TJ Nice, 17 févr. 2025, RG 24/04160

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. PALAIS DES ARTS c/ [I] [T] [B] [E], [H] [U]

N° 25/
Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 24/04160 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QB7I

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, PALAIS DES ARTS, représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

M. [I] [T] [B] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Non représenté

Mme [H] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] sont propriétaires indivis des lots n°6591, 6388, 6175 et 6176 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “Palais des arts” situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Par lettre du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” a mis en demeure M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] de payer la somme de 12.366,42 euros de charges de copropriété dues au 10 octobre 2023.
Par acte du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” situé [Adresse 1] à [Localité 2] a fait assigner M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

8.599,41 euros de charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de la mise en demeure,les frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instance distraits au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au barreau de Nice.
Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et précise produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, les appels de provisions avec décomptes, les lettres de mise en demeure et relances, ainsi qu’un décompte de charges débiteur de la somme de 8.599,41 euros, déduction faite des sommes versées. Il rappelle que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive du défendeur met en péril sa trésorerie et sa gestion, ce qui lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] sont propriétaires indivis des lots de copropriété des lots de copropriété n°6591, 6388, 6175, 6176,le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juillet 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,
- ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mai 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,
- ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,
l’état financier après répartition au 31/12/2021, au 31/12/2022, et au 31/12/2023les comptes de gestion au 31/12/2021, au 31/12/2022 et au 31/12/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M.[I] [B] [E] et Mme [H] [U],une mise en demeure de payer la somme de 12.366,42 euros de charges de copropriété adressée à M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] par lettre du 10 octobre 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 8.599,41 euros au 31 octobre 2024.

Il sera précisé que l’approbation des comptes et du budget prévisionnel ont pour effet de rendre les charges et provisions exigibles nonobstant les recours exercés à l’encontre des assemblées générales qui les ont adoptés.

Néanmoins, le solde débiteur de 8.599,41 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros le 28/07/2019 et d’un montant de 150,77 euros le 26/10/2023,des frais de “mise au contentieux” d’un montant de 300 euros le 30/09/2019,des frais de lettre comminatoire d’un montant de 135,65 euros le 03/10/2019,
le tout pour un montant total de 610,42 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, de “mise au contentieux” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 24 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 8.012,99 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, que M.[I] [B] [E] et Mme [H] [U] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort de la lettre que M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] ont adressé au conseil du syndicat le 17 novembre 2023 qu’ils s’abstiennent de régler leurs charges car ils ont contesté toutes les assemblées générales depuis 2016 notamment les délibérations ayant conduit à appeler 8.200 euros afférents à leurs lots.

Or, le recours exercé contre une assemblée générale ne suspend pas l’obligation des copropriétaires de régler leurs charges car les délibérations doivent être exécutées tant qu’elles n’ont pas été annulées sous peine de paralyser le fonctionnement de la copropriété.

En s’abstenant depuis plusieurs années de régler leurs charges, notamment celles appelées pour faire face à des travaux de réparation de l’ascenseur ou du chauffage, M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] imposent à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier leur défaillance.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages-intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

Par conséquent, M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” la somme de 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [I] [B] [E] et Mme [H] [U] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Palais des arts” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS