CA Papeete, 13 févr. 2025, RG 24/00108

N°42

IM

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Copie exécutoire délivrée à

- Me GUILLOUX

le 13.02.2025

Copie authentique délivrée à

- Me BREGMANN

le 13.02.2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 13 février 2025

RG 24/00108 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/654, n° RG 22/00349 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 14 décembre 2023 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 26 mars 2024 ;

Appelante :

Mme [T] [J] épouse [N], née le 28 janvier 1949 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] ;

Représentée par Me Louise BREGMAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société LAGGON TOURS, SARL au capital de 100 000 francs CFP, dont le siège social est [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Papeete sous le numéro TPI 1834 B, et identifiée au Repertoire Territorial des Entreprises sous le numéro TAHITI C66715, prise en la personne de son gérant en exercice, Madame [B] épouse [H] ;

Représentée par Me Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 8 novembre 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 Novembre 2024, devant Mme MARTINEZ faisant fonction de présidente, M. RIPOLL, et M. SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. MARTINEZ, présidente et par Mme OPUTU-TERAIMATEATA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, Mme [T] [W] [Y] épouse [N] donnait à bail commercial à la Sarl [Adresse 3] ( la société) représentée par son gérant M. [Z] [P] un local situé à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 100 000 F CFP pour une période de un an. Il était précisé que les consommations d'eau, de gaz et d'électricité seraient à la charge du preneur.

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2020, Mme [T] [W] [Y] épouse [N] donnait à bail à la sarl Moorea Lagoon Tour le même local pour un loyer mensuel de 80 000 F CFP pour un période de trois ans prenant fin de plein droit sans préavis.

A la suite d'une cession de parts sociales, l'assemblée générale extraordinaire désignait [L] [B] épouse [H] en qualité de gérante.

Par courrier recommandé du 24 juin 2022, Mme [T] [W] [Y] mettait en demeure M et Mme [H] représentants de la sarl Moorea Lagoon Tours de lui régler la somme figurant à l'état récapitulatif joint au titre des charges afférentes au bail commercial qu'elle a consenti le 1er mars 2019 à la sarl Moorea Lagoon Tours précisant qu'à défaut elle sollicitera la rupture des contrats d'eau, de gaz, d'électricité ouverts à son nom pour les locaux exploités.

Par courrier recommandé du même jour, Mme [T] [W] [Y] informait M et Mme [H] de ce qu'elle entendait fixer à compter de la réception du courrier le montant du loyer révisé à la somme de 3 270 000 F CFP par an au visa des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce, compte tenu de ce que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avait entraîné une variation de plus de 10% d ela valeur locative du local pris à bail.

Par exploit d'huissier signifié le 31 août 2022 et requête déposée au greffe le 14 septembre 2022, Mme [T] [W] [Y] saisissait le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de voir dire que :

- les baux des 1er mars 2019 et 6 février 2020 sont des baux dérogatoires auxquels le statut des baux commerciaux ne s'applique pas,

- ordonner l'expulsion de la locataire au 6 février 2023, terme du contrat, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 20 000 F CFP passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision,

- condamner la société à lui payer les sommes de 1 092 000 F CFP correspondant aux arriérés de charges du 1er mars 2019 au 1er août 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer, de 620 000 F CFP au titre des loyers du mois de juillet et août 2022 et une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 310 000 F CFP.

A titre subsidiaire, constater la résiliation judiciaire des baux du 1er mars 2019 et du 6 février 2020 et condamner la société au paiement des sommes susvisées.

A titre subsidiaire, fixer le loyer rétroactivement à la date du 1er juillet 2022 à la somme mensuelle de 310 000 F CFP, condamner la locataire au paiement des sommes susvisées ;

A titre infiniment subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de se prononcer sur la velur locative du bien.

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal civil de première instance de Papeete a

- dit que le statut d'ordre public des baux commerciaux s'applique au bail liant Mme [T] [W] [Y] épouse [S] et la Sarl Moorea Lagoon Tours signé le 6 février 2020,

- débouté Mme [W] [Y] de sa demande de résiliation du bail du 6 février 2020,

- débouté Mme [W] [Y] de sa demande de résolution judiciaire du bail du 6 février 2020,

- condamné la société à payer à Mme [W] [Y] la somme de 85 000 F CFP avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022 au titre des charges de mars à mai 2022,

- débouté la société de sa demande d'injonction à Mme [W] [Y] d'avoir à troubler la sarl Moorea Lagoon Tours,

- condamné Mme [W] [Y] à payer à la société la somme de 80 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

- déclaré irrecevable la demande de révision de loyer commercial,

Par requête du 26 mars 2024, Mme [W] [Y] interjetait appel de la décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions régulièrement notifiées le 6 septembre 2024,Mme [W] [Y] demande l'infirmation du jugement querellé.

Elle demande que le contrat de bail du 6 février 2020 soit inscrit en faux et dépose plainte de ce chef.

Elle fait valoir essentiellement qu'elle n'a jamais signé ce contrat de bail ce qui ressort du fait que le loyer mensuel soit de 80 000 F CFP au lieu de 100 000 F CFP comme le bail initial..

Elle expose qu'elle subit un préjudice matériel du fait qu'elle n'a pas pu louer son bien au prix du marché, préjudice qu'elle évalue à la somme de 14 880 000 F CFP sur la base d'un louer mensuel de 310 000 F CFP.

Elle ajoute qu'elle subit également un préjudice moral qu'elle évalue à la somme de 500 000 F CFP.

Subsidiairement, elle sollicite la résiliation du bail pour non paiement des charges affirmant qu'elle a relancé plusieurs fois la société pour qu'elle paie ses charges. Elle ajoute que le locataire n'entretient pas convenablement le local ce qui constitue une faute qui justifie la résiliation du bail.

Elle demande la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 672 000 F CFP au titre des charges non réglées.

Par conclusions régulièrement notifiées le 24 octobre 2024, la société demande la confirmation du jugement querellé sauf à ordonner à Mme [T] [W] [Y] ou toute personne de son chef de cesser de troubler l'exploitation de la sarl Moorea Lagoon Tours sous astreinte de 20 000 F CFP par infraction constatée.

Elle sollicite par ailleurs l'octroi de la somme de 350 000 F CFP au titre de ses frais de procédure.

Elle s'oppose à la demande d'inscription de faux soutenant qu'il s'agit d'une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel.

Elle soutient en substance que la demande de résiliation du bail n'est pas justifiée, l'appelante n'ayant jamais sollicité le paiement des charges et n'ayant jamais fait mettre un compteur d'électricité propre à la Sarl Moorea Lagoon Tours.

Elle conteste l'existence d'un préjudice matériel et soutient qu'il s'agit d'une demande de révision du prix du loyer déguisée. Elle rappelle que le contrat de bail est soumis au statut d'ordre public des baux commerciaux et que le contrat de bail du 1er mars 2019 ne pouvait prévoir une durée de location d'un an.

Elle ajoute que la bailleresse ne démontre pas la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative, qu'en toute hypothèse, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé en relèvent pas de la compétence du tribunal civil de première instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère aux conclusions régulièrement notifiées par les parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'irrecevabilité de la demande en inscription de faux.

En application de l'article 349 du code de procédure civile de la Polynésie française, les juges d'appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises aux juges d epremière instance et il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle a moins qu'elle ne soit défense ou connexe à la demande principale.

En l'espèce, en première instance , Mme [W] [Y] a sollicité la résiliation du bail du 6 février 2020 sas jamais arguer qu'il s'agissait d'un faux.

Cette demande qui n'est pas connexe à la demande de résiliation du bail est nouvelle en cause d'appel et doit être déclarée irrecevable

Sur la demande de résiliation du bail

En application de l'article 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur déroger aux dispositions générales du contrat de bail commercial à la condition que le bail soit conclu pour une durée égale au plus à deux ans.

Il est constant que le bail du 6 février 2020 d'une durée de trois ans est intervenu à la suite du bail du 1er mars 2019 d'une durée d'un an. Il est également constant que la société exerce une activité commerciale dans les locaux pris à bail.

Les parties ne pouvaient donc, en application de l'article 145-5 du code de commerce conclure un bail dérogatoire pour une durée supérieure à deux ans.

Il s'ensuit que le statut d'ordre public des baux commerciaux s'applique au bail liant les parties, la bailleresse ne pouvant invoquer un statut dérogatoire pour une telle durée de quatre ans.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon les dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

En application de l'article 1184 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix entre forcer l'autre à l'exécution de la convention ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Mme [W] [Y] demande la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des charges.

Toutefois, force est de constater qu'elle n'a pas rempli ses obligations en ne fournissant pas à son locataire un compteur d'électricité individuel.

Par ailleurs, elle ne s'est pas préoccupée du paiement des charges avant la mise en demeure du 24 juin 2022.

S'il est exact qu'à cette date, la société devait la somme de 85 000 F CFP, somme qu'elle doit être condamnée à payer, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que ce manquement n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La bailleresse ne justifie pas du mauvais entretien du local.

Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande d'injonction à Mme [W] [Y] de cesser de troubler la Sarl Moorea Lagoon Tours

Cette demande n'est fondée sur aucun élément factuel rein ne permettant d'affirmer que Mme [W] [Y] trouble l'occupation des leiux par la société. Elle doit être rejetée.

Sur l'article 407 du code de procédure civile.

La partie perdante doit être condamnée aux dépens. Par ailleurs, l'équité commande de la condamner à payer la somme de 200 000 F CFP en application de l'article 407 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,