TJ Paris, 17 févr. 2025, RG 24/05412

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me RAMIREZ MONCADA (C1956)

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18° chambre
3ème section

N° RG 24/05412

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTE

N° MINUTE : 2

Assignation du :
16 Avril 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [C] [T]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [B] [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [X] [W] épouse [Y]
[Adresse 9]
[Localité 8]

Monsieur [U] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Me David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1956

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE FENELON [Adresse 9] (RCS de Paris 911 051 688)
[Adresse 9]
[Localité 8]

défaillante

Décision du 17 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 24/05412 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2022, Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] (ci-après les bailleurs) ont donné à bail commercial renouvelé à Madame [V] [L] épouse [M] et à Madame [Z] [L] épouse [S], aux droits desquelles est venue la SAS Le Fenelon [Adresse 9] par suite d'une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 21 juillet 2022, des locaux dépendants d'un immeuble en copropriété cadastré section AE numéro [Cadastre 4] et situé au [Adresse 9] à [Localité 8].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2022 pour se terminer le 30 avril 2031, moyennant le versement trimestriel d'un loyer annuel en principal de 50 000 euros la première année, de 60 000 euros la deuxième année, de 70 000 euros la troisième année et de 75 000 euros pour la période restante.

Les locaux sont exclusivement destinés aux activités de « café, restaurant [et] brasserie » et les caves 17 et 18 ne peuvent être affectées qu'à un usage de « réserve » et de « chambre froide ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2022, le conseil des bailleurs a mis la preneuse en demeure de cesser sur le champ tous travaux réalisés dans les locaux, de s'abstenir d'en initier de nouveaux sans accord exprès et préalable des bailleurs et d'observer en ce sens les stipulations du bail.

Par ordonnance du 30 août 2022, le juge du tribunal judiciaire de Paris statuant sur délégation du président, saisi par requête des bailleurs, a désigné un huissier de justice aux fins de constat.

Un avenant a été régularisé entre les bailleurs et la SAS Le Fenelon [Adresse 9] le 24 février 2023 relativement à l'exécution de travaux.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la preneuse un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme de 16 069 euros en principal au titre des loyers et charges afférentes au quatrième trimestre de 2023 et de la taxe des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] ont assigné la SAS Le Fenelon [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de cet acte, ils sollicitent :

À titre principal, de :
- Constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial du 19 avril 2022 pour non-règlement de l'intégralité de la dette locative dans le délai d'un mois imparti à compter de la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 mars 2024,
- Prononcer la résiliation du bail commercial du 19 avril 2022 à compter du 11 avril 2024,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] à payer Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] la somme de 22 227,24 euros correspondant au solde des loyers, des charges et des taxes dues par le preneur au 11 avril 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial du 19 avril 2022,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] à payer Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 18.750 euros, additionnée de la somme de 1.200 euros à titre de provision forfaitaire trimestrielle pour charges à compter du 12 avril 2024 et ce jusqu'à la libération effective des locaux loués et leur parfaite restitution aux bailleurs,

À titre subsidiaire, de :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2022 aux torts exclusifs de la SAS Le Fenelon [Adresse 9] au 11 avril 2024,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] à payer à Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] la somme de 22.227,24 euros au titre de sa dette locative au 11 avril 2024, date de la résiliation judiciaire du bail commercial du 19 avril 2022,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] à payer Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 18.750 euros additionnée de la somme de 1.200 euros à titre de provision forfaitaire trimestrielle pour charges à compter du 12 avril 2024 et ce jusqu'à la libération effective des locaux loués et leur parfaite restitution aux bailleurs,

En tout état de cause, de :
- Ordonner l'expulsion de la SAS Le Fenelon [Adresse 9] et celle de tout occupant de son chef, des locaux objet du bail commercial du 19 avril 2022, ainsi que la restitution des locaux et la remise des clés au bailleur, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier,
- Juger que le dépôt de garantie, prévu à l'article VI du bail du 19 avril 2022 restera acquis à Monsieur [C] [T], Monsieur [B] [T], Madame [X] [W] épouse [Y] et Monsieur [U] [W] à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] au paiement de la somme de 5.000 euros au bénéfice des bailleurs au titre de [l'article] 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SAS Le Fenelon [Adresse 9] aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir en substance :
- Sur la résiliation du bail litigieux :
* S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire : qu'il résulte des dispositions légales et contractuelles que le non-règlement des causes d'un commandement de payer dans le mois qui suit sa délivrance engendre la résiliation de plein droit du bail dont le prononcé s'impose au juge lorsque le preneur n'a pas soulevé une demande de suspension ou de nullité dudit commandement, que la SAS Le Fenelon [Adresse 9] n'a ni réglé les causes du commandement de payer délivré le 11 mars 2024 ni soulevé une demande de suspension ou de nullité de ce dernier,
* S'agissant de la résiliation judiciaire : que le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles dès lors, d'une part, qu'il ne règle pas ses loyers aux échéances et ne s'est pas acquitté de l'entièreté du loyer du quatrième trimestre de 2023 ainsi que de celui du premier trimestre de 2024, et d'autre part, qu'il n'a pas réalisé les travaux dont il a la charge en vertu du bail litigieux malgré les délais supplémentaires accordés, le 24 février 2023, par le bailleur, que la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur doit être prononcée au jour où la partie a cessé de remplir ses obligations,
- Sur l'indemnité d'occupation : que le bail étant résolu le 11 avril 2024, une indemnité d'occupation d'un montant de 19.950 euros au titre des jours d'occupation sans droit ni titre (18.750 euros) et de la provision forfaitaire trimestrielle (1.200 euros) est due par le preneur jusqu'à la libération effective des lieux,
- Sur la dette locative : que le preneur n'a pas réglé entièrement les causes du commandement de payer dont le solde s'élève à 4.069 euros, qu'il ne s'est pas acquitté des loyers du premier trimestre 2024 portant sur une somme de 16.200 euros, que les loyers et charges du 1er au 11 avril 2024, date de résiliation du bail, sont estimés prorata temporis à 1.958,24 euros, qu'à l'aune de ces trois considérations, la dette locative est de 22.227,24 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé à l'acte introductif d'instance.

La SAS Le Fenelon [Adresse 9], assignée à personne morale, n'a pas constitué avocat.

À l'issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie en juge unique du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant qu'au regard de l'exigence de bonne foi dans les relations contractuelles énoncée à l'article 1104 du code civil, le commandement de payer doit permettre au preneur d'identifier clairement, à sa seule lecture, les causes des sommes réclamées et la bonne prise en compte des paiements éventuellement effectués.
Décision du 17 Février 2025
18° chambre 3ème section
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En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant « qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer […] et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail, si bon semble au Bailleur, sera résilié de plein droit ».

Le commandement de payer signifié par les bailleurs à la SAS Le Fenelon [Adresse 9] le 11 mars 2024 reproduit intégralement cette clause, outre l'article L.145-41 du code de commerce.

Si le commandement de payer susmentionné retranscrit également les stipulations du bail relative au montant du loyer et aux modalités de son versement, les sommes visées afférentes aux « loyers et […] charges [du] 4T2023 » ainsi qu'à « la taxe des ordures ménagères » ne peuvent être déduites ni desdites retranscriptions ni du décompte inscrit à la suite de celles-ci dès lors qu'il vise une somme « principale » de 16 069 euros sans procéder à une distinction entre les loyers et les charges dus.

En outre, « l'avis d'échéance du 26 décembre 2023 » évoqué dans l'acte n'est pas annexé au commandement de payer.

Il en résulte de ce qui précède que le commandement de payer signifié le 11 mars 2024 ne permet pas à la preneuse d'identifier clairement les causes des sommes réclamées. Compte tenu de cette irrégularité, le mécanisme de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail ne peut valablement jouer et les bailleurs seront déboutés de leur prétention en ce sens.

Sur la résiliation judiciaire

L'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, en vertu des articles 1224 et 1227 du code susvisé, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice », « la résolution [pouvant], en toute hypothèse, être demandée en justice ». La gravité de l'inexécution contractuelle s'apprécie notamment eu égard à la nature de l'obligation inexécutée, aux circonstances de l'inexécution ou à l'importance de ses conséquences. Enfin, l'article 1229 du code civil dispose que « la résolution prend effet […] à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ».

L'article 1728 du même code civil énonce par ailleurs que « le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; de payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l'espèce, le bail en cause stipule que le loyer annuel, en principal, hors taxes et hors charges, est fixé à la somme de 75 000 euros et que « le preneur s'oblige à payer au bailleur ledit loyer trimestriellement à terme échu par quart les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la SAS Le Fenelon [Adresse 9] ne règle pas les sommes dues au titre du bail dans les conditions auxquelles elle a consenti, accusant des retards fréquents.

Par ailleurs, la preneuse s'est engagée, aux termes du bail et de l'avenant du 24 février 2023, à faire réaliser à ses frais divers travaux préconisés par l'architecte de l'immeuble, dans des délais précis. Il s'agit de travaux importants relatifs notamment à l'installation d'un bac à graisse à la sortie des évacuations de la cuisine de l'établissement, de l'installation d'un dispositif d'assainissement et d'aération du mur mitoyen du hall d'entrée de l'immeuble ou encore d'opérations de nettoyage/ramonage de l'intérieur du conduit.

Les bailleurs, non contredits en l'absence de comparution de la preneuse, affirment que ces travaux n'ont pas été exécutés.

Les manquements de la locataire à ses obligations contractuelles revêtent, du fait de leur conjugaison mais également de la nature des travaux en cause, préconisés par l'architecte missionné par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, un caractère de gravité certain.

Par suite, il sera fait droit à la demande des bailleurs tendant à la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la preneuse, ce à compter de l'assignation du 16 avril 2024.

La SAS Le Fenelon [Adresse 9] devra restituer les locaux dans un délai de trois mois passé la signification de cette décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes des bailleurs

Sur l'indemnité d'occupation

Il est constant que l'indemnité d'occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre –.

En l'espèce, la SAS Le Fenelon [Adresse 9] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la cessation du bail, soit du 16 avril 2024, et jusqu'à la restitution effective des locaux, déduction faite des sommes d'ores et déjà payées.

Il est justifié de la fixer au montant du loyer en principal applicable à la date de la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus. La demande des bailleurs visant à la voir fixée au montant de 18 750 euros est ainsi infondée puisqu'elle ne correspond pas au dernier loyer exigible en application de l'article V du bail.

De la même manière, il n'est pas justifié, alors que le bail n'est plus en exécution, de condamner la défenderesse au paiement d'une provision forfaitaire trimestrielle pour charges. L'indemnité d'occupation sera certes augmentée des charges, taxes et accessoires exigibles en application du bail, mais leur montant devra être justifié par les bailleurs au moment de la refacturation.

Sur le dépôt de garantie

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, les bailleurs sollicitent que le dépôt de garantie leur demeure acquis à titre de dommages et intérêts.

Il sera rappelé que conformément au contrat, ce dépôt de garantie a pour objet de « garantir l'exécution des obligations [incombant au preneur] », ce qui constitue un objet distinct des dommages et intérêts demandés dans le cadre du présent litige.

Force est de constater que les demandeurs ne démontrent pas l'existence ni le quantum du préjudice dont ils sollicitent réparation. Leur demande sera par suite rejetée.

Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les bailleurs affirment être créanciers, au 11 avril 2024, de la somme de 22 227,24 euros au titre du loyer et des charges du premier trimestre 2024, du loyer et des charges, prorata temporis, du 2ème trimestre 2024 outre du solde des sommes demandés au commandement du 11 mars 2024.

En l'absence de contestation du défendeur, dûment informé de cette demande, il y sera fait droit, déduction faite de toutes sommes réglées postérieurement.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la défenderesse non comparante sera condamnée au paiement des dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose par ailleurs que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamne à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

La SAS Le Fenelon [Adresse 9], partie perdante, sera en outre condamnée à payer aux demandeurs la somme totale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera enfin rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS