TJ Nice, 17 févr. 2025, RG 24/04152

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 5] c/ S.C.I. SMOLETTIMED

N° 25 /
Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 24/04152 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QBL6

Grosse délivrée à

Me Christine CURCURU-BOLIER

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Février 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO dont le siège social est [Adresse 4] elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal docmicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. SMOLETTIMED, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Smolettimed est propriétaire des lots n°22 et 23 de l’état description de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 5]” situé [Adresse 2].

Par lettre du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” a mis en demeure la société civile immobilière Smolettimed de payer la somme de 8.472,19 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement.

Par acte du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” situé [Adresse 2] a fait assigner la SCI Smolettimed aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

• 15.436,13 euros de charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.472,19 euros à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024, capitalisés annuellement,

• 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

• 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en expliquant produire, pour rapporter la preuve de sa créance, le décompte arrêté au 28 octobre 2024 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 conformément au contrat de syndic versé aux débats. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la SCI Smolettimed n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” produit :

• le relevé de propriété démontrant que la SCI Smolettimed est propriétaire des lots de copropriété n°22 et 23,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

• les décomptes de charges au 31/12/2022, et au 31/12/2023,

• les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Smolettimed,

• une mise en demeure de payer la somme de 8.472,19 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, adressée à la SCI Smolettimed par lettre du 26 avril 2024,

• un relevé de compte débiteur de la somme de 15.436,13 euros au 1er octobre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 15.436,13 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- des frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros le 12/05/2023, le 13/10/2023 et le 26/04/2024,
- des frais contentieux d’un montant de 240 euros le 31/05/2024,
- des frais d’ “honoraires transmission avocat” d’un montant de 240 euros le 02/08/2024,

le tout pour un montant total de 552 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, des frais contentieux, ou encore des frais “d’honoraires transmission avocat” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 24 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 14.908,13 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, que la SCI Smolettimed sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.472,19 euros à compter de la mise en demeure du 26 avril 2024 et jusqu’à parfait paiement, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Smolettimed s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués au regard du montant de la dette à la somme de 500 euros.

La SCI Smolettimed sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Smolettimed sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 5]” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS