TJ Avignon, 17 févr. 2025, RG 24/00434

Sur la contestation de la compétence du Juge des référés par Maître [V] [P] :

De jurisprudence constante, le Juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail en vertu de l'acquisition de la clause résolutoire contenue à l’acte.

Dès lors, l’incompétence ratione materiae du Juge des référés n’est pas retenue.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

En l’espèce, le bail commercial dont est titulaire M. [T] [R] contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « En cas de non-exécution par le "Preneur" de l’un quelconque de ses engagements tel que le non respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, ou des charges et impôts récupérables par le "Bailleur", le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au "Preneur" de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le "Bailleur" d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au "Preneur" pour régulariser la situation ».

Il est établi par le décompte que la S.A.R.L. BRUCHON n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le 5 juin 2024, date du jugement d’ouverture de redressement judiciaire prononcée par le tribunal de commerce d’Avignon.

Le commandement de payer délivré le 10 octobre 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [T] [R] n’ayant pas régularisé les loyers et charges, d’une somme de 3.126.04 euros, et justifié, à la fois, de la maintenance effective de la hotte aspirante de la cuisine pour l’année 2023 et 2024, et de la réalisation effective des travaux de mise en sécurité et en conformité de l’installation électrique du commerce imputable au locataire commercial, et dont l’absence de réalisation a été constatée par M. [X], en sa qualité d’expert judiciaire.

Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Des versements postérieurs au commandement de payer ont été réalisés par M. [T] [R]. Au vu du décompte actualisé au 20 janvier 2025 fourni par la S.A.R.L. BRUCHON, l’arriéré locatif de M. [T] [R] s’élève à une somme de 1.800.80 euros, représentant le montant des loyers et charges dus depuis le 5 juin 2024, déduction faite des versements effectués par M. [T] [R]. Au jour de l’audience, M. [T] [R] a effectué un remboursement d’une somme de 339.04 euros, conformément aux justificatifs de virement fournis.

M. [T] [R] conteste le montant de cet arriéré locatif. Toutefois, il ne fournit aucun justificatif d’une régularisation de celui-ci, autre que ceux relatifs à la somme de 339.04 euros.

Dès lors, M. [T] [R] reste redevable de somme de 1.461,76 euros (1.800.80 € - 339.04 euros) au 27 janvier 2025, date d’audience devant le tribunal céans.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 11 novembre 2024, date à laquelle M. [T] [R] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d'ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant ;

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l'obligation de M. [T] [R] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de M. [T] [R] s’élève à une somme de 1.461,76 euros, représentant le montant des loyers dus, arrêtés en janvier 2025 ; que cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner M. [T] [R] à payer cette somme à la S.A.R.L. BRUCHON, à titre provisionnel ; qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date de l'assignation en justice ;

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer, le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit à partir de décembre 2024 ; que M. [T] [R] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [T] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.A.R.L. BRUCHON, qui a été contraint d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire M. [T] [R], relatif à un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (84), propriété de la S.A.R.L. BRUCHON, s'est trouvé résilié de plein droit le 11 novembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu'à compter de cette date, M. [T] [R] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [T] [R] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

DISONS qu'en cas d'expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à la S.A.R.L. BRUCHON, à titre provisionnel :

- la somme de MILLE QUATRE CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES (1.461,76 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de novembre 2024,

- une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [T] [R] à payer à la S.A.R.L. BRUCHON, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [R] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandements de payer du 11 juin 2024 et 10 octobre 2024, assignation en justice du 4 décembre 2024),

DÉCLARONS commune et opposable à Maître [V] la présente décision,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT