TJ Nice, 17 févr. 2025, RG 24/02953

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. Société Civile IMPERIA c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5]

N° 25/
Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 24/02953 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4A3

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SELARL SOCIETE D’AVOCATS DAMY

le 17 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

La société civile IMPERIA, représentée par sa liquidatrice amiable, Mme [S] [Y] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Grégory DAMY de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS DAMY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice, la SAS BORNE & DELAUNAY
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile Imperia est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 30 mai 2024.

Par acte du 14 août 2024, la société civile Imperia a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, aux fins d’obtenir :

le prononcé de la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2024,d’être déclarée propriétaire des lots de cave n° 1, 8, 35, 47, 7, 37 et 55, la mise à jour de l’état de répartition des charges avec attribution à son profit des caves n 1, 8, 35, 47, 7, 37 et 55 et la remise des clés correspondant à ces lots,le paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle indique avoir sollicité, par lettre du 30 janvier 2024, la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 mai 2024 d’un vote des copropriétaires sur l’état de répartition des charges avec notamment l’attribution des caves n 1, 8, 35, 47, 7, 37 et 55 à son profit puisqu’elle justifiait en être propriétaire. Elle explique que ces résolutions n’ont pas été soumises au vote des copropriétaires en méconnaissance de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel il entre dans les attributions de l’assemblée générale de voter la modification de la répartition des charges contrairement à ce que le syndic a indiqué aux copropriétaires. Elle ajoute que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionnerait ni le nombre, ni l’identité des copropriétaires ayant voté par correspondance mais également le nom des mandataires disposant de pouvoirs de représentation permettant de vérifier le respect de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Après avoir rappelé les dispositions de l’article 544 du code civil, elle revendique la propriété des lots de caves en produisant son titre. Elle indique que le syndic actuel soutient que les lots 1, 8, 35 et 47 appartiennent à la copropriété au contraire de ce qu’avait affirmé le précédent syndic et qu’il conteste également sa propriété des lots 7, 37 et 55.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La société civile Imperia a été autorisée à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2024 en son entier.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1665, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seul qualité à agir à cette fin.

En effet, les copropriétaires, qui ont émis un vote favorable à une décision et qui ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité ayant permis son adoption, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l’annulation.

Il est ainsi acquis que, quel que soit le vice invoqué, le copropriétaire, qui n’est ni opposant ni défaillant, n’a pas qualité pour contester l’assemblée générale en son entier.

Le recours d’un copropriétaire non opposant est notamment irrecevable quand bien même la décision contestée n’a pas été inscrite à l’ordre du jour (Cass. 3e civ., 23 septembre 2009), le délai de convocation prévu à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté (Cass. 3e civ., 14 mars 2015), ou même en cas de violation de toute règle substantielle de fond ou de forme concernant la convocation ou la tenue de l’assemblée (Cass. 3e civ., 24 mars 2015).

Il est donc de principe que la mise en cause d'une assemblée générale en son entier pour inobservation des formalités substantielles du statut de la copropriété ne peut être poursuivie que par les seuls copropriétaires défaillants ou opposants à l’intégralité des décisions prises.

Par ailleurs, seule une décision d’assemblée générale, susceptible de produire des effets juridiques, peut donner lieu à une contestation.

Pour qu’il y ait une décision, il faut que la prise de position de l’assemblée soit de nature à revêtir une efficacité juridique. Dès lors, n’est une décision d’assemblée générale susceptible de faire l’objet d’une demande judiciaire d’annulation une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires sanctionnée par un vote (Cass. 3e civ. 13 nov. 2013 n° 12-12.084).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2024 que le représentant de la société civile Imperia était présent lors de la réunion et qu’il a voté dans le même sens que la majorité lors de l’examen des résolutions n° 1, 2, 3, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 et 46.

La société civile Imperia ne dispose pas, à la lecture de ce procès-verbal, la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant requise par la loi pour lui permettre d’exercer un recours en nullité à l’encontre de la totalité de l’assemblée générale du 30 mai 2024.

Par ailleurs, les questions dont elle a sollicité l’inscription à l’ordre du jour ont été inscrites sous les points n° 53 et 54 mais n’ont pas été sanctionnée par un vote des copropriétaires, moyen qui est précisément invoqué par la demanderesse à l’appui de sa demande de nullité.

Il convient en conséquence de rouvrir les débats pour permettre à la société civile Imperia de présenter ses observations sur sa qualité à agir en contestation de l’intégralité de l’assemblée générale du 30 mai 2024, moyen relevé d’office en l’absence de constitution d’un avocat par le syndicat des copropriétaires défendeur.

Sur l’action en revendication des caves constituant les lots n° 1, 8, 35, 47, 7, 37 et 55 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

L’action en revendication immobilière exercée par celui qui se prétend propriétaire pour obtenir le rétablissement de son droit doit être dirigée à l’encontre du possesseur supposé.

Elle est irrecevable si elle est dirigée contre un tiers qui n’a vocation à se prévaloir d'aucun droit sur le bien, alors que ceux qui disposent d’un titre de propriété ou qui détiennent le bien revendiqué ne sont pas dans la cause (Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° 08-17.489).

En l’espèce, il ressort des pièces produites que si les caves n° 1, 8, 35 et 47 seraient inscrites sur l’état de répartition des charges comme étant la propriété du syndicat des copropriétaires, les caves n° 7, 37 et 55 revendiquées n’ont pas de propriétaires identifiés mais qu’elles seraient occupées.

Lors de l’examen des questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée litigieuse, l’ancien syndic avait fait part de son intention de procéder à un affichage pour déterminer les occupants actuels de ses caves en les invitant à justifier de leur titre en précisant qu’il leur incombait de défendre leur propriété si nécessaire par usucapion.

Il convient de constater que seul le syndicat des copropriétaires est partie à l’action en revendication immobilière initiée par la société civile Imperia alors que certaines des caves revendiquées sont possiblement en possession de tiers non attraits en la cause.

La société civile Imperia sera dès lors également invitée à présenter ses observations sur ce point et, le cas échéant, à appeler dans la cause les possesseurs des lots dont elle revendique la propriété.

Il sera sursis à statuer sur l’intégralité des demandes et les dépens seront réservés en fin de cause.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REVOQUE la clôture de la procédure ;

ORDONNE la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 28 mai 2025 à 9h00 ;

INVITE la société civile Imperia, en l’absence de constitution d’un avocat par le défendeur, à présenter ses observations sur sa qualité à agir en contestation de l’intégralité de l’assemblée générale du 30 mai 2024 ainsi que sur la qualité du syndicat à se défendre à son action en revendication immobilière et, si nécessaire, à appeler en la cause les possesseurs des lots dont elle revendique la propriété ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RESERVE les dépens en fin de cause ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT