CA Poitiers, 18 févr. 2025, RG 24/00096

ARRET N°68

CL/KP

N° RG 24/00096 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6RD

[V]

[E]

[V]

C/

[I]

[I]

[B]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00096 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G6RD

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 novembre 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 20].

APPELANTS :

Madame [G] [V]

née le 29 Décembre 1966 à [Localité 21]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me François MIDY de la SELARL MIDY - DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES.

Madame [K] [E] épouse [V]

née le 19 Juin 1938 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me François MIDY de la SELARL MIDY - DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES.

Monsieur [D] [V]

né le 09 Août 1938 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me François MIDY de la SELARL MIDY - DIMIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Madame [O] [I] épouse [I]

née le 12 Août 1938 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

Monsieur [F] [I]

né le 18 Novembre 1935 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

Madame [S] [B]

née le 20 Octobre 1954 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Hugues MORICEAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

---

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2000 à effet au 1er juillet 2000, Madame [H] [B] a, en qualité d'usufruitière, donné à bail à Madame [G] [Y], Monsieur [D] [V] et Madame [K] [V] (les consorts [V]) une maison individuelle située [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3.587,50 francs charges comprises actualisé à la somme mensuelle de 734,25 euros.

[H] [B] est décédée le 27 août 2018, laissant pour lui succéder dans ses droits sur l'immeuble objet du contrat de bail, en qualité de légataire particulier, Monsieur [F] [I] et Madame [O] [I] (les époux [I]) à hauteur d'un quart indivis.

Les époux [I] ont fait signifier aux locataires le 25 août 2022 un commandement de payer notifié au préfet le 26 août 2022 visant la clause résolutoire se trouvant au contrat de bail pour une dette locative de 12.482,25 euros au mois d'août 2022 inclus.

Le 30 novembre 2022, les époux [I] ont attrait Madame [Y] et les époux [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes.

Madame [B] est intervenue volontairement à l'instance.

Dans le dernier état de leurs demandes, les époux [I] et Madame [B] ont demandé :

à titre principal,

- le constat de la résiliation du contrat de location,

- l'expulsion des lieux des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,

- la condamnation solidaire des consorts [V] à leur régler la somme de 8.950,75 euros au titre des loyers et charges dus au 26 octobre 2022,

- la condamnation solidaire des consorts [V] à leur régler 1.200 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois du novembre 2022 jusqu'à libération effective des lieux,

- la condamnation solidaire des consorts [V] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 25 août 2022 ainsi qu'à leur régler la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

à titre subsidiaire,

- le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail,

- l'expulsion des lieux de défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique,

- la condamnation solidaire des consorts [V] à leur régler la somme de 17.027,50 euros au titre des loyers et charges dus au mois de septembre 2023 inclus,

- la condamnation solidaire des consorts [V] à leur régler la somme de 734,25 euros par mois d'octobre 2023 au prononcé du jugement,

- la condamnation solidaire des consorts [V] à leur régler la somme de 1.200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé du jugement jusqu'à libération effective des lieux,

- la condamnation solidaire des consorts [V] aux entiers dépens ainsi qu'à leur régler la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de leurs demandes, les consorts [V] ont demandé de :

à titre principal,

- l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de pouvoir des époux [I], pour défaut de qualité à agir de Madame [B],

à titre subsidiaire,

- de recevoir l'exception d'inexécution des défendeurs en paiement des loyers jusqu'à réalisation des travaux de toiture,

- la condamnation des demandeurs à réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard le délai passé,

- la condamnation des demandeurs à régler à Madame [Y] la somme de 3.000 euros à titre de préjudice de jouissance,

- en tant que de besoin une expertise,

à titre infiniment subsidiaire,

- la suspension des effets de la clause résolutoire,

- la responsabilité des bailleurs dans les désordres survenus, la suspension des loyers jusqu'à la fin des travaux préconisés par le cabinet Polyexpert selon rapport du 9 janvier 2019,

- la condamnation des demandeurs à faire réaliser les travaux de reprise pour mettre fin aux infiltrations affectant le logement donné à bail dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard le délai passé,

- la condamnation des demandeurs à régler à Madame [Y] la somme de 3.000 euros à titre du préjudice de jouissance,

- en tant que de besoin une expertise,

- un échéancier de paiement de la dette locative de 24 mois,

en tout état de cause,

- le rejet des demandes des demandeurs, leur condamnation aux entiers dépens ainsi qu'à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 27 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a :

- rejeté les exceptions de nullité soulevées au titre du défaut de pouvoir et de qualité à agir ;

- dit recevable l'assignation délivrée par les époux [I] en résiliation de bail recevable ;

- déclaré recevable l'intervention volontaire de Madame [B] ;

- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 25 octobre 2022 ;

- ordonné à Madame [Y] et aux époux [V] de quitter les lieux situés [Adresse 4] dès la signification du présent jugement ;

- dit qu'à défaut les époux [I] et Madame [B] seraient autorisés à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné solidairement Madame [Y] et les époux [V] à payer aux époux [I] et à Madame [B] la somme de 8950,75 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au mois d'octobre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de signification de la présente décision ;

- condamné solidairement Madame [Y] et les époux [V] à payer aux époux [I] et Madame [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 734,25 euros du mois de novembre 2022 à la présente décision ;

- rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

- enjoint les époux [I] et Madame [B] à procéder sans délai aux travaux d'étanchéité du toit terrasse ;

- rejeté la demande d'astreinte ;

- dit que, sauf refus d'accès de la part de l'occupante dûment constaté par huissier de justice, l'indemnité d'occupation mensuelle due par la locataire serait réduite à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation des travaux, à la somme de 600 euros ;

- condamné les époux [I] et Madame [B] à régler Madame [Y] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice jouissance du bien occupé ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- constaté l'exécution provisoire du présent jugement ;

- condamné in solidum Madame [Y] et les époux [V] aux entiers dépens d'instance,

- condamné in solidum Madame [Y] et les époux [V] à payer aux époux [I] et Madame [B] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- dit qu'une copie du présent jugement serait adressée à Monsieur le directeur de la direction départementale de la cohésion sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Le 15 janvier 2024, Madame [V] et les époux [V] ont relevé appel de ce jugement en intimant les époux [I] et Madame [B].

Le 9 décembre 2024, les consorts [V] ont demandé de :

- dire et juger recevable leur propre appel formé le 15 janvier 2024 ;

- débouter les époux [I] et Madame [B] de toutes leurs demandes ;

- les dire et juger recevables et bien fondés en l'intégralité de leurs demandes ;

- sollicité l'infirmation intégrale du jugement déféré sauf en ce qu'il avait :

- enjoint les époux [I] et Madame [B] à procéder sans délai aux travaux d'étanchéité du toit terrasse ;

- condamné les époux [I] et Madame [B] à régler Madame [Y] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice jouissance du bien occupé.

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- prononcer la nullité, pour irrégularité de fond, des assignations délivrées le 30 novembre 2022 par les époux [I] à Madame [Y] et aux époux [V] ;

- prononcer, par conséquent, la nullité du jugement déféré pour défaut de saisine du premier juge, et constater l'absence corrélative d'effet dévolutif de l'appel ;

à titre subsidiaire,

- débouter les époux [I] et Madame [B] de toutes leurs demandes ;

- dire et juger qu'ils étaient bien fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution les exonérant du paiement intégral des loyers jusqu'à l'accomplissement des travaux de réfection de la toiture ;

- condamner les époux [I] et Madame [B] à faire réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant le logement donné à bail aux consorts [V], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

En tant que la juridiction la considérerait de besoin,

- ordonner une expertise judiciaire des lieux loués, par tel expert qu'il plairait, avec mission habituelle en la matière, et notamment :

- convoquer les parties, se rendre sur les lieux,

- se faire communiquer tous documents utiles,

- examiner l'ensemble des désordres décrits dans le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert dressé le 9 janvier 2019 ( pièce n°6),

- fournir tous les éléments techniques permettant au tribunal de déterminer les causes et origines des désordres, leur imputabilité et les responsabilités encourues,

- dire si ces désordres affectaient l'usage attendu du bien,

- décrire les travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties le coût de ces travaux,

- évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et à subir du fait des travaux à intervenir,

à titre infiniment subsidiaire,

- leur accorder un échéancier d'au moins 24 mois pour le règlement de la dette locative restante,

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- reconnaître la responsabilité des époux [I] et de Madame [B] dans la survenance des désordres au sein du logement sis [Adresse 5] ;

- suspendre le paiement intégral des loyers jusqu'à la fin des travaux préconisés par le cabinet Polyexpert suivant rapport en date du 9 janvier 2019 ;

- condamner les époux [I] et Madame [B] à faire réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant le logement donné à bail aux consorts [V], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

En tant que la juridiction la considérerait de besoin,

- ordonner une expertise judiciaire des lieux loués, par tel expert qu'il plairait, avec mission habituelle en la matière, et notamment :

- convoquer les parties, se rendre sur les lieux,

- se faire communiquer tous documents utiles,

- examiner l'ensemble des désordres décrits dans le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert dressé le 9 janvier 2019 (pièce n°6),

- fournir tous les éléments techniques permettant au tribunal de déterminer les causes et origines des désordres, leur imputabilité et les responsabilités encourues,

- dire si ces désordres affectent l'usage attendu du bien,

- décrire les travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties le coût de ces travaux,

- évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et à subir du fait des travaux à intervenir,

en tout état de cause,

- débouter les époux [I] et Madame [B] de toutes leurs demandes plus amples et contraires,

- condamner les époux [I] et Madame [B] à leur restituer l'intégralité de leur dépôt de garantie,

- condamner les époux [I] et Madame [B] à leur payer une indemnité de 5.000 euros pour résistance abusive,

- condamner in solidum les époux [I] et Madame [B] à leur régler la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 29 novembre 2024, les époux [I] et Madame [B] ont sollicité la confirmation intégrale du jugement déféré sauf en ce qu'il avait :

- condamné solidairement Madame [Y] et les époux [V] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 734,25 euros du mois de novembre 2022 à la présente décision ;

- les avaient enjoint à procéder sans délai aux travaux d'étanchéité du toit terrasse ;

- dit que, sauf refus d'accès de la part de l'occupante dûment constaté par huissier de justice, l'indemnité d'occupation mensuelle due par la locataire serait réduite à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation des travaux, à la somme mensuelle de 600 euros ;

- les avait condamnés à régler à Madame [Y] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du bien occupé ;

Et :

- débouter les consorts [V] de toutes demandes,

Et statuant à nouveau de ces chefs :

- condamner solidairement les consorts [V] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 734,25 euros du mois de novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux;

- rejeter la demande de Madame [Y] en versement de la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du bien occupé ;

- rejeter le surplus des demandes des consorts [V] ;

à défaut dans l'hypothèse où la cour ne confirmât pas le jugement de première instance portant sur la résiliation du bail,

- constater que les consorts [V] avaient perdu tout droit d'occupation des lieux depuis le 30 juin 2024 au regard du congé qui leur avait été délivré et constater la reprise des lieux à la date du 2 septembre 2024 ;

- déclarer irrecevables devant la cour les demandes des consorts [V] tendant :

- à les voir condamner à faire réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant le logement donné à bail ;

- ordonner une expertise judiciaire ;

- et à titre infiniment subsidiaire ;

- suspendre le paiement des loyers jusqu'à la fin des travaux ;

- les condamner à faire réaliser les travaux de reprise ;

- ordonner une expertise judiciaire ;

- condamner solidairement les consorts [V] à leur verser la somme 734,25 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'au 2 septembre 2024 ;

y ajoutant et en tout état de cause :

- condamner solidairement les consorts [V] à leur verser la somme de 6.144,96 euros à titre indemnitaire au titre des réparations et dégradations ;

- condamner solidairement les consorts [V] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 10 décembre 2024, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de certaines des demandes des preneurs

Selon l'article 122 du code de procédure civile,

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 30 du même code,

L'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Selon l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

Selon l'article 546 du même code,

Le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé.

En matière gracieuse, la voie de l'appel est également ouverte aux tiers auxquels le jugement a été notifié.

L'intérêt au succès ou au rejet d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.

L'intérêt d'une partie à interjeter appel doit être apprécié au jour de l'appel, dont la recevabilité ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l'auraient rendu sans objet.

Par conséquent, viole les articles 31 et 546 du nouveau code de procédure civile la cour d'appel qui, pour confirmer un jugement qui avait rejeté la demande d'un locataire qui tendait à la condamnation de son bailleur à exécuter des travaux et à lui rembourser diverses sommes, retient que le demandeur ayant été expulsé en cours de procédure, sa demande était devenue sans objet, alors que l'intérêt qu'avait le locataire à demander l'exécution de travaux devait être apprécié au moment de l'appel et que l'intérêt de demander le remboursement de diverses sommes subsistait après son expulsion. (Cass. 2e civ., 13 juillet 2006, n°05-11.389, publié).

Les bailleurs demandent de déclarer irrecevables devant la cour les demandes des locataires, tendant à :

- les voir condamner à faire réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux infiltrations affectant le logement donné à bail ;

- ordonner une expertise judiciaire ;

et à titre infiniment subsidiaire,

- suspendre le paiement des loyers jusqu'à la fin des travaux ;

- les condamner à faire réaliser les travaux de reprise ;

- ordonner une expertise judiciaire.

Ils précisent qu'indépendamment du litige introduit devant le premier juge, ils ont délivré le 19 décembre 2023 un congé pour vente aux consorts [V], à effet au 30 juin 2024 à minuit, de sorte que les intéressés ont perdu tout droit d'occupation des lieux depuis le 1er juillet 2024 à zéro heure.

Ils ajoutent que les lieux donnés à bail ont fait l'objet d'une reprise le 2 septembre 2024.

Ils entendent en voir déduire que les consorts [V] ont ainsi perdu toute qualité à agir au titre des demandes sus exposées.

Mais en ce que les intéressés étaient toujours occupants des lieux le 15 janvier 2024, jour où ils ont relevé du jugement déféré ayant notamment ordonné leur expulsion, ils demeurent ainsi habiles à réitérer en cause d'appel les demandes susdites, qu'ils avaient déjà présentées devant le premier juge.

Il y aura donc lieu de déclarer recevables à hauteur de cour les demandes susdites.

Sur certaines des demandes des bailleurs formées à hauteur de cour

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.

Cette règle de procédure, résultant de l'interprétation nouvelle d'une disposition au regard de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, est applicable pour les appels formés à compter du 17 septembre 2020, soit à une date à laquelle

cette règle de procédure, affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt publié le même jour, était prévisible pour les parties.

(Cass. 2e civ. 17 septembre 2020, n°18-23.626, publié, et Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n°19-22.316 et n°20.13.210, publié).

Dans le dispositif de leurs écritures, les bailleurs demandent la confirmation intégrale du jugement, sauf en 4 de ses dispositions, et demandent à la cour de statuer à nouveau de ces quatre chefs.

Mais il sera observé que les bailleurs n'ont pas demandé l'infirmation du jugement déféré de ces quatre chefs, de sorte qu'au regard de leurs seules écritures, la cour ne pourra que confirmer le jugement de ces quatre chefs.

Sur la nullité de l'assignation et la nullité subséquente du jugement déféré

Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fonds affectant la validité de l'acte, notamment le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

Selon l'article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relative aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Selon l'article 121 du même code, dans le cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Ainsi, l'irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir du représentant d'une partie en justice peut être couverte jusqu'au moment où le juge statue (Cass. 2e civ., 25 mars 2010, n°09-13.672, Bull. 2010, II, n°70).

Selon l'article 815-2 du code civil,

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.

A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial constitue un acte conservatoire qui n'implique donc pas le consentement d'indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (Cass. 1ère civ., 9 juillet 2014, n°13-21.463, publié).

L'action engagée tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui a pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d'un péril imminent (Cass. 1ère civ., 4 juillet 2012, n°10-21.967, publié).

Selon l'article 815-3 du même code,

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité:

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

La demande d'un indivisaire en paiement des loyers constitue une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail et s'analyse comme un acte d'administration (Cass. 3e civ., 30 juin 1999, n°97-21447, publié).

La résiliation du bail ne peut être poursuivie par un indivisaire seul, s'agissant d'un acte d'administration (Cass. 1ère civ.,18 mai 2011, n°10-13.695) et cette demande peut être formée par un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (Cass 3ème civ. 29 juin 2011, n°09-70.894, Bull., III n° 113).

Si, en vertu des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile, l'exercice par un coïndivisaire d'une action excédant la limite des actes conservatoires, sans être le mandataire de l'indivision ni être autorisé judiciairement pour agir en son nom, constitue une irrégularité de fond tenant à un défaut de pouvoir, il résulte de l'article 121 du second de ces codes que la nullité n'est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ;

Et attendu que l'arrêt relève, par motifs adoptés, que Mme [W] [A], M. [N] [A] et M. [C] [A] sont intervenus volontairement à l'instance et se sont joints aux prétentions

de leur mère ; que la cause de l'irrégularité ayant ainsi disparu au moment où la cour d'appel a statué, la nullité de l'assignation n'était plus encourue ; que, par ce motif de pur droit substitué, dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef (Cass. 1ère civ., 4 janvier 2017, n°15-15.871).

Alors que le contrat de bail avait été consenti sur un bien appartenant alors à [H] [B], il est constant entre parties que depuis son décès, les époux [I] viennent aux droits de celle-ci pour un quart indivis en pleine propriété, tandis que Madame [S] [B] revendique venir aux droits de celle-ci pour trois quarts indivis en pleine propriété.

Le 30 novembre 2022, les époux [I] ont assigné les consorts [V] aux fins de paiement de la dette locative et d'expulsion.

C'est en cours d'instance que Madame [B] est intervenue à l'action engagée par les époux [I].

* * * * *

Les consorts [V] demandent l'annulation de l'assignation qui leur a été délivrée, ainsi que du jugement par voie subséquente.

Ils soutiennent que l'exception de nullité qu'ils ont soulevé touche les époux [I], et non pas Madame [B], les premiers étant dépourvus de la capacité d'ester en justice pour le compte de l'indivision successorale.

Ils avancent que cette irrégularité, de fond, n'est pas susceptible d'être régularisée.

Mais l'irrégularité alléguée ne porte pas sur le défaut de capacité des consorts [I] à ester en justice, mais sur leur seul défaut de pouvoir à agir aux fins de délivrer assignation en résiliation de bail et paiement des loyers.

Elle est donc susceptible de régularisation.

Et avec le premier juge, la cour constate que ne disposant que d'un quart des droits indivis sur le bien objet du bail, les époux [I] ne détenaient pas deux tiers de droit indivis sur celui-ci lorsqu'ils ont délivré assignation aux preneurs.

Leur assignation est donc grevée d'une irrégularité de fond.

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Les consorts [V] soutiennent encore que Madame [B], qui est intervenue volontairement à l'instance, n'aurait pas justifié disposer de trois quarts des droits indivis en pleine propriété sur le bien indivis donné à bail.

Ils lui font ainsi reproche de s'être prévalue de tels droits sur la base de la copie d'un document dressé par un généalogiste.

Mais il ressort de l'attestation notariée en date du 20 juillet 2023 que Madame [S] [B] est héritière de la totalité de la succession de [R] [B], et que lui ont été transmis les trois quarts indivis de l'immeuble objet du bail litigieux.

Madame [B] a ainsi justifié disposer de trois quarts des droits indivis sur l'immeuble objet du bail litigieux.

Il s'en déduira que par son intervention à l'instance, avant que ne statue le premier juge, Madame [B] a couvert l'irrégularité touchant l'assignation délivrée par les époux [I], qui, ne disposant que d'un quart des droits indivis sur le bien litigieux, étaient alors dépourvus du pouvoir d'assigner les locataires en paiement des loyers et en résiliation du bail.

Il y aura donc lieu de rejeter les exceptions de nullité soulevée au titre du défaut de pouvoir et qualité à agir, de dire recevable l'assignation en résiliation délivrée par les époux [I], de déclarer recevable l'intervention volontaire de Madame [B], et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Subséquemment, il y aura lieu de rejeter la demande des locataires tendant à prononcer la nullité du jugement déféré.

Sur l'absence d'effet dévolutif

En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'acte d'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

En outre, seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

Il en résulte que lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugements qui sont critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas.

Les consorts [V] entendent voir constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel formé par les consorts [I] comme suite nécessaire de la nullité du jugement pour défaut de saisine du premier juge.

Mais d'une part, la nullité d'un jugement, prononcée par une cour d'appel, n'est pas la conséquence nécessaire de l'absence d'effet dévolutif de l'appel : car au contraire, le prononcé par une cour de l'annulation d'un jugement présuppose que l'effet dévolutif a joué à l'égard de la décision frappée d'appel.

Et d'autre part, l'examen de la déclaration d'appel formée par les consorts [V] eux-mêmes mettent en évidence qu'ils y ont énuméré la totalité des chefs du jugement déféré dont ils réclamaient l'infirmation.

Il y aura donc lieu de déclarer sans objet la demande des locataires tendant à constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel.

Sur la demande subsidiaire des preneurs tendant à ordonner une expertise judiciaire aux fins d'établir l'indécence du logement

Selon l'article 146 du code de procédure civile,

Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

A titre subsidiaire, les consorts [V] demandent la réalisation d'une expertise aux fins d'établir l'indécence du logement donné à bail.

Mais ils produisent eux-mêmes notamment un rapport d'expertise amiable consécutif à un dégât des eaux essuyé dans les lieux, et des échanges avec la société Generali, qui les couvrait pour le risque habitation, des échanges à ce sujet avec l'agence immobilière mandatée par les bailleurs, et aussi un constat de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023 portant description détaillée des lieux donnés à bail.

Il en résulte ainsi que les locataires disposaient de la faculté suffisante d'apporter la preuve nécessaire à l'appui de leur prétention, et que la mesure d'instruction sollicitée ne peut donc pas venir suppléer leur éventuelle carence à cet égard.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande des consorts [V] tendant à réaliser une l'expertise judiciaire, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l'indécence du logement et l'exception d'inexécution

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé:

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d'Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d'air parasites, en présentant des réseaux et branchements d'électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code fait obligation au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Sauf impossibilité totale d'exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n'exécutant pas correctement ses obligations, une exception d'inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s'analyse en une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

- c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement;

- d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour s'opposer à la demande des bailleurs de condamnation au paiement des loyers et charges, les preneurs excipent de ce que ceux-ci aurait tout à la fois manqué à leur obligation légale de leur fournir un logement décent et salubre, mais encore à leur obligation d'entretien des locaux, de telle sorte qu'ils seraient ainsi eux-mêmes dispensés de répondre à leur propre obligation de paiement des loyers et charges à bonne date.

Le constat de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023 décrit un ensemble immobilier en état globalement vétuste, notamment s'agissant des peintures murales, de la présence de traces d'humidité, de fenêtres anciennes, de peintures écaillées, de murs et plafonds à la peinture ternie, du noircissement et de la dégradation des menuiseries d'une chambre.

Et le constat du 20 septembre 2023 met en évidence, dans le plafond de la chambre jaune, que celui-ci est fissuré, que le plâtre sur latte en bois se détache, et que la peinture cloque.

Ce constat met aussi en évidence, dans la salle de bain, un développement de la moisissure sur le toit, dans la chambre rose, la fissuration du plafond le long de la façade arrière, dans le pallier, le cloquage de la peinture au plafond, dans la chambre sur rue, le cloquage et le détachement de la peinture, avec un décollement du papier peint sur le mur, dans la cuisine, l'existence d'une reprise en plâtre au plafond.

Dans la chambre avec terrasse, l'officier ministériel constate :

- le blocage du volet roulant en bois, très ancien, ouvrant sur la terrasse ;

- le très mauvais état de la menuiserie extérieure donnant sur rue, qui n'est pas étanche ;

- le mauvais état de la peinture extérieure, qui s'écaille ;

- le pourrissement du bois, et le constat que la menuiserie n'est pas solide.

Dans la chambre rose, l'officier ministériel constate, en sus de ces constatations précédentes, que les ferrures des volets sont rouillées.

En façade sur rue, il constate le mauvais état de l'enduit sur façade, de la peinture du vernis sur la porte en observant la fissuration de l'acrotère, ne présentant pas de vagues de recouvrement au sommet comme seule construction voisine outre l'absence de couverture sur le bandeau en façade.

L'officier ministériel rapporte la vétusté des revêtements des sols et murs l'ancienneté de l'installation électrique reprise de plusieurs époques, plusieurs prises de courant ne présentant pas de fiches de terre.

Revenant le 21 septembre 2023, jour de pluie, le commissaire de justice constate la présence de gouttes d'eau au plafond de la chambre jaune mais encore, dans la chambre rose a relevé que des gouttes d'eau perlaient autour de l'éclatement du plâtre.

Mais l'ensemble de ces constatations se borne pour l'essentiel à mettre en évidence l'état d'usage de l'habitation, donnée à bail depuis plus de 23 ans.

Et l'examen des photos jointes aux constats met en évidence le caractère très circonscrit des désordres qui y sont décrits, ce compris s'agissant des désordres ayant trait à l'humidité et à l'infiltration d'eau, ne touchant au mieux que de quelques pièces, et encore de manière limitée.

En outre, le caractère peu circonstancié de l'affirmation tenant notamment au pourrissement des huisseries d'une chambre et à leur défaut d'étanchéité ne permet pas d'en retenir la gravité, l'ampleur et les conséquences.

Enfin, avec le premier juge, il sera relevé que les preneurs n'ont pas démontré que les désordres sus décrits seraient de nature à porter atteinte à leur santé ou leur sécurité.

Du tout, il se déduira l'absence d'indécence du logement, et subséquemment l'absence d'impossibilité totale de jouissance de celui-ci.

Les consorts [V] ne sont pas donc fondés à invoquer l'exception d'inexécution.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Le bail signé entre parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échues, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Par acte d'huissier en date du 25 août 2022, les bailleurs ont fait commandement aux preneurs d'avoir à payer la somme principale de 12 482,25 € au titre des loyers impayés entre les mois d'avril 2021 et août 2022.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Alors que les preneurs ont revendiqué d'avoir cessé le paiement des loyers en raison de l'indécence alléguée du logement, ils soutiennent s'être bornés à payer la somme de 5000 euros à la délivrance de ce commandement.

Mais ils ne justifient pas s'être libéré de la totalité des causes de ce commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Il y aura donc lieu de relever l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 25 octobre 2022.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiements

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office accorder des délais de paiement de 3 ans au plus au locataire en état de régler sa dette locative, en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Les consorts [V] demandent le bénéfice des dispositions susdites.

Ils sollicitent un échéancier de 24 mois, en faisant valoir que Madame [G] [Y] est vétérinaire à [Localité 18] depuis 25 ans, et que ses revenus lui permettent d'apurer la dette locative dans les délais qui lui seront accordés.

Mais il sera observé que les preneurs n'ont justifié d'aucun paiement spontané depuis l'engagement de la présente procédure, tant en première instance qu'en cause d'appel.

Et le défaut de paiement délibéré, revendiqué à tort par les preneurs, alors même qu'il est argué des revenus substantiels par l'une d'elle, ne permettra pas de considérer comme viable un tel plan d'apurement.

Ainsi, la situation des preneurs ne justifie l'octroi d'aucun délai de paiement.

Il y aura donc lieu de :

- constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 25 octobre 2022 ;

- débouter les consorts [V] de leur demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- leur ordonner de quitter les lieux dès la signification du jugement déféré ;

- dire qu'à défaut, les bailleurs seraient autorisés à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner solidairement les consorts [V] à payer aux époux [I] et à Madame [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 734,25 euros du mois de novembre 2022 jusqu'au jugement déféré ;

et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Il est constant entre parties que les preneurs ont quitté les lieux le 2 septembre 2024.

Sur le préjudice de jouissance des preneurs

En raison de la formulation, sus exposée, de leurs prétentions dans leurs écritures par les intimés, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [I] et Madame [B] à payer aux consorts [V] la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du bien occupé.

Sur la suspension intégrale des loyers ou sur leur réduction

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au juge la faculté de suspendre ou réduire le loyer jusqu'à complète exécution des travaux portant sur un local d'habitation ne répondant pas aux critères de décence définis à l'article 6 de la même loi.

Les preneurs sollicitent la suspension intégrale des loyers dans l'attente de la réalisation intégrale des travaux préconisés par le cabinet Polyexpert dans son rapport du 9 janvier 2019.

Mais il sera renvoyé figurant plus haut, pour en retenir l'absence d'indécence et d'impossibilité totale de jouissance des lieux.

Il y aura donc lieu de débouter les locataires de leur demande de suspension intégrale des loyers, et le jugement sera confirmé de ce chef

Toutefois, il résulte des éléments susmentionnés s'agissant de la demande d'expertise judiciaire, et notamment du rapport d'expertise définitif du cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur habitation des preneurs, qu'après le premier dégât des eaux survenu le 26 novembre 2018, afférent à la vétusté du toit-terrasse de l'immeuble, et l'intervention d'un entrepreneur, que si la fuite du toit dans le plafond de la chambre côté jardin avait été stoppée, était depuis survenue une nouvelle infiltration dans la chambre côté rue, avec cloquage du plafond et craquement de la peinture.

Et s'il apparaît que l'agence immobilière mandatée par les bailleurs a été avisée le 18 février 2019 par les preneurs de ce nouveau désordre, le constat de commissaire de justice susdit du 20 septembre 2023 en objective la persistance, de sorte que les bailleurs, qui doivent répondre du clos et du couvert, ont ainsi manqué à leur obligation d'entretien.

Il y aura donc lieu de dire que, sauf refus d'accès de la part de l'occupante dûment constaté par huissier de justice, l'indemnité d'occupation mensuelle due par la locataire serait réduite à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation des travaux, à la somme mensuelle de 600 euros, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Il sera ajouté que les consorts [V] seront solidairement condamnés à payer aux époux [I] et à Madame [B] une indemnité d'occupation mensuelle selon les dispositions prévues au jugement déféré entre le 27 novembre 2023, jour du jugement déféré, et le 2 septembre 2024.

Sur la demande des preneurs tendant à la condamnation des bailleurs à réaliser des travaux sous astreinte

Selon l'article L. 131-1 code des procédures civiles d'exécution,

Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Le premier juge a fait injonction aux bailleurs de procéder sans délai aux travaux d'étanchéité du toit terrasse, en rejetant la demandes des preneurs tendant à voir une telle obligation assortie d'une astreinte.

A hauteur de cour, les consorts [V] réitèrent leur demande tendant à voir les consorts [I] condamner à la réalisation de ces travaux avec une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de l'arrêt à intervenir.

Mais il constant entre parties que les locataires ont quitté les lieux depuis le 2 septembre 2024.

Ainsi, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas opportun.

Il y aura donc lieu :

- d'enjoindre les propriétaires les consorts [I] et Madame [B] à procéder sans délai aux travaux d'étanchéité du toit-terrasse ;

- de rejeter la demande d'astreinte ;

et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur les réparations locatives

Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989,

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par l