TJ Paris, 18 févr. 2025, RG 24/03090

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Serge BEYNET

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/03090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LHE

N° MINUTE : 6 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 18 février 2025

DEMANDEURS
Monsieur [X] [V] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [H] [U] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Serge BEYNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0482

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 05/10/2005 à effet au 01/10/2005 l’indivision [B] a donné à bail à usage d’habitation à M. [F] [E] et Mme [J] [S] un appartement situé au [Adresse 3] , avec débarras entre 4ème et 5ème étage , pour un loyer de 750 euros et 54 euros de provision sur charges . Il est noté conclu pour 6 ans .Le bail porte sur un appartement comprenant : une entrée, un séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bains, un WC , un débarras situé entre le 4ème et le 5ème étage .
Par acte de commissaire de justice du 25/05/2022, M.[B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M.[B] [D] ont signifié un congé pour vendre à M. [F] [E] et Mme [J] [S] à effet au 30/09/2023 à minuit, avec offre de vente au prix de 741 000 euros , net vendeur , payable comptant le jour de la vente .
Mme [J] [S] est décédée le 21/07/2022.
M. [F] [E] s’étant maintenu dans les lieux , une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 05/10/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26/02/2024 , M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] ont assigné M. [F] [E] sur le fondement de l’article 15 I et 15 II la loi du 06/07/89, l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution , 696 et 700 du code de procédure civile aux fins de :
voir constater que les conditions de délivrance du pour vendre relatif au bail du 01/10/2002 pour les lieux loués , sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 01/10/2023 voir ordonner à M. [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir en conséquence :voir dire qu’à défaut pour M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce dalai , M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] pourront, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux , faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu voir ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l’expulsion dans tel garde meuble de leurs choix aux risques, frais et périls du défendeur voir condamner M. [F] [E] à payer à M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] :- une indemnité d'occupation égale à 1338.60 euros , outre une provision sur charges de 35.73 euros à compter du 01/10/2023, date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés et débarras des meubles
- une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation et les frais de sommation de quitter les lieux
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 09/12/2024.
M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
voir constater que les conditions de délivrance du pour vendre relatif au bail du 01/10/2002 pour les lieux loués , sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 01/10/2023voir valider ledit congé voir ordonner à M. [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir en conséquence :voir dire qu’à défaut pour M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce dalai , M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] pourront, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux , faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu voir ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux au moment de l’expulsion dans tel garde meuble de leurs choix aux risques, frais et périls du défendeur voir condamner M. [F] [E] à payer à M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] :- une indemnité d'occupation égale à 1338.60 euros , outre une provision sur charges de 35.73 euros à compter du 01/10/2023, date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés et débarras des meubles
- une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation et les frais de sommation de quitter les lieux
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit

M. [F] [E] a été représenté . Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
voir juger nul le congé pour vendre délivré à M. [F] [E] et Mme [J] voir juger que le contrat de bail en cause a été reconduit tacitement au 30/09/2023 pour une durée de 6 ans voir débouter les consorts [B] de l’intégralité de leurs demandes voir condamner solidairement les consorts [B] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
DISCUSSION :
Sur la validité en la forme du congé :
Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail.
Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre.
Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité.
L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Enfin il doit contenir la notice d’information relatives aux obligations du bailleur et voie de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est applicable pour tous les congés postérieurs au 01/01/2018, selon l’arrêté du 13/12/2017.

Compte-tenu de la qualité de personnes physiques des bailleurs en indivision, il ne peut être conclu que pour une période 3 ans, en application de l’article 10 de la loi du 06/07/89 et en l’absence de clause particulière de l’article 11 de cette loi, ou de stipulation particulière au bail, ces dispositions étant d’ordre public.
Le bail expirait donc au 30/09/2023, après les tacites reconductions de 3 ans depuis sa conclusion.
Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 25/05/2022 à effet au 30/09/2023, soit 18 mois avant la fin du bail et donc au moins 6 mois avant l’expiration du bail, en exposant les termes de la vente des lieux loués, avec la consistance de ceux-ci et le prix proposé de 740 000 euros net vendeur. Il reproduit les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06/07/89. Il inclut la notice d’information.
Sur la protection du locataire :
En application de l’article 15 III alinéa de la loi du 06/07/89 , il est prévu une protection du locataire de plus de 65 ans ( âge apprécié au moment de l’échéance du contrat) , et dont les ressources annuelles sont inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés , fixé par arrêté du ministre chargé du logement( condition appréciée lors de la délivrance du congé) , sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er /09/1948 .
La condition d’âge pour M. [F] [E] est bien remplie au 30/09/2023 , il a eu 78 ans .
Pour le plafond de ressources , il convient de prendre comme référence le plafond de ressources PLUS , qui est en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné, au moment de la délivrance du congé.  Il est en effet déterminé ce plafond de ressources par arrêté du 27/12/2021 modifiant l’arrêté du 29/07/1987 , et qui a été en vigueur entre le 01/01/2022 et le 31/12/2022 .
Les situation d’âge et de ressources sont appréciées séparément, en cas de colocation et il suffit que l’un d’entre les colocataires entrent dans les conditions pour que la protection légale soit acquise.
Il convient de vérifier la condition de ressources au regard des ressources des 12 derniers mois avant la délivrance du congé, soit au cas présent entre le mois de mai 2021 et avril 2022 .
Le plafond de ressources était de 36341 euros pour un ménage de deux personnes, et de 24316 euros pour une personne.
En tout état de cause , les ressources de M. [F] [E] étaient selon le dernier avis d’imposition 2023 sur revenus 2022 de 16612 euros et selon avis d’imposition 2022 sur revenus 2021 de 16262 euros , soit inférieur au plafond de ressources . En effet les revenus fonciers paraissent liés à Mme [J] [S], selon la présentation de ces avis et non de M. [F] [E].
M. [F] [E] pouvait donc prétendre à la protection de l’article 15 III de la loi du 06/07/89.
Dans ces conditions, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités devait lui être offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er /09/1948 .
Il a été jugé que l’offre de relogement adaptée à la situation personnelle du locataire âgé disposant de faibles revenus peut être présentée en cours de préavis par le bailleur informé de cette situation , l’objectif étant de pouvoir permettre , si les conditions de validité du congé sont par ailleurs remplies, le relogement du locataire après la fin du bail.
Mais M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] justifient du fait que dès le 20/09/2024 leur administrateur de biens ( cabinet GELIS) a indiqué avoir découvert en cours de procédure , selon les conclusions du conseil de M. [F] [E], que M. [F] [E] pouvait bénéficier des dispositions de l’article 15 III de la loi du 06/07/89.
M. [F] [E] n’a justifié pendant l’instance d’aucun autre courrier antérieur à ces conclusions, qui aurait permis à M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] de connaître sa situation de revenus.
Si les conditions exigées par l’article 15 III sont des questions de fait , dont la preuve est rapportée par tout moyen , il n’est pas imposé au bailleur qui délivre un congé pour vente de se renseigner sur les revenus de son locataire avant la délivrance de celui-ci, lorsqu’il aura plus de 65 ans à l’échéance du bail, condition d’âge qui, elle, est facilement déterminable par le bailleur.
Le principe d’exécution de bonne foi des contrats de l’article 1104 du code civil impose au locataire qui se voit signifier un congé ( donc au minimum 6 mois avant l’échéance du bail ) de faire état de cette conditions de ressources dans un délai qui permette au bailleur de respecter sa propre obligation de proposition de relogement adaptée avant l’expiration du préavis .
A défaut, le locataire s’expose à ce que l’offre de relogement ne soit plus proposée avant la fin du bail, mais sans manquement de la part du bailleur dans l’exécution de ses obligations et que le congé soit validé. Il sera observé que le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la constitution l’article 15 III de la loi du 06/07/89 , dans sa décision du 26/05/2023 ( n° 2023-1050 QPC) et il a précisé que cette disposition ne portaient pas atteinte disproportionnée au droit de propriété .Il n’a pas écarté l’existence de « difficultés pratiques pour formuler une offre de relogement situé dans le périmètre de l’article 13 de la loi de 48  » mais a indiqué que celles-ci n’entachent pas en elles-mêmes d’inconstitutionnalité les dispositions contestées. Il sera observé que cette QPC a été posée du fait de l’existence de zones locatives tendues ou très tendues, qui rendent plus complexe la recherche de relogement par le bailleur.
Le locataire qui ne donne pas les éléments d’information au bailleur avant la fin du préavis ne peut reprocher à celui-ci l’absence de présentation d’une offre avant la fin de celui-ci, cette obligation ne pouvant se proroger au-delà de l’échéance du bail pour le bailleur.
Au surplus et au cas présent , malgré cette absence d’obligation effective, les bailleurs ont présenté une offre de relogement dans l’immeuble même , mais pour un logement plus petit soit de 25m² pour M. [F] [E] , un deux pièces pour une personne seule et au 5ème étage , pour un loyer de 600 euros et 40 euros de provision sur charges.
M. [F] [E] ne peut faire valoir que l’offre ne correspond pas aux dispositions de l’article 13 bis de la loi du 01/09/48, qui prévoit que celle-ci doit correspondre :
à leurs besoins personnels ou familiaux , le cas échéant professionnel , leurs possibilitésdans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local , objet de la reprise , si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissement , ce qui est le cas de [Localité 4].Le montant de loyer de 640 euros est adapté aux ressources de M. [F] [E] , ainsi que la taille du logement pour une personne. Le seul fait que l’appartement soit en étage élevé sous les toits , alors que le DPE mentionne une catégorie D , et que M. [F] [E] ne justifie pas de problèmes de mobilité , ne peut être considéré comme une inadéquation de l’offre , au moment où elle a été faite, même si elle induit un changement des conditions de vie de M. [F] [E].
Sur le caractère réel et sérieux du motif de vente :
En application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89, le congé pour vendre confère au locataire un droit de préemption, avec obligation d’offre de vente du bailleur au bénéfice du locataire pour la consistance exacte des lieux loués à un prix non dissuasif.
L’intention de vente doit exister au moment du congé. Si l’intention de vente doit exister à ce moment, le bailleur n’a pas d’obligation de parvenir à une vente des lieux, alors qu’il exerce un droit de donner congé sous certaines conditions .
L’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de vente est à faire au moment du congé, tandis que des éléments postérieurs peuvent seulement corroborer ces éléments contemporains du congé .
M. [F] [E] souligne que le prix proposé de vente par rapport au moyenne au m² indiquée par la Chambre des Notaires est surévalué et donc dissuasif pour être de 11400 euros /m² , alors même que le bien est vétuste selon le PV de constat de Me [G] du 12/04/2024 et que des estimations situent sa valeur entre 510000 et 530000 euros. Il ajoute que l’ancienne locataire du 5ème a dû quitter son logement après congé pour vente, bien que le logement lui soit proposé à la location désormais, ce qui indique une absence de volonté réelle de vente.
M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] font valoir que le prix proposé dans l’offre n’est pas excessif pour correspondre aux prix de vente dans le même immeuble d’autres appartements selon la surface loi Carrez entre 2021 et 2022 , tandis que l’évaluation de l’agence produite par M. [F] [E] n’est ni signée ni tamponnée, et ne correspond pas aux prix pratiqués. Ils ajoutent que la vétusté ne résulte pas de dégât des eaux dans les parties communes, un seul dégât des eaux ayant été déclaré en octobre 2023 et réparé. Enfin ils relèvent que M. [F] [E] n’a pas fait de contreproposition et que concernant l’appartement du 5ème étage qui a fait l’objet d’un congé vente , celui-ci n’a pu être vendu malgré plus de 30 visites , et a été retiré des offres de vente pour être proposé à M. [F] [E].

L’offre de vente est de 741 000 euros pour l’appartement, sans précision de la surface habitable sur le bail ; les parties s’accordent sur une surface habitable d’environ 65m² . Le prix proposé est donc de 11400 euros/m².
Il est certes proposé un historique des prix de la Chambre des notaires par arrondissement et trimestre , mais sans, plus de précision pour la localisation, le type du bien et d’immeuble. Au 2ème trimestre 2022 cette moyenne est de 10460euros/m² . Mais M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] ont justifié de la vente d’autres appartements dans l’immeuble , notamment le 02/09/2022 de celui du 5ème face droite de 24.92 m² loi Carrez pour 265450 euros , soit 10652 euros/m², de celui du 3ème face de 33.3 m² pour 389000 euros , soit 11681 euros/m², de celui du 2ème étage face droite de 33.1m² pour 368000 euros , soit 11117 euros/m² . A cet égard seule la surface loi Carrez est à considérer et non la surface totale du bien.
Le prix proposé de 11400 euros /m² est donc dans la fourchette haute de ces prix , avec un différentiel de 7% avec celui situé au 5ème étage , également sans ascenseur, ce qui correspond à une offre élevée mais sans volonté de dissuasion .
Quant à la vétusté du bien loué, il apparait qu’une décote peut en résulter, mais qu’elle ne justifie pas un prix de de vente de 8153 euros/m² selon un prix de 530000 euros , qui serait alors très en dessous de la moyenne du marché. En effet si les revêtements sont anciens, il n’est pas démontré par le seul constat de commissaire de justice la preuve de l’origine de zones d’humidité . Un seul dégât des eaux étant déclaré le 24/10/2023 avec réparation le 23/11/2023 il ne peut être justifié que les autres zones vétustes soient liées à des infiltrations.
Enfin l’absence de vente de l’appartement du 5ème étage ne peut valoir preuve d’une absence réelle d’intention de vente. D’ une part M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] ont justifié de quatre autres ventes de biens dans l’immeuble, ce qui confirme une volonté et nécessité de vente . Mais d’autre part , ils ont envisagé de le proposer comme relogement à M. [F] [E], après mise en vente du 22/10/2023 jusqu’au 07/07/2024 ( cf attestation Paname Immobilier du 29/11/2024) sans avoir trouvé d’acquéreur malgré 39 visites.
Le congé du 22/05/2022 à effet au 30/09/2023 à minuit est donc valide et régulier .
Sur les conséquences de la validité du congé :
M. [F] [E] est donc déchu de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 01/10/2023 .
Il convient donc d’ordonner l'expulsion de M. [F] [E] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, sous réserve du délai suivant commandement de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
L’astreinte sollicitée n’est pas nécessaire, M. [F] [E] devant se reloger dans les délais légaux.
M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [F] [E] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/10/2023 jusqu’au jugement au montant du loyer indexé et des charges révisées qui aurait été payés si le bail n’avait pas pris fin et depuis le jugement jusqu’au départ effectif de M. [F] [E] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé majoré de 10% et des charges révisées qui aurait été payés si le bail n’avait pas pris fin et de condamner M. [F] [E] au paiement de celle-ci.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit ; il n’y a lieu de l’écarter que si des circonstances particulières tenant à la nature de l’affaire le justifient en application de l’article 514-1 du code de procédure civile. Il n’est pas justifié de ces circonstances dans le cas présent.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner M. [F] [E] aux dépens incluant le coût de l’assignation , de la signification de la décision , et du congé et de le condamner à payer à M. [B] [X], Mme [C] épouse [B] [O], M. [B] [D] une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :