TJ Paris, 17 févr. 2025, RG 21/10130

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/10130
N° Portalis 352J-W-B7F-CUZJP

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
21 Juillet 2021

JUGEMENT
rendu le 17 Février 2025
DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

DÉFENDERESSE

S.A.S. SMILE DENTAIRE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #W0002

Décision du 17 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 21/10130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUZJP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé au 17 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, la SA Elogie-SIEMP a consenti au profit de la SAS Smile Dentaire un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] pour une durée de 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir à compter 2 juillet 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel de 68 000 euros, hors charges et hors taxes, avec indexation.
Le loyer est payable par trimestre et par quart, d’avance, les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Les lieux loués comprennent :
- Un local nu en rez-de-chaussée sur rue d’une superficie de 86,33 m²,
- Un sous-sol de 44 m².

Les locaux loués sont destinés aux activités suivantes : “Commerce d’Import/Export de produits cosmétiques et dentaire. Commerce de détail de parfumerie et de produits de beauté.”

L’article 5.8 du bail, intitulé “cautionnement bancaire”, stipule:
“ Le présent bail est, en outre, consenti et accepté moyennant la remise par le preneur au bailleur d’un cautionnement bancaire solidaire, destiné à garantir le paiement de toutes sommes dues par le preneur au bailleur en vertu du présent bail ou dont le preneur pourrait être rendu responsable de son fait ainsi que la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail.
Ce cautionnement bancaire est d’un montant de 35.200 € (trente cinq mille deux cents euros), valable pour une durée de 9 ans.
Ce cautionnement pourra être appelé par le bailleur, en tout ou partie, pour avoir paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le preneur au profit du bailleur, sous la sanction du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier.
Ce cautionnement bénéficiera tant au bailleur qu’aux propriétaires successifs de l’immeuble, en ce compris toute société qui viendrait aux droits et obligations du bailleur.
Au cas où cette garantie ne serait pas présentée au plus tard le 30 novembre 2018 à compter de la signature du présent bail, le loyer principal se trouverait automatiquement majoré de 30%, rétroactivement à compter de la date de prise d’effet du bail, jusqu’à la présentation du cautionnement bancaire énoncé ci-dessus. Cette majoration de loyer resterait définitivement acquise au bailleur.”

Le bail stipule également, en son article 5.7 intitulé “Minoration du loyer” :
“Le preneur bénéficie d’une franchise du loyer principal du 2 juillet 2018, jour de son entrée en jouissance, jusqu’au 1 er mai 2020.
Cette franchise de loyer est accordée en contrepartie des travaux à réaliser à savoir :
Mises aux normes PMR du local
1. Modification de la porte d’entrée – pose d’un double vantail de 0,90 m et 0, 30 m 2. Installation d’une nouvelle rampe d’accès PMR
Mise aux normes sécurité incendie
1. Pose d’une verrière et d’une structure pare-flamme E30, en remplacement de la verrière actuelle
2. Installation d’une porte coupe-feu sur l’accès des parties communes
Mises aux normes
1. Mise aux normes de l’installation électrique
2. Pose d’une VMC (celle-ci devra être installée au-dessus des sanitaires)
Travaux d’aménagement
1. Peinture
2. Habillage bois
3. Aménagement des murs-plafonds et sols
Cette franchise correspond à la participation indirecte du bailleur audits travaux
d’aménagement.
Le Preneur s’oblige à réaliser l’ensemble de ces travaux d’aménagement au plus tard le 30 septembre 2018. Il devra remettre au bailleur, au plus tard le 30 novembre 2018
- Une copie des factures de l’ensemble des travaux ci-dessous mentionnés
- Le rapport final, sans réserves d’un bureau de contrôle avec missions L + SEI (solidité des ouvrages et sécurité des personnes en cas d’incendie dans un ERP)
- Le procès-verbal pare-flamme de la verrière et de la porte coupe-feu
- Le plan d’exécution de la verrière.
A défaut d’avoir justifié de la réalisation de l’ensemble de ces travaux à la date ci-dessus indiquée, le preneur est déchu de plein droit du bénéfice de la franchise de loyer ci-dessus accordée et ce, sans formalités de la part du bailleur ; le point de recouvrement du loyer principal est alors fixé à la date d’effet du bail.”

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 2 août 2019, l’avocat de la société Smile Dentaire s’est rapproché de la société Elogie-SIEMP afin de recueillir son avis quant à la possibilité de modifier la destination du bail pour une activité de restauration.
Par courrier en date du 2 septembre 2019 et courriel du 22 novembre 2019, la société Elogie-SIEMP a demandé à la société Smile Dentaire de lui fournir les documents justificatifs des travaux que le preneur s’était engagé à réaliser en contrepartie de la franchise de loyer.

En l’absence de réponse, la société Elogie-SIEMP a, par courrier recommandé avec avis de réception du 16 décembre 2019, mis en demeure la société Smile Dentaire de transmettre les pièces mentionnées aux termes de l’article 5.7 du bail avant le 28 décembre 2019.

Aux termes de ce courrier, la société Elogie-SIEMP a également mis en demeure la société Smile Dentaire de respecter la clause de destination du bail, dans la mesure où des travaux de transformation du local pour l’exercice d’une activité de restauration et cave à vin, auraient été entrepris sans l’accord du bailleur.

A la suite, la société Elogie-SIEMP a fait signifier à la société Smile Dentaire, par exploit d’huissier en date du 24 février 2020, un commandement visant la clause résolutoire, aux termes duquel la société preneuse a été sommée de :
- se conformer à la clause de destination du bail conformément à l’article 4 dudit bail;
- fournir l’ensemble des documents listés dans la mise en demeure du 16 décembre 2019 conformément à l’article 5.7 du bail ;
- fournir l’attestation de cautionnement bancaire conformément à l’article 5-8 du bail.

Des pourparlers ont été engagés entre les parties, la société Elogie-SIEMP proposant de proroger les délais dont bénéficiait initialement la société Smile Dentaire pour réaliser les travaux convenus, et lui soumettant à ce titre un projet de protocole.

Au début de l’été 2020, la société Elogie-SIEMP, informée du fait que local était fermé, a mandaté Maître [L], huissier de justice, aux fins d’établir, depuis la voirie, un procès-verbal de constat de la devanture des lieux loués. L’huissier de justice s’est rendu devant les lieux loués à deux reprises, le 23 juillet et le 9 septembre 2020 et a constaté que le local en litige était fermé et sans activité, la vitrine sur rue et la porte d’accès étant garnies d’une peinture intérieure occultante.

La société Elogie-SIEMP a, par exploit d’huissier en date du 5 novembre 2020, fait signifier à la société SMILE DENTAIRE un commandement visant la clause résolutoire, l’enjoignant de mettre fin à la situation de non-exploitation du local.

En outre, la société Elogie - SIEMP, se prévalant d’impayés de loyers, a fait signifier à la société Smile Dentaire, par exploit en date du 5 novembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 58 698,16 euros.

La société Elogie-SIEMP a également de nouveau mandaté Maître [L], afin de constater, depuis le trottoir, les conditions d’exploitation du local, lequel a établi un procès verbal de constat le 14 janvier 2021, duquel il ressort que “le commerce est fermé et sans activité, la vitrine sur rue et la porte d’accès sont garnies d’une peinture intérieure occultante”.

La société Elogie-SIEMP, par acte d’huissier en date du 14 janvier 2021, a fait signifier à la société Smile Dentaire un nouveau commandement visant la clause résolutoire, aux termes duquel il lui est fait commandement de produire :
- L’acte de cautionnement bancaire (article 5-8 du bail)
- Le rapport final d’un bureau de contrôle relatif à la réalisation des travaux de mise aux normes visés à l’article 5-7, faisant expressément état de la présence d’une structure pare-flamme E30.
- Et, dans le cadre des travaux relatifs à la mise en normes PMR du local “Modification de la porte d’entrée – pose d’un double vantail de 0,90 m et 0, 30 m” et à la mise aux normes sécurité incendie “ Pose d’une verrière et d’une structure pare-flamme E30, en remplacement de la verrière actuelle” :
- Une copie des factures,
- Le procès-verbal pare-flamme de la verrière et de la porte coupe-feu,
- Le plan d’exécution de la verrière.

C’est dans ce contexte que la société Elogie-SIEMP, par acte extra judiciaire en date du 21 juillet 2021, a fait assigner la société Smile Dentaire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail la liant à la société Smile Dentaire, à compter du 24 mars 2020 au plus tôt, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial la liant à la société Smile Dentaire, ordonner son expulsion et condamner la société Smile Dentaire au paiement de la dette locative majorée de la clause pénale contractuelle, et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions avant clôture notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, la société Elogie SIEMP demande au tribunal de :
A titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail la liant à la société Smile Dentaire, à compter du 24 mars 2020, au plus tôt,
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 2 juillet 2018,
En tout état de cause :
- débouter la société Smile Dentaire de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
- condamner la société Smile Dentaire à lui verser la somme de 355 863,26 euros, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux,
- dire et juger que lesdites condamnations seront de plein droit assorties des intérêts au taux légal et ce à compter du commandement de payer du 5 novembre 2020 pour la somme de 58 698,16 euros et de la présente assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du code civil,
- ordonner l’expulsion de la société Smile Dentaire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société Smile Dentaire,
- condamner la société Smile Dentaire à lui verser une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,
- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de ses demandes,
- condamner la société Smile Dentaire à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Smile Dentaire aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées avant la clôture par RPVA le 24 mars 2023, la société Smile Dentaire demande au tribunal de :
- déclarer les commandements qui lui ont été signifiés nuls et de nul effet,
- dire et juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, déclarer la société Elogie SIEMP irrecevable et en tous les cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent,
- condamner la société Elogie SIEMP à lui remettre l’avenant de déspécialisation dûment signé par elle et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- la dispenser du paiement des loyers et des charges tant qu’elle n’aura pas reçu l’avenant signé.
- condamner la société Elogie SIEMP à lui payer la somme de 100 000 euros par mois, à compter du 1 er août 2020 et subsidiairement du 4 décembre 2020, jusqu’à la date à laquelle l’avenant de déspécialisation lui aura été remis,
- condamner la société Elogie SIEMP à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL avocats, aux offres de droit.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024 et l’affaire fixée à l’audience juge unique du 9 décembre 2024.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la société Smile Dentaire a demandé au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 9 janvier 2024 et d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur la cession du droit au bail de la société Smile Dentaire et, au besoin, de modifier leurs demandes.

La société Elogie- SIEMP s’est opposée à cette demande par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la société Smile Dentaire fait valoir qu’il est envisagé la cession de son fonds de commerce et verse aux débats des échanges de correspondances intervenus avec la société The Good Place.

Or c’est à juste titre que la société Elogie-SIEMP fait valoir que l’initiation de négociations à la seule initiative du preneur quelques temps avant l’audience de plaidoiries ne saurait constituer une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. Etant précisé que les pièces versées aux débats par la société Smile Dentaire ne sont pas susceptibles d’avoir une influence sur les questions de droit débattues aux termes des conclusions respectives de chacune des parties.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Sur le fond

Sur les demandes de nullité des commandements visant la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire qui stipule :
« A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, y compris les compléments de loyers échus et impayés après fixation amiable ou judiciaire du prix en révision ou en renouvellement, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra-judiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice.
La même clause est applicable dans tous ses effets dans le cas d’inexécution d’une seule des clauses du présent bail.
Si le preneur refuse d’évacuer les lieux, son expulsion résulte d’une simple ordonnance de référé, rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel.
En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tout autre ».

En l’espèce, la société Elogie-SIEMP a fait signifier à la société Smile Dentaire quatre commandements visant la clause résolutoire :
- un commandement visant la clause résolutoire signifié le 24 février 2020, précédé d’une mise en demeure du 16 décembre 2019, aux termes duquel la bailleresse fait sommation à la société preneuse de se conformer à la clause de destination du bail conformément à l’article 4 du contrat, de fournir l’ensemble des documents listés dans la mise en demeure annexée à l’acte conformément à l’article 5-7 du contrat et de fournir l’attestation de cautionnement bancaire conformément à l’article 5-8 du bail,
- un commandement visant la clause résolutoire signifié le 5 novembre 2020, faisant suite à un procès verbal de constat d’huissier du 23 juillet 2020, mettant la société Smile Dentaire en demeure d’exploiter effectivement le fonds selon sa destination contractuelle,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 novembre 2020 enjoignant la société Smile Dentaire de payer dans le délai d’un mois la somme en principal de 58 698,16 euros au titre des loyers et charges arriérés selon décompte arrêté au 1er octobre 2020, échéance d’octobre 2020 incluse,
- un commandement visant la clause résolutoire signifié le 14 janvier 2021 enjoignant la société Smile Dentaire de fournir dans le délai d’un mois l’acte de cautionnement bancaire conformément à l’article 5-8 du bail et des documents relatifs aux travaux de mise aux normes du local conformément à l’article 5-7 du contrat.

La régularité formelle de ces actes n’est pas contestée mais la société Smile Dentaire fait valoir qu’ils sont nuls et de nul effet, aux motifs qu’elle a rempli toutes ses obligations envers la société Elogie-SIEMP et que c’est celle-ci qui l’a mise dans l’incapacité de régler ses loyers, de sorte qu’elle ne saurait exiger le règlement des dits loyers et l’exploitation des lieux.
L’argumentation de la société Smile Dentaire se fonde donc sur le principe de l’exception d’inexécution.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1217 et 1219 du code civil, la partie peut refuser d'exécuter l'obligation contractuellement mise à sa charge, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n'exécute pas l'obligation, dont il est réciproquement tenu, et si cette inexécution est suffisamment grave.

La société Smile Dentaire reproche à la société Elogie-SIEMP de ne pas avoir régularisé, à compter du 1er août 2020 et dans tous les cas à compter du 4 décembre 2020, un avenant l’autorisant à exercer dans les lieux loués une activité de restauration sans extraction.
Elle soutient que M. [I], directeur au sein de la société Elogie-SIEMP, s’est formellement engagé envers elle à signer cet avenant, par courrier électronique du 9 juillet 2020 mais qu’elle n’a finalement jamais signé celui-ci, l’empêchant d’exploiter le local pour l’activité promise et de régler les loyers. Elle précise avoir pourtant exécuté les travaux exigés par la société Elogie-SIEMP pour obtenir l’autorisation de déspécialisation.

La société Elogie-SIEMP réplique qu’il ressort de l’ensemble des échanges versés aux débats que le protocole dont se prévaut la société Smile Dentaire n’était qu’un projet qui n’a jamais été régularisé entre les parties, et qu’elle ne s’est jamais engagée à signer un avenant de déspécialisation.

En application des dispositions de l’article 1113 du code civil, “le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.”

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats la chronologie des faits suivants :

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 août 2019, l’avocat de la société Smile Dentaire a demandé à celle-ci si elle acceptait le projet de cession du droit au bail au bénéfice de la société Maison Poquelin, en cours de constitution pour l’exploitation d’une activité de “restauration traditionnelle française ou étrangère, restauration rapide, à déguster sur place ou à emporter, bar, traiteur, épicerie fine et marchand de vin, salon de thé, glacier, pâtisseries” et si elle acceptait en conséquence de modifier la destination du bail.

Par courrier électronique du 29 juin 2020, suite aux échanges entre les parties, M. [I], responsable commerces et produits spécifiques au sein de la société Elogie-SIEMP, a transmis une proposition de protocole d’accord à la société Smile Dentaire, laquelle prévoyait notamment:
En son article 1 : l’engagement de la société Smile Dentaire à réaliser les travaux prévus au bail commercial du 2 juillet 2018, la société Elogie-SIEMP autorisant la société Smile Dentaire à se libérer de cette obligation en réalisant ces travaux dans un délai de deux mois à compter de la signature du protocole,
En son article 2 : l’engagement de la société Smile Dentaire à réaliser un coupe-feu provisoire avec pose de plaques Placoflam BA 13 et à procéder à l'insonorisation du local, avec l'assistance obligatoire d'un architecte, d'un acousticien et d'un bureau de contrôle, la société Elogie-SIEMP autorisant la société Smile Dentaire à se libérer de cette obligation en réalisant ces travaux dans un délai de deux mois à compter de la signature du protocole,
En son article 3, l’engagement de la société Smile Dentaire à procéder au remplacement de la verrière existante par une verrière et une structure pare-flamme E30, la société Smile Dentaire étant autorisée à se libérer de cette obligation en réalisant ces travaux dans le délai d'un an à compter de la signature de l'avenant au bail commercial du 2 juillet 2018 prévu à l'article 7 du protocole,
En son article 4, l’engagement de la société Smile Dentaire à présenter l'acte de cautionnement exigé par le bail commercial en date du 2 juillet 2018, la société Smile Dentaire étant autorisée à fournir à la société Elogie-SIEMP l'acte de cautionnement bancaire de 35 200 euros dans un délai de trois mois à compter de la signature du protocole.

L’article 5 du protocole précise :
“Accord de la société ELOGIE-SIEMP quant au projet de création d'une activité de cuisine sans extraction
Sous réserve du respect des dispositions des articles 1, 2 et 4, la société ELOGIE-SIEMP consent par les présentes à valider le projet de création d'une activité de cuisine ne nécessitant pas de dispositif d'extraction des fumées dans les locaux loués à la société SMILE DENTAIRE par la signature d'un avenant au bail commercial en date du 2 juillet 2018.
Les PARTIES s'entendent pour accomplir cette formalité dans le délai d'un mois suivant l'accomplissement des engagements de la société SMILE DENTAIRE.”

Par courrier électronique du 1er juillet 2020, la société Smile Dentaire a demandé à la société Elogie-SIEMP de signer l’avenant l’autorisant à changer d’activité, précisant que “seul ce changement d’activité permet de donner une crédibilité bancaire à notre dossier afin d’obtenir les sommes nécessaires à la réalisation des obligations imposées dans le protocole d’accord que vous nous avez proposé” et que par ailleurs la société preneuse n’aura pas “vu les circonstances, la possibilité d’émettre une caution avant d’avoir pu commencer l’exploitation; Le délai raisonnable d’une telle délivrance est de 8 mois à compter de la signature de l’avenant (Dixit banquier.)
Pour ce qui est de la verrière, muni de cet avenant, nous allons demander au banquier
le financement immédiat du coût de sa réalisation tel que (nous) vous l’avons soumise”. En réponse, par courrier électronique du 9 juillet 2020, M. [I] de la société Elogie-SIEMP a indiqué que cette signature ne pourra intervenir que lorsque la société Smile Dentaire aura réalisé les travaux coupe-feu et l’isolation acoustique des locaux, et a accepté que le délai de production de la garantie bancaire soit porté à 6 mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 décembre 2020, la société Smile Dentaire a adressé à la société Elogie-SIEMP des documents justifiant des travaux réalisés dans le cadre du projet de protocole d’accord et a indiqué à la bailleresse qu’elle disposait de tous les éléments permettant de finaliser le protocole et l’avenant au bail.

Ce courrier est resté sans réponse.

Il s’évince de ces échanges que les parties sont restées en désaccord sur les termes de l’article 5 de la proposition du protocole, la société Elogie-SIEMP entendant subordonner la signature de l’avenant de déspécialisation à l’accomplissement de ses obligations par la société Smile Dentaire tel que prévu à cet article alors que la société Smile Dentaire demandait que soit signé préalablement l’avenant aux fins d’accomplir au moins une partie des dites obligations.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que les parties se sont définitivement accordées sur ce projet de protocole étant entendu au demeurant que la société Smile Dentaire allègue mais ne justifie pas avoir signé et envoyé le document en litige, la pièce 15 qu’elle verse aux débats n’en justifiant nullement.

Il en résulte que la société Smile Dentaire ne peut valablement reprocher à la société Elogie-SIEMP de ne pas avoir signé l’avenant pour justifier de l'inexécution de ses propres obligations locatives, et partant n’est pas fondée à invoquer la nullité des commandements visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrés sur ce fondement.

Sur la demande de la société Smile Dentaire visant à voir condamner la société Elogie-SIEMP à lui remettre l’avenant de déspécialisation signé sous astreinte et la demande en paiement de la somme de 100 000 euros par mois

Sous le bénéfice des observations sus-visées, la société Smile Dentaire n’est pas fondée à solliciter qu’il soit fait injonction à la société Elogie-SIEMP de lui remettre l’avenant de déspécialisation signé, les conditions d’un tel engagement de la part de la bailleresse n’étant pas remplies. Pas plus elle n’est fondée à solliciter la condamnation de la société Elogie-SIEMP à lui payer la somme de 100 000 euros par mois.

Les demandes de la société Smile Dentaire seront donc rejetées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société Smile Dentaire

Au regard de ce qui précède, la société Smile Dentaire n’est pas fondée en sa demande visant à se voir dispensée du paiement des loyers et charges tant qu’elle n’a pas reçu l’avenant signé.

La société Smile Dentaire n’ayant pas satisfait à ses obligations, notamment de payer l’arriéré locatif dans le délai d’un mois suivant les commandements signifiés le 5 novembre 2020 (soit après la cessation par la bailleresse de ses échanges à but transactionnel avec la société preneuse), la clause résolutoire a été acquise au 5 décembre 2020 à 24h et le bail liant les parties résilié à cette date.

L’expulsion de la société Smile Dentaire et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement, sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte en l’espèce, en raison du caractère suffisamment comminatoire des dispositions du présent jugement.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la société Smile Dentaire, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2020, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Elogie-SIEMP, l'obligation à paiement de la société Smile Dentaire au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 octobre 2023, loyer du mois d’octobre 2023 inclus, est fondée à hauteur de la somme de 323512,26 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Smile Dentaire.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2020 sur la somme de 58 698,16 euros et du présent jugement pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 21 juillet 2021, date de l’assignation valant première demande au sens de ce texte porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

Il est stipulé aux termes de l’article n°5-2 du bail intitulé “clause pénale” :
“En cas de défaut de paiement du loyer ou de toute somme exigible à chaque terme, la somme est majorée, de plein droit et sans nécessité d’aucune formalité du bailleur, de 10% de son montant, à titre de clause pénale.”

La société Elogie-SIEMP réclame à ce titre la condamnation de la société Smile Dentaire à lui payer la somme de 32 351,20 euros.

Cette clause, apparaissant manifestement excessive compte tenu du contexte ayant généré la dette locative, sera réduite d’office à la somme de 2 000 euros.

Sur les autres demandes

La société Smile Dentaire, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELAS LGH & Associés, en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité, à payer à la société Elogie-SIEMP la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS