TJ Saint-Denis de La Réunion, 17 févr. 2025, RG 24/00989

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00989 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4YT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

---

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par M. [P] [G] (Chargé de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Monsieur [T] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] par contrat du 27 février 2017, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 338,47 euros charges comprises à la date de l'assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, et n'étant plus en possession de son exemplaire du contrat de bail, la SIDR a adressé à Monsieur [T] [Y] une sommation de payer par voie d'huissier, le 23 avril 2024 portant sur la somme de 609,24 euros.

Faute d'apurement de la dette à la suite de cette sommation de payer, SIDR a ensuite fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte d'huissier du 7 octobre 2024 aux fins de voir :
prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 27 février 2017 ; ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [T] [Y] à lui payer la somme en principal de 1929,34 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; et à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 338,47 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu'à parfait délaissement des lieux ;condamner Monsieur [T] [Y] à payer à la SIDR le coût de la sommation de payer du 23 avril 2024 ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire condamner Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais d'expulsion ;
A l’audience du 27 janvier 2025, la SIDR- représentée par Monsieur [G], régulièrement muni d'un pouvoir de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1456,62 euros.
La SIDR sollicite que la résiliation du bail ne soit prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement qu'elle sollicite sur 36 mois, considérant que Monsieur [Y] a repris le paiement du loyer depuis le mois d'octobre 2024, alors que l'allocation logement retenue devrait être reversée.

Convoqué par acte d’huissier signifié le 7 octobre 2024 à personne, Monsieur [T] [Y] n'est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience : le débiteur a traversé des difficultés financières liées à une suspension du versement de son RSA, dans l'attente du versement de sa pension de retraite, ayant ainsi accumulé des dettes, qu'il a soldées dès perception du rappel de pension en décembre 2023 ; seule la dette locative a subsisté, qu'il tente d'apurer. Il a pu indiquer solliciter des délais de paiement sur 36 mois lors de son rendez-vous social dans le cadre de la prévention des expulsions.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, pas sa mise à disposition au greffe du juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur la demande de résiliation du bail, la condamnation au paiement et les délais de grâce :

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ;
l'article 1728 du même code dispose quant à lui que "le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ;
enfin, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit les conséquence d'une inexécution contractuelle en ces termes :
"La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Le décompte produit en l'espèce par la SIDR et arrêté à la date du 22 janvier 2025 révèle que la dette locative s’élevait à la somme de 1456,62 euros.

Absent à l'audience, Monsieur [T] [Y] ne conteste aucunement l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation en paiement à hauteur des loyers et charges impayés, soit 1456,62 euros.

Ceci étant, l'article 1217 du code civil dans sa rédaction issu de l'ordonnance du 10 février 2016 prévoit que "la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat" ; tandis que 1343-5 de ce même code (anciennement 1244-1) prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues".

Par ailleurs, dans l'hypothèse de la constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité, si le locataire a repris le paiement du loyer courant, la suspension de la clause résolutoire prévue implicitement dans tout contrat de bail, depuis la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de 36 mois pour permettre au locataire de s'acquitter de sa dette.

Il serait inique et contraire aux buts poursuivis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de ne pas permettre à Monsieur [T] [Y] de bénéficier des dispositions favorables de celle-ci au seul motif que le bailleur a égaré son contrat de bail et n'a pu fonder son action en résiliation sur l'acquisition de la clause résolutoire.

La SIDR ayant expressément sollicité de la juridiction d'octroyer des délais de paiement à son locataire, Monsieur [T] [Y], sur la durée légale de 36 mois prévu par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et conformément au souhait du locataire exprimé lors de la phase de prévention sous l'égide de la CCAPEX, il convient de prendre acte de l'accord des parties et de lui conférer force exécutoire, en octroyant des délais de paiement au locataire sur 36 mois, la résiliation ne devant être prononcée qu'en cas de non respect des délais ainsi octroyés.

Il y a donc lieu de permettre à Monsieur [T] [Y] d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, de bénéficier des dispositions légales prévoyant des délais de paiement suspensifs par 36 mensualités de 40 euros en sus du loyer mensuel.

Dans ces circonstances, Monsieur [T] [Y] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il convient ainsi de prévoir qu'en cas de non respect des délais de paiement accordés à Monsieur [T] [Y], la résiliation du baril sera prononcée à la date du présent jugement, et Monsieur [T] [Y] devra restituer le logement au bailleur dès une mise en demeure adressée par LRAR.
À défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion selon les voies de droit habituelles, et il sera redevable, en cas de maintien dans les lieux, d'une indemnité d’occupation fixée à la somme de 338,47 euros à compter du présent jugement et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par LRAR.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Monsieur [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
En l'absence de clause résolutoire, le coût de délivrance d'une sommation de payer ne saurait être compris dans les dépens de la présente instance.
Le cas échéant, il supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

La nature de l'affaire et les délais de paiement accordés conduisent à ne pas écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,