CA Colmar, 17 févr. 2025, RG 23/04288

MINUTE N° 25/92

Copie exécutoire à :

- Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Copie à :

- Me Raphaël REINS

- greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 Février 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04288 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IGHM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 2]

Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame [E] [F] épouse [G]

[Adresse 2]

Représentée par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. NEOLIA Représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 1]

Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 décembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme KERIHUEL, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 7 janvier 2011, la Sa Néolia a donné à bail à M. [I] [G] et Mme [E] [F] épouse [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 769,56 euros charges comprises.

A la suite d'impayés et après plusieurs rappels, la bailleresse a fait signifier aux preneurs, par acte du 17 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la production de l'attestation d'assurance et le paiement d'un arriéré de 5 506,21 euros en principal, arrêté au 17 mai 2022.

Par assignation délivrée le 3 février 2023, Néolia a fait citer M. et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin essentiellement de voir constater la résiliation du bail, subsidiairement la voir prononcer, voir condamner les preneurs à quitter les lieux sous astreinte, autoriser à défaut leur expulsion et les voir condamner au paiement des arriérés à hauteur de 2 436,22 euros tels qu'arrêtés au 10 décembre 2022 ainsi qu'une indemnité d'occupation, une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et les frais et dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 août 2022 ;

dit n'y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ordonné aux preneurs de libérer les lieux et restituer les clés, sous peine, à défaut, d'être expulsés avec le concours, le cas échéant, de la force publique ;

condamné solidairement M. et Mme [G] à payer à la Sa Néolia la somme de 2 274,65 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation, arrêté à la date du 12 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. et Mme [G] au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

condamné solidairement M. et Mme [G] à payer cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2022 jusqu'au départ effectif des lieux ;

dit n'y avoir lieu d'accorder d'office des délais de paiement ;

débouté la Sa Néolia de sa demande d'astreinte ;

débouté la Sa Néolia de sa demande de capitalisation des intérêts ;

condamné in solidum M. et Mme [G] aux dépens et au paiement d'une somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé qu'à la suite du commandement de payer, un versement de 3 877,75 euros était intervenu le 29 juin 2022 sans toutefois que soit couvert le solde dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 18 août 2022 ; que, s'agissant de l'assurance, la bailleresse avait précisé avoir reçu l'attestation afférente ; que les conditions légales et le recours à la force publique apparaissaient suffisamment coercitifs sans nécessité d'une astreinte ; qu'au vu du silence du contrat et des intérêts moratoires légaux, il était équitable de ne pas prévoir de capitalisation des intérêts échus ; que s'il était justifié que les preneurs avaient effectué des versements mensuels, leur défaut de comparution et l'absence de justificatifs sur leur situation financière récente ne permettaient pas au tribunal de vérifier leur capacité à régler la dette locative dans le cadre de délais de paiement.

La décision a été signifiée aux époux [G] le 22 novembre 2023.

M. et Mme [G] ont, par déclaration enregistrée le 29 novembre 2023, interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a débouté la Sa Néolia de ses demandes d'astreinte et de capitalisation des intérêts.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 février 2024, M. et Mme [G] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé ; faire droit à l'ensemble de leurs demandes ; déclarer les demandes de l'intimée irrecevables, en tous cas mal fondées ; débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, y compris s'agissant d'un appel incident ; corrélativement, infirmer le jugement entrepris en son ensemble sauf en ce qu'il a débouté la partie adverse de certaines demandes, et statuant à nouveau :

à titre principal :

débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à confirmer le jugement entrepris et notamment l'expulsion des concluants du logement litigieux :

leur accorder un délai de trois ans pour quitter l'appartement litigieux, juger que les concluants disposeront, à compter de la décision à intervenir, d'un délai de trois ans pour quitter l'appartement qu'ils occupent ;

en tout état de cause :

confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d'appel.

Au soutien de leur appel, M. [I] [G] et Mme [E] [F] épouse [G] exposent avoir rencontré des difficultés financières à la suite du licenciement de M. [G] en avril 2020 dans le contexte de la crise sanitaire mais avoir depuis lors apuré les arriérés qui existaient devant le premier juge, se trouvant ainsi à jour à l'échéance de février 2024, sans qu'il y ait lieu de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner leur expulsion.

Ils indiquent avoir eu tort de ne pas comparaître en première instance où ils auraient pu bénéficier, compte tenu de leurs efforts d'apurement, de la suspension de la clause résolutoire et estiment que, dès lors qu'ils se sont désormais libérés de leur dette locative, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi d'un délai de relogement, insistant sur le fait que la dette liant les parties est intégralement réglée, qu'ils respectent strictement leurs obligations locatives et qu'ils ont cinq enfants à charge, dont certains mineurs.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 27 juin 2024, la Sa Néolia demande à la cour de :

déclarer l'appel mal fondé,

constater qu'il est devenu sans objet,

déclarer mal-fondées les demandes, fins et conclusions présentées par les consorts [G],

les en débouter,

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

condamner les consorts [G] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la bailleresse rappelle l'absence de démarches des preneurs auprès de ses services après la délivrance du commandement de payer et leur absence à l'audience, date à laquelle persistait une dette de 2 564,60 euros justifiant le maintien de sa demande, l'apurement de la dette n'étant intervenu que le 13 novembre 2013. Elle précise que la situation a fait l'objet d'un suivi en commission interne et que la dette ayant été apurée et les époux [G] effectuant des paiements mensuels réguliers, un nouveau bail a été signé le 26 juin 2024 entre les parties, la procédure étant ainsi devenue sans objet.

Elle souligne le fait que la procédure a été rendue nécessaire par la carence des preneurs et leur absence de réactivité ; que les appelants n'ont pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire mais un débouté, injustifié, tout comme la demande en délai de relogement de trois ans.

L'audience de plaidoiries a été fixée au 9 décembre 2024 pour une mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant

avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au  premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les décomptes produits, et non contestés, font ressortir des impayés réguliers à compter de juin 2020 et des rejets de prélèvement automatiques jusqu'à la reprise du paiement du loyer courant à compter de juin 2022.

A la date du 17 août 2022 minuit, correspondant à l'expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement de payer, la dette locative n'était pas apurée, le paiement de 3 877,75 euros effectué le 29 juin 2022 ayant laissé persister un arriéré à hauteur de 2 604,26 euros.

Le reliquat de l'arriéré locatif n'a été réglé qu'à la date du 13 novembre 2023 soit postérieurement au jugement déféré.

C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 août 2022.

Il est admis par les deux parties que depuis lors, les appelants se sont acquittés de leurs obligations financières (indemnités d'occupation équivalentes aux loyers et charges) régulièrement, s'étant d'ailleurs vu proposer un nouveau bail sur le même logement signé le 25 juin 2024.

Il est ainsi constant que le solde du compte locatif des intéressés est revenu à zéro en cours de procédure.

Au vu de la régularisation des arriérés, de la reprise du paiement des loyers courants, il y a lieu d'accorder aux preneurs des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, étant rappelé que leur demande tendant au débouté de la demande en résiliation comprend implicitement mais nécessairement demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire comme cela ressort d'ailleurs du corps de leurs écritures, et que la juridiction peut en tout état de cause en accorder d'office.

En outre, ils ne sauraient être placés dans une situation plus défavorable qu'un preneur ayant seulement payé une partie de son arriéré avant l'audience et être ainsi privés de la faculté de préserver leur bail.

Les appelants peuvent donc prétendre devant la cour, après infirmation sur ce point, à l'octroi de délais de paiement et à voir constater que la dette locative ayant été résorbée, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Les dispositions du jugement relatives à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des preneurs et la fixation de l'indemnité d'occupation sont ainsi devenues sans objet. Il n'y a pas davantage lieu d'examiner la demande subsidiaire en octroi de délais d'évacuation.

La société Néolia justifie, au surplus, qu'un nouveau bail, portant sur le même logement, a été signé avec M. [I] [G] en date du 25 juin 2024.

Sur les frais et dépens

Si les appelants voient une partie de leurs prétentions accueillies, la procédure a été rendue nécessaire par la violation de leur obligation essentielle de payer leur loyer. La condamnation aux frais et dépens prononcée en première instance était donc légitime et les appelants ne forment d'ailleurs aucune prétention à l'encontre des dispositions du jugement afférentes aux dépens et frais irrépétibles.

S'agissant des dépens de l'appel, il est justifié de les laisser à la charge des appelants, dont l'absence d'apurement rapide de leur dette et le défaut de comparution à l'audience de première instance, sont à l'origine de la décision déférée.

Il y a lieu par contre, en équité, de rejeter la demande de la bailleresse formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS