TJ Clermont-Ferrand, 17 févr. 2025, RG 23/04492

LN/FC

Jugement N°
du 17 FEVRIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 23/04492 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJV5 / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.R.L. ACH - Cabinet Hermès [Localité 7] ayant pour nom commercial « Cabinet Hermès [Localité 7] », prise en la personne de son représentant légal

Contre :

[R] [V]

Grosse : le

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Arthur MARTEL

Copies électroniques :

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Arthur MARTEL

Copie dossier

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Arthur MARTEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.A.R.L. ACH - Cabinet Hermès [Localité 7] ayant pour nom commercial « Cabinet Hermès [Localité 7] », prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de [Localité 7]-FERRAND et pour avocat postulant Me Samuel BECQUET, avocat au barreau de LYON

DEMANDERESSE

ET :

Madame [R] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Arthur MARTEL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame [J] [L] et lors du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME,

Après avoir entendu, en audience publique du 09 Décembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

A la fin du mois de novembre 2021, Madame [R] [V] a signé un contrat de mandat de vente non exclusif avec la S.A.R.L. ACH, agence immobilière ayant pour nom commercial " Cabinet Hermès [Localité 7] ", pour la cession des murs et terrain de son bien immobilier situé [Adresse 5].

Le mandat contenait un article 5, aux termes duquel le mandant s'engageait à ne pas réaliser la cession avec un acquéreur à qui le bien avait été présenté par le mandataire, dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation du mandat. Il fixait la rémunération de l'agence immobilière à 36 400 €. En outre, le mandat stipulait qu'en cas de manquement à ses obligations, le mandant devrait verser une indemnité forfaitaire au mandataire, équivalente au montant de sa rémunération.

Le 18 mai 2022, Madame [R] [V] a signé un contrat de mandat de vente avec l'agence immobilière " Ma Maison En France ", portant sur son bien immobilier situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2022, Madame [R] [V] a écrit à la S.A.R.L. ACH pour lui indiquer qu'elle entendait mettre fin au contrat, en application de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Le 7 septembre 2022, Monsieur [Y] [T] a créé la S.C.I. HM Immo, avec pour siège social le [Adresse 5].

Par courrier d'avocat en date du 3 octobre 2022, le Cabinet Hermès [Localité 7] a mis en demeure Madame [V] de régler la somme de 36 400 € au titre de la clause pénale, estimant que le bien immobilier objet du mandat avait été vendu à un individu qui lui avait été présenté par ses soins, à savoir Monsieur [T] (visite du 8 avril 2022), en violation de ses engagements contractuels.

A défaut d'accord amiable, la S.A.R.L. ACH a, par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2023, fait assigner Madame [R] [V] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin d'obtenir notamment le paiement de la somme due en application de la clause pénale insérée au contrat, outre des dommages intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, la S.A.R.L. ACH demande au tribunal de :

- Condamner Madame [R] [V] à lui verser la somme de 36 400 € au titre de la clause pénale prévue au mandat n° 178 du 25 novembre 2021 ;
- Subsidiairement, prononcer cette condamnation, à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ;
- Dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal depuis le 3 octobre 2022, date de la mise en demeure, avec capitalisation desdits intérêts par année entière ;
- Condamner Madame [R] [V] au versement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- La condamner au versement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens ;
- Rejeter toutes demandes, prétentions, fins et moyens contraires.

Au soutien de sa demande principale, la S.A.R.L. ACH considère que Madame [V] a contrevenu à l'article 5 du mandat, qui l'engageait, d'une part, à ne pas réaliser la cession avec un acquéreur à qui le bien avait été présenté par le mandataire, et, d'autre part, à tenir informée la mandataire de toute cession définitive ou conditionnelle du bien réalisée sans son intermédiaire, dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation du mandat. Sur ce point, l'agence fait valoir que le bien a été présenté à Monsieur [T] le 8 avril 2022 ; qu'elle en a averti la mandante le jour-même, avant de découvrir la création de la S.C.I. HM Immo au mois de septembre 2022 ; que la vente a été faite " en direct ", sans que le cabinet n'en soit informé.

La demanderesse soutient que le mandat est régulier ; qu'il a été établi conjointement par les parties, le 29 novembre 2021, au siège de l'agence et qu'un exemplaire a été remis à Madame [V] ; qu'il comporte bien les signatures et paraphes de chacune des parties, ainsi qu'un numéro 178 inscrit au registre des mandats ; que la clause pénale n'est pas excessive, au vu des diligences effectuées par l'agence au profit du mandant.

A titre subsidiaire, elle soutient qu'il existe une inexécution par Madame [V] de ses obligations contractuelles, génératrice d'un préjudice constitué par les diligences exécutées en vain pas le mandataire.

Elle ajoute enfin qu'en se prévalant de nouveaux arguments juridiques sans rapport avec les précédents, Madame [V] a commis une résistance abusive, génératrice d'un préjudice évalué à 10 000 €.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Madame [V] demande au Tribunal de :

- Débouter la S.A.R.L. ACH de ses demandes ;
- De la condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages intérêts ;
- De la condamner au paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre paiement des dépens.

A titre principal, Madame [V] conclut à la nullité du mandat, conformément aux dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, et à l'article 1375 du code civil.

Elle soutient que l'exemplaire qu'elle a signé le 25 novembre 2021 ne comportait ni le numéro d'inscription au registre des mandats, ni la signature et le paraphe du mandataire. Elle explique qu'elle a reçu le mandat le 22 novembre 2021, avant de le signer le 25 novembre 2021, puis de le retourner par courrier le 26 novembre 2021. Elle conteste s'être déplacée dans les locaux du cabinet le 29 novembre 2021 et dit que la date a été modifiée par le mandataire, postérieurement à la réception de son courrier ; que l'agence ne lui a pas remis d'exemplaire du mandat.

A titre subsidiaire, Madame [V] soutient qu'elle n'a pas manqué à l'article 5 du mandat, dans la mesure où l'opération n'était pas définitive ou conditionnelle lorsqu'elle a été mise en demeure par le Cabinet Hermès [Localité 7], le 3 octobre 2022 ; que les diligences accomplies à l'égard de Monsieur [T] sont insuffisantes et ne caractérisent par une véritable présentation du bien par le mandataire, qui aurait interdit au mandant de réaliser l'opération sans son intermédiaire ; qu'elle est entrée en contact avec Monsieur [T] par le biais de l'agence " Ma maison en France ", Monsieur [T] étant l'un de leur client ; que le Cabinet Hermès [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi.

Elle s'oppose aux demandes fondées sur la responsabilité contractuelle et considère d'abord que, le contrat étant nul, la demande est sans objet. Elle soutient ensuite qu'elle a respecté son obligation d'information, en résiliant le contrat avec le mandataire, le 19 mai 2022 ; que le Cabinet Hermès [Localité 7] n'a subi aucun préjudice, dans la mesure où le contrat entre Madame [V] et Monsieur [T] a été conclu postérieurement à cette date, par l'intermédiaire de l'agence " Ma maison en France ", alors que la demanderesse n'effectuait plus de diligence pour son compte ; qu'en tout état de cause, le montant réclamé est excessif.

Enfin, elle conteste la demande fondée sur la résistance abusive, le Cabinet Hermès [Localité 7] ne se prévalant pas d'une faute distincte des manquements contractuels.

Considérant que le Cabinet Hermès [Localité 7] a tenu des propos mensongers à son égard, Madame [V] demande une réparation à hauteur de 3000 €, au titre de son préjudice moral.

La clôture de l'instruction est intervenue le 25 novembre 2024, par ordonnance en date du même jour.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 décembre 2024, à laquelle les débats se sont tenus.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2025. Le délibéré a été prorogé au 17 février 2025, par mention au dossier.

DISCUSSION

Sur la validité du mandat

Il convient de rappeler que conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'occurrence, Madame [V] ne reprend pas expressément sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat, dans son dispositif, alors même qu'elle y consacre cinq pages dans ses conclusions.

Il doit être considéré que, bien que non reprise expressément, cette demande découle de sa demande tendant à voir rejeter celles formulées par la société ACH, laquelle répond d'ailleurs sans difficulté aux moyens de nullité soulevés par la défenderesse, dans ses conclusions et ne peut donc se méprendre sur ses demandes.

Il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, renvoyant à l'article 1375 du code civil, et 72 du décret du 20 juillet 1972, que l'exemplaire du mandat conféré à un agent immobilier, qui reste en la possession du mandant doit, à peine de nullité relative, mentionner le numéro d'inscription au registre des mandats.

Conformément aux dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Enfin, l'article 1359 du code civil précise qu'il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Le fait que l'agent immobilier ait, a posteriori, porté à la connaissance du mandant le numéro d'inscription manquant ab initio n'est pas de nature à faire obstacle à la nullité du mandat de vente, la loi n'ayant pas prévu une telle faculté de régularisation.

C'est à l'agent immobilier qu'il incombe de démontrer qu'il en a bien remis un exemplaire régulier au mandant.

En l'espèce, l'agence immobilière produit l'original du mandat, faisant figurer les signatures et paraphes de chacune des parties, ainsi qu'un numéro de mandat (178). Le contrat semble être daté du 29 novembre 2021. Il mentionne avoir été " fait en deux exemplaires, au cabinet du mandataire, dont l'un est remis au mandant qui le reconnaît ".

En retour, Madame [V] produit une copie du mandat signé et paraphé par elle seule. Celui-ci ne comporte pas de numéro d'inscription au registre des mandats. Le contrat est daté du 25 novembre 2021.

La défenderesse a pu indiquer ne pas s'être déplacée à l'agence pour venir signer le mandat, mais l'avoir reçu par courrier et l'avoir signé à distance, avant de le renvoyer au mandataire.

Ses déclarations sont corroborées par les pièces qu'elle verse aux débats, à savoir :

- une copie qu'elle a effectuée du mandat, sur lequel est apposée la date du 25 novembre 2021 (pièce 1) ;
- une capture d'écran représentant un document informatique intitulé “ Mandat de vente de murs ", modifié pour la dernière fois le 22 novembre 2021 (pièce 13) ;
- un courrier de retour de Madame [V] adressant " le mandat de vente de [son] immeuble du [Adresse 6] accompagné des pièces demandées ", daté du 26 novembre 2021 (pièce 14).

La chronologie de ces pièces tend à indiquer qu'elle a bien reçu le contrat le 22 novembre 2021, qu'elle l'a signé le 25 novembre 2021 et l'a retourné à l'agence le 26 novembre 2021.

Il sera remarqué que la graphie de Madame [V] est strictement identique sur l'original et la copie. Il apparaît que la date figurant sur l'original ne correspond pas à celle de ladite copie et il est possible de voir que le chiffre " 29 " a été superposé au chiffre " 25 ".

Il ne ressort pas des débats que Madame [V] aurait falsifié l'exemplaire qu'elle verse aux débats, en effaçant le numéro de mandat, la signature et la paraphe de l'agence. Une telle falsification n'est pas établie et n'est pas soulevée par la demanderesse.

En outre, il a été rappelé qu'il appartenait à l'agence immobilière de rapporter la preuve de la remise effective d'un exemplaire du mandat, comportant le numéro de celui-ci, au mandant. À ce titre, la seule apposition d'une mention disant que le mandant reconnaît avoir reçu un double du contrat est insuffisante, la présente juridiction ne pouvant s'assurer que le numéro du mandat figure bien sur l'exemplaire qui lui a été remis.

Ainsi, malgré la mention sur l'original du mandat stipulant que le contrat a été établi conjointement à l'agence et qu'un exemplaire a été remis à la mandante, le Cabinet Hermès [Localité 7] ne rapporte pas la preuve qu'il a effectivement reçu Madame [V] en personne le 29 novembre 2021, pour la signature du contrat.

Les éléments susmentionnés amènent à considérer, au contraire, que le mandat a été reçu, signé et complété par le mandataire après que Madame [V] ait signé un exemplaire qui ne comportait pas les éléments prescrits, en particulier le numéro du mandat.

Dans ces conditions, Madame [V] est bien fondée à solliciter la nullité du mandat conclu avec le Cabinet Hermès [Localité 7], laquelle sera prononcée, aucun élément de la cause ne permettant de considérer qu'elle aurait entendu confirmer cet acte nul.

En conséquence, le mandat étant nul, l'agent immobilier ne peut donc ni se prévaloir de la clause pénale figurant au contrat annulé, ni des autres stipulations contractuelles prévoyant les obligations de sa cocontractante.

Il ne peut ainsi réclamer au mandant le paiement d'aucune somme à quelque titre que ce soit, dès lors que le préjudice qu'il invoque trouve sa cause dans un contrat dont l'irrégularité lui est imputable.

Le Cabinet Hermès [Localité 7] sera donc débouté de ses demandes fondées sur la mise à exécution de la clause pénale, sur la responsabilité contractuelle, de capitalisation des intérêts et en dommages-intérêts pour résistance abusive, laquelle n'est, au demeurant, pas démontrée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formulée par Madame [V]

Il convient de relever, à titre liminaire, que Madame [R] [V] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de dommages-intérêts. Elle se contente d'indiquer qu'elle a subi un préjudice moral du fait des allégations mensongères proférées à son encontre.

Dans la mesure où il ne peut être considéré que celles-ci découleraient du contrat, il sera considéré que ses demandes reposent sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, lesquelles prévoient que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ".

L'octroi de dommages-intérêts suppose la démonstration de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, Madame [V] n'établit pas l'existence d'allégations mensongères proférées à son encontre, qu'elle ne décrit d'ailleurs pas. En effet, elle évoque des allégations mensongères de manière générale, sans les cibler expressément.

Par ailleurs, Madame [R] [V] chiffre, sans préciser comment et sans en justifier, son préjudice moral à 3000 €. Elle n'en explique pas les effets.

En conséquence, à défaut de rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice en résultant, sa demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

La S.A.R.L. ACH succombant en totalité, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. ACH à payer à Madame [R] [V] une somme que l'équité commande de fixer à 2000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS