TJ Paris, 14 févr. 2025, RG 24/00785

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DENOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BERNARDY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00785 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZKL

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 14 février 2025

DEMANDEUR
Monsieur [H] [M],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître BERNARDY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R107

DÉFENDERESSE
Madame [O] [C] épouse [S]
[Adresse 2]

représentée par Maître DENOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1666

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/00785 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZKL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2019, Madame [O] [C] épouse [S] a donné à bail meublé à Monsieur [H] [M] un appartement de 2 pièces de 52,87 m2 situé [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1543,45 € et d'une provision sur charges de 185 € par mois.

Un dépôt de garantie de 3086,90 € a été versé.

Monsieur [H] [M] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 28 février 2023.

Suivant le décompte de sortie du 28 avril 2023, la somme de 1569,3 € a été retenue sur le dépôt de garantie par Madame [O] [C] épouse [S], la somme de 1517,6 € devant être restituée à Monsieur [H] [M].

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2023, Monsieur [H] [M] a fait assigner Madame [O] [C] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui restituer le dépôt de garantie soir 2276,4 €, sa condamnation à lui payer la majoration légale prévue au titre du retard dans la restitution soit la somme de 758,8 €, et à lui payer la somme de 6070,4 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 1099 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 12 décembre 2024, Monsieur [H] [M] demande la condamnation de Madame [O] [C] épouse [S] à lui payer :
-1148,5 € correspondant à une partie de la retenue de 1569,3 € opérée par Madame [O] [C] épouse [S] sur le dépôt de garantie,
-1517,6 € correspondant au montant restitué par Madame [O] [C] épouse [S] sur le dépôt de garantie, et non encaissé par Monsieur [H] [M],
-6070,4 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
-2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [O] [C] épouse [S] s'oppose aux demandes et demande la condamnation de Monsieur [H] [M] à lui payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge renvoie aux conclusions des parties soutenues oralement pour l'exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement de Madame [O] [C] épouse [S] au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement.

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il est rappelé en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal et qu'il incombe au bailleur au titre de l'obligation d'entretien des lieux de procéder périodiquement à la remise à neuf des revêtements et au remplacement complet d'éléments d'équipement.

Ainsi, des traces sur des meubles, des traces de meubles ou de tableaux sur les murs, des traces de chocs sur des plinthes, des rayures sur un parquet ou des éclats sur un carrelage sont en soi inhérents à un usage normal des lieux qui se dégradent naturellement avec leur utilisation, cette dégradation pouvant être d'autant plus rapide selon la qualité des matériaux utilisés dans le logement et selon la qualité professionnelle ou non des travaux initialement réalisés dans les lieux.

En l'espèce, Monsieur [H] [M] conteste au titre des réparations locatives sollicitées par Madame [O] [C] épouse [S] selon le décompte de sortie le remplacement des joints (66+77+88+37,5= 268,5 €) et le poste dit de " menuiserie " (880 €) pour un montant total de 1148,5 dont il demande la restitution.
Seuls ces postes sont donc examinés.

Les demandes de réparations locatives contestées par Monsieur [H] [M] sont examinées au regard des états des lieux d'entrée et de sortie.

S'agissant des joints, il ressort de l'état des lieux de sortie que les joints de l'évier de la cuisine, du lavabo et du pare baignoire sont sales, alors qu'ils se trouvaient en bon état lors de l'état des lieux d'entrée. Si l'état des joints relève de l'obligation d'entretien courant du locataire, la nécessité de les refaire et non simplement de les nettoyer ne ressort pour autant pas de l'état des lieux de sortie. La nécessité de la réparation est établie en revanche pour les joints de la baignoire qui comportent des moisissures. Ainsi, seule la somme de 88 € peut être retenue à ce titre par Madame [O] [C] épouse [S].

S'agissant du poste dit " menuiserie (plan de travail brûlé, reprises escaliers, plinthes, parquet, portes, porte évier gondolée…) ", Madame [O] [C] épouse [S] ne précise pas en quoi les réparations effectuées relèveraient de réparations à la charge du locataire auquel incombe uniquement le maintien en état d'usage et de propreté des lieux et la réparation de dégradations qu'il a pu causer, et elle n'indique pas les réparations précisément nécessaires dans chaque pièce du logement pour un montant global de 880 €.

L'état des lieux d'entrée fait ressortir pour le plan de travail la présence d'éclats, de rayures légères et de légères tâches. Le placard de l'évier est " gondolé ".
Les plinthes dans l'entrée comportent de légers éclats, celles du séjour des éclats, celles de la salle de manger des traces blanches, et celles de la cuisine des éclats.
Les escaliers présentent des " éclats ". Le parquet comporte des rayures dans l'entrée, est en état moyen dans le séjour, est " blanchi et rayé avec des lattes disjointes " dans la salle à manger, est rayé et blanchi dans la chambre (état " moyen ") , comporte des éclats dans la cuisine et des lattes disjointes et blanchies dans la mezzanine.

Or l'état des lieux de sortie ne fait pas ressortir de dégradations autres que celles figurant déjà sur l'état des lieux d'entrée (éclats, rayures, légères traces, blanchissures).
Ainsi, Madame [O] [C] épouse [S] n'établit pas de dégradations causées par le locataire et aucune réparation ne peut être mise à la charge du locataire à ce titre.

II. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public, texte applicable aux logements meublés suivant l'article 25-3 de la même loi, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.

Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais prévus, il y a lieu à majoration du montant du dépôt de garantie à hauteur de 10% du loyer principal par période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, Monsieur [H] [M] ne conteste pas devoir la somme de 420,8 € retenue par Madame [O] [C] épouse [S] selon le décompte de sortie, la restitution qu'il demande portant uniquement sur la somme de 1148,5 € correspondant au poste menuiserie et à la réfection des joints.

La somme de 88 € est allouée à Madame [O] [C] épouse [S] au titre des joints de la baignoire.

En conséquence, Madame [O] [C] épouse [S] qui avait retenu la somme totale de 1569,3 € doit restituer sur cette somme celle de 880 + 66 + 77 + 37,5 = 1060,5 €.

Par ailleurs, Madame [O] [C] épouse [S] en réponse à la contestation de Monsieur [H] [M] ne justifie pas de l'encaissement du chèque de 1517,6 € libellé à l'ordre de Monsieur [H] [M].

En conséquence, Madame [O] [C] épouse [S] sera condamnée à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1517,6 + 1060,5 = 2578,1 €.

III. Sur la demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

S'agissant d'une obligation de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'aurait pas commis de faute ou de la faute d'un tiers.

Ainsi, le bailleur répond, à charge pour lui d'exercer un recours contre le syndicat des copropriétaires, des désordres subis par le locataire trouvant son origine dans les parties communes.

L'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a été mis en demeure. En revanche, l'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent n'est pas soumise à une mise en demeure préalable.

Suivant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, Monsieur [H] [M] invoque uniquement à l'appui de sa demande, aux termes de ses conclusions écrites déposées à l'audience, un désordre consistant en un défaut d'isolation et d'étanchéité des fenêtres.

S'agissant d'un trouble de jouissance subi durant toute l'exécution du bail, et Madame [O] [C] épouse [S] soulevant la prescription, la demande de Monsieur [H] [M] doit être déclarée irrecevable pour la période précédant le 7 novembre 2020.

Par ailleurs, Monsieur [H] [M] ne justifie d'aucune mise en demeure à son bailleur au titre d'un problème d'isolation et d'étanchéité des fenêtres, et le seul courriel de l'agence gestionnaire lui indiquant que la baie vitrée présente des signes de " mauvaise isolation " ne suffit pas à établir une isolation insuffisante et un défaut d'étanchéité des fenêtres, et ainsi un trouble de jouissance.

Ainsi, le désordre invoqué n'est pas établi et la demande d'indemnisation à ce titre est rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [O] [C] épouse [S] partie perdante à titre principal supportera les dépens de l'instance, sa demande au titre des frais irrépétibles étant par conséquent rejetée.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de Monsieur [H] [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,