TJ Nice, 17 févr. 2025, RG 24/03951

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [5] c/ [O] [U], [G] [X]

N° 25/
Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 24/03951 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P725

Grosse délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires du [5], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET SYNGESTONE
sis [Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

M. [O] [U]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Non représenté

Mme [G] [X]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [U] et Mme [G] [X] sont propriétaires indivis des lots n 156, 171 et 279 d’un immeuble en copropriété dénommé « [5] » situé [Adresse 6].

Par lettre recommandée du 24 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » a mis en demeure M. [O] [U] et Mme [G] [X] de payer la somme de 12.067,04 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2024.

Par actes des 15 et 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » situé [Adresse 6] a fait assigner M. [O] [U] et Mme [G] [X] aux fins leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

13.822,31 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2024, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande en paiement de charges et provision sur les articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique produire les états de répartition des charges courantes et travaux pour les exercices 2022 et 2023, les appels de fonds charges courantes et travaux pour les mêmes exercices, les procès-verbaux d’assemblées ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 avec des certificats de non recours. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie des copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, estimant que leur carence a justifié des diligences exceptionnelles. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il précise enfin produire le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des indivisaires pour le règlement des charges.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [O] [U] et Mme [G] [X] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [O] [U] et Mme [G] [X] sont propriétaires indivis des lots n 156, 171 et 279,le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,
l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2022, et le 31/12/2023,l’état financier après répartition au 31/12/2022, et au 31/12/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [O] [U] et Mme [G] [X],une mise en demeure de payer la somme de 12.067,04 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 adressée à M. [O] [U] et Mme [G] [X] par lettre du 24 février 2024,le règlement de copropriété de l’immeuble contenant, page 52, une clause de solidarité des copropriétaires indivis,un relevé de compte débiteur de la somme de 13.822,31 euros au 1er octobre 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 13.822,31 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 15 euros le 10/05/2023, d’un montant de 30 euros le 24/02/2024, d’un montant de 120 euros le 15/05/2024,des frais de gestion de dossier d’un montant de 36 euros le 25/09/2023,des frais de « remise dossier avocat » d’un montant de 260 euros le 09/04/2024,
le tout pour un montant total de 461 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou des frais de gestion de dossier, ou encore des frais de « remise dossier avocat » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 30 euros dans la mesue où il n’est justifié d’aucune diligence exceptionnelle du syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 13.451,31 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, que M. [O] [U] et Mme [G] [X] seront solidairement condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 12.067,04 euros à compter de la mise en demeure du 24 février 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [O] [U] et Mme [G] [X] s’abstiennent de régler toute contribution aux charges depuis le 1er janvier 2023, et imposent ainsi à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette impliquant une avance de trésorerie conséquente, à la somme de 600 euros.

M. [O] [U] et Mme [G] [X] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [O] [U] et Mme [G] [X] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS