immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 juin 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, Mme [V] épouse [R] et M. [R] (les époux [R]) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- déclarer les époux [R] recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- débouter la société Ibi immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- dire et juger que la société Ibi immobilier a engagé sa responsabilité compte tenu des fautes de gestion dans l’exécution de son mandat ;
En conséquence,
- condamner la société Ibi immobilier à verser aux époux [R] la somme de 10 897 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2022 en réparation de son préjudice matériel et financier ;

À titre subsidiaire,
- fixer le pourcentage de la perte de chance subie par les époux [R] à un niveau qui ne saurait être inférieur à 98% de leur préjudice matériel ;
En conséquence,
- condamner la société Ibi immobilier à verser aux époux [R] la somme correspondant au pourcentage de perte de chance qui aura été retenu ;

En tout état de cause,
- condamner la société Ibi immobilier à verser aux époux [R] la somme de 2 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
- condamner la société Ibi immobilier à verser aux époux [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution de tous ces chefs, y compris de l'article 700 et des dépens ;
- condamner enfin la société Ibi immobilier aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la SAS Ibi immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- débouter purement et simplement les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, non justifiées à ce jour ;
- débouter purement et simplement les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions en ce que Ibi immobilier n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gérance, faute qui serait à l’origine d’un préjudice exclusivement dédié, caractérisé et évalué au visa de la jurisprudence sur la perte de chance ;

A titre subsidiaire,
- juger que la chance perdue par les époux [R] n’est pas irréversible puisqu’ils leur appartient de justifier de la tentative de recouvrement de l’arriéré à l’encontre du locataire et qu’au visa de la jurisprudence sur la perte de chance, compte tenu de l’aléa inhérent à toute mise sur le marché locatif, au jeu des assurances GLI au gré de leur faculté de résiliation unilatérale et des prélèvements sociaux et fiscaux qui affectent les revenus locatifs, l’évaluation de la chance perdue ne pourra qu’être significativement minorée et ne saurait être supérieure à un revenu net de 4 592,20 euros ;
- condamner les époux [R] à verser à Ibi immobilier la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes en paiement des époux [R]

Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d'un bien immobilier qui commet un manquement dans l’exécution de son mandat.

Il est de jurisprudence constante que l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 (1315 ancien) du code civil, il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, s’agissant d’abord des charges de copropriété, il résulte de l’article 7 du mandat de gestion que le mandataire « effectuera mensuellement un virement des fonds en sa possession au mandant, déduction éventuelle faite des sommes à payer. »

Sur ce point, les époux [R] se contentent d’affirmer qu’ils n’ont point été payés des charges sans produire aucune pièce au soutien de leur prétention alors qu’il est démontré qu’ils ont reçu communication des relevés de gestion (lesquels font apparaitre les sommes à leur crédit dans le compte de gestion) et qu’ils pourraient, au besoin, fournir leurs relevés de compte bancaire.

En l’absence de preuve, la demande sera rejetée.

S’agissant des loyers demeurés impayés, les époux [R] soutiennent que l’agence a commis plusieurs fautes.

Si le mandataire a notamment l’obligation de s’assurer, par des vérifications sérieuses, de la solvabilité du locataire, un éventuel manquement à cette obligation ne peut se déduire du seul fait que le locataire n’a, in fine, pas réglé les loyers. Il appartient en effet au demandeur à l’indemnisation de démontrer concrètement en quoi l’agence immobilière a commis une faute en n’effectuant pas les diligences normalement attendues de lui en matière de vérification de la solvabilité du preneur à bail.

Le tribunal observe qu’il n’est pas contesté que les époux [R] ont souscrit, par l’intermédiaire de la SAS Ibi immobilier, une assurance « garantie des loyers impayés ».

Si l’agence aurait dû informer ses mandants (les époux [R]) de ce qu’elle avait effectué une déclaration de sinistre, une telle faute serait en toute hypothèse sans lien de causalité avec la réalisation du préjudice. En effet, les eût-elle avertis que cela n’aurait rien changé à la décision de l’assureur.

L’agence soutient également que l’assureur lui a opposé une exclusion de garantie sans justifier de l’avoir actionné, ni même de l’existence d’une telle exclusion. Il doit donc être considéré qu’elle ne l’a pas fait, ce qui est constitutif d’une faute de gestion exposant sa responsabilité à l’égard des époux [R] dès lors que le mandat de gestion prévoyait que l’agence devait elle-même « faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance », cette clause étant applicable à la GLI (cf. page 2 du mandat).

Il sera remarqué que les arguments relatifs à la vente du bien sont parfaitement étranger au problème juridique en litige.

Il ne saurait être ici question de perte de chance compte tenu de la nature de la garantie, de sorte que les époux [R] ont droit à la réparation de leur entier préjudice, qui n’est pas contesté dans son quantum (9 897 euros).

Sur les arguments relatifs à la fiscalité, il sera rappelé que la Cour de cassation estime que les dispositions fiscales frappant les revenus sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l’indemnisation de la victime, en sorte que le responsable ne saurait prétendre déduire du montant du préjudice professionnel de la victime le montant des impôts sur le revenu qui auraient été payés sur lesdits revenus par la victime si elle les avait perçus (voir en ce sens : Cass., Civ. 2e, 24 mai 2012, n° 11-18.842).

La SAS Ibi immobilier sera ainsi condamnée à payer aux époux [R] la somme de 9 897 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement (conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil) et non à compter de l’assignation puisqu’il ne s’agit pas d’une obligation au paiement d’une somme d’argent mais une créance indemnitaire.

Le préjudice moral, incontestable en son principe compte tenu de la nécessité d’avoir recours à une procédure judicaire, sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 2 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS Ibi immobilier, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS Ibi immobilier, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,