CA Poitiers, 18 févr. 2025, RG 23/02205

ARRET N°74

N° RG 23/02205 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G4OV

[M]

[A]

C/

[P]

[Z]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02205 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G4OV

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2023 rendu par le TJ de [Localité 2].

APPELANTS :

Monsieur [V] [M]

né le 26 Avril 1980 à [Localité 7] (93)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [X] [A]

née le 13 Mars 1989 à [Localité 15] (16)

[Adresse 5]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat Me Véronique CASTEL de la SELARL BONNEAU-CASTEL-PORTIER-GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Madame [O] [P] épouse [Z]

née le 06 Octobre 1986 à [Localité 16] (79)

[Adresse 6]

[Localité 2]

Monsieur [G] [Z]

né le 02 Août 1984 à [Localité 13] (77)

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant tous les deux pour avocat Me Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par compromis en date du 29 octobre 2021, les époux [G] [Z] et [O] [P] ont convenu de la vente à [V] [M] et [X] [A] d'une maison d'habitation située [Adresse 5] (Charente-Maritime).

La vente a été réitérée par acte authentique du 26 janvier 2022 au prix de 610.000 €, dont 19.250 € de biens meubles.

[V] [M] et [X] [A] ont fait dresser le 29 mars 2022 le constat de l'état de la toiture du bien acquis.

La toiture a été refaite selon facture en date du 18 juin 2022 de la société Klein Gregory Couverture, d'un montant toutes taxes comprises de 39.128,12 €.

Par courriers recommandés en date du 30 juin 2022 non retirés par les destinataires, [V] [M] et [X] [A] ont mis en demeure leurs vendeurs de leur rembourser le coût des travaux de toiture.

Par acte du 13 septembre 2022, [V] [M] et [X] [A] ont assigné les époux [G] [Z] et [O] [P] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Ils ont, sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement de la réticence dolosive, demandé à titre principal paiement des sommes de :

- 39.128,12 € correspondant au coût de réfection de la toiture ;

- 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance.

Ils ont soutenu que les vendeurs, qui avaient affirmé que la toiture du bien était en bon état, avaient connaissance à la date de la vente de son mauvais état. Ils ont ajouté que [G] [Z], dirigeant à la date de la vente de la société [G] [Z] Bâtiments et Services spécialisée dans la construction de maisons individuelles, n'était pas un profane.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes aux motifs que :

- les acquéreurs qui avaient recueilli l'avis de deux couvreurs avant la réitération de la vente par acte authentique, avaient eu connaissance de l'état de la toiture ;

- leur offre de ne pas poursuivre la vente sans indemnité d'immobilisation, n'avait pas été acceptée par les acquéreurs.

Par jugement du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande en remboursement du coût de réfection totale de la toiture sur le fondement de la garantie des vices cachés,

DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande en remboursement du coût de réfection totale de la toiture sur le fondement de la réticence dolosive,

DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500,00€) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire'.

Il a considéré que les acquéreurs qui avaient eu connaissance avant la réitération de la vente par acte authentique de l'état de la toiture, ne pouvaient pas se prévaloir de l'existence d'un vice caché dont devaient les garantir les vendeurs, ni d'un dol de ces derniers.

Par déclaration reçue au greffe le 29 septembre 2023, [V] [M] et [X] [A] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 20213, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1104, 1112-2, 1240, 1641 et suivants du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

[...]

DIRE et JUGER Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] recevables et bien fondés en leur appel,

En conséquence,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 5 septembre 2023 ;

En conséquence,

STATUER à nouveau et :

DIRE et JUGER que l'immeuble acquis par Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] est affecté de vices cachés dont la gravité est telle qu'ils en auraient acquis un moindre coût s'ils les avaient connus ;

JUGER que Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] connaissaient les vices dont la couverture était affectée ;

En conséquence,

ECARTER la clause exonératoire de responsabilité ;

DIRE et JUGER que la restitution du prix correspondra au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices tels que chiffrés dans la facture du 18 juin 2022 par l'entreprise KLEIN Grégory Couverture EURL ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] la somme de 39.128,12 € TTC au titre de la réfaction du prix ;

DIRE que les intérêts moratoires sont dus sur cette somme depuis le 8 juillet 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;

Subsidiairement,

DIRE et JUGER que Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] se sont rendus coupables à l'égard de Monsieur [V] [M] et de Madame [X] [A] d'une réticence dolosive ;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] la somme de 39.128,12 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

DIRE que les intérêts moratoires sont dus sur cette somme depuis le 8 juillet 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;

En tous les cas,

CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel et à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] la somme de 4.000,00 € à titre d'indemnité de procès sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'.

Ils ont exposé que :

- les vendeurs, auxquels ils avaient fait confiance, leur avait affirmé que la toiture était en bon état ;

- ceux-ci ne pouvaient pas ignorer l'état réel de la toiture, à refaire ;

- les intimés, qui avaient connaissance du vice à la date de la vente, ne pouvaient pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ;

- leurs vendeurs avaient, en dissimulant l'état réel de la toiture, commis un dol.

Ils ont maintenu leurs demandes en paiement du coût des travaux et d'indemnisation de leur préjudice moral et de jouissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, les époux [G] [Z] et [O] [P] ont demandé de :

'Vu les articles 1641, 1642, 1130 et 1137 du Code Civil

Vu la Jurisprudence précitée,

Vu les pièces et conclusions versées aux débats.

Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] sollicitent de la part de la Cour d'Appel de POITIERS qu'elle :

- CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu'il a :

- DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande en remboursement du coût de réfection totale de la toiture sur le fondement de la garantie des vices cachés

- DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande de remboursement du cout de réfection totale de la toiture sur le fondement de la réticence dolosive

- DEBOUTE Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] de leur demande de dommages et intérêts

- CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [X] [A] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] la somme de DEUX MILLE CINQ CENT EUROS (2.500,00 €) en application de l'article 700 di Code de Procédure Civile.

Statuant de nouveau,

- CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [M] [A] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [O] [P] la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile'.

Ils ont soutenu :

- avoir informé les acquéreurs du caractère vieillissant de la toiture en 'tiges de botte' ;

- leur avoir permis de faire constater l'état de la toiture par deux couvreurs ;

- que le bien avait été acquis en connaissance de l'état de la toiture ;

- que les appelants avaient refusé leur proposition de ne pas donner suite à la vente, sans indemnité d'immobilisation, et de conclure un bail temporaire le temps de retrouver un logement.

Ils ont contesté toute réticence dolosive et que [G] [Z] fût un professionnel de la couverture.

L'ordonnance de clôture est du 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR UN VICE CACHE

L'article 1641 du code civil dispose que : 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

L'article 1642 du même code précise que : 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur : 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

Le compromis en date du 29 octobre 2021, que les parties conviennent dans leurs écritures avoir conclu, n'a pas été produit aux débats. Aucune des parties ne fonde ses prétentions sur les termes de cet acte.

L'acte de vente du 26 janvier 2022 stipule en page 14 que :

'ETAT DU BIEN

L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents

' des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas  :

' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,

' ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR'.

Par courriel en date du 25 janvier 2022 adressé aux vendeurs ([Courriel 11] ; [Courriel 9]) et à Maître [Y] [L], notaire à [Localité 8] devant instrumenter la vente ([Courriel 14]), [V] [M] ([Courriel 10]) a indiqué que :

'Nous revenons vers vous concernant nos derniers échanges relatifs à l'état de la toiture pour lequel nous sommes sincèrement très ennuyés.

En effet, vous nous aviez mentionné qu'il fallait de temps en temps remettre quelques tuiles en place mais qu'en dehors de ça la toiture était en bon état, qu'elle pouvait tenir encore une dizaine d'années et qu'elle ne nécessitait donc pas d'être refaite à court terme.

Inquiets par vos mentions de plusieurs fuites et traces d'humidité dans la maison lors de nos dernières entrevues, nous avons fait passer deux couvreurs (un le 19/01/22 et un second le 24/01/22) dont les diagnostics (photos à l'appui) sont formels quant au mauvais état des tuiles et de la toiture plus globalement (zinguerie, faitage...). Ils précisent également que la toiture doit être refaite dans les mois à venir. Cela ne correspond pas du tout à ce que vous nous avez dit.

Nous avons bien noté que vous estimiez ces diagnostics peu crédibles bien que réalisés par des professionnels et que vous refusiez donc la prise en charge en tout ou partie de la réparation de la toiture.

De ce fait, nous vous informons que s'il s'avère que la réparation complète de la toiture est à nouveau conclue par une nouvelle expertise, nous associerons alors cela à un vice caché (d'autant plus que [G] a travaillé plusieurs années dans le bâtiment) et procéderons donc à la mise en place d'une action en conséquence'.

Par courriel en date du 25 janvier 2022 adressé à Maître [I] [B] ([Courriel 12]), notaire à [Localité 2] ayant assisté les vendeurs, Maître [Y] [L] précité a indiqué que :

'Concernant la vente en références, dont la signature doit avoir lieu demain, je suis quelque peu ennuyé après quelques échanges téléphoniques récents avec mes clients.

Ceux-ci m'indiquent que vos clients leur ont indiqué qu'il fallait de temps à autre repositionner quelques tuiles sur la toiture mais que celle-ci demeurait en bon état et qu'elle ne nécessitait pas d'être reprise à brève échéance.

A l'occasion d'une dernière visite, ayant visualisé notamment une marque d'humidité, ils se sont inquiétés et ont fait passer deux couvreurs dont le dernier ce jour.

Ces couvreurs leur auraient précisé que la toiture était à reprendre entièrement et à très court terme.

Ce qui ne correspond pas du tout à ce que vos clients avaient indiqué et que les miens avaient retenu, compte tenu des compétences en matière de bâtiment de Monsieur [Z].

Monsieur et Madame [Z] ont semble-t-il répondu à ces inquiétudes en indiquant qu'elles étaient infondées.

Il me semble important de préciser que s'il s'avérait que la couverture était effectivement à reprendre à brève échéance ainsi que semblent le dire les professionnels, Monsieur [M] et Madame [A] considéreraient qu'il s'agit d'un vice caché, se réservant la possibilité de diligenter toute action à ce sujet.

Vous souhaitant bonne réception des présentes et restant à votre disposition pour échanger si vous le souhaitez'.

Il résulte de ces courriels que les acquéreurs, qui avaient fait vérifier par deux couvreurs la toiture du bien qu'ils devaient acquérir, avaient antérieurement à la vente connaissance du mauvais état de la toiture que les couvreurs avaient indiqué devoir être refaite.

Les vendeurs ne sont dès lors pas tenus, par application des dispositions et stipulations précitées, de garantir les acquéreurs de la défectuosité de la toiture du bien acquis, qui ne revêtait pour ces derniers aucun caractère caché au jour de la vente.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR UNE RETICENCE DOLOSIVE

L'article 1130 du code civil dispose que :

'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

L'article 1137 du même code définit comme suit le dol :

'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

La charge de la preuve de manoeuvres frauduleuses ou d'une réticence de leurs vendeurs destinées à tromper leur consentement incombe aux appelants.

Les vendeurs, dont [V] [M] indique lui-même dans son courriel du 25 janvier 2022 qu'ils avaient mentionné plusieurs fuites et traces d'humidité dans la maison lors de leurs entrevues antérieures à la vente et qui ont permis aux futurs acquéreurs de faire vérifier avant la vente la toiture du bien, ne se sont rendus coupables d'aucune manoeuvre ou réticence destinée à surprendre le consentement de leurs cocontractants, qui avaient à la date de la vente, une parfaite connaissance de l'état de la couverture.

Le dol allégué ne peut dès lors pas être retenu.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce point.

SUR UN PREJUDICE MORAL ET DE JOUISSANCE

Il résulte des développements précédents que les appelants ne sont pas fondés en leur demande présentée de ce chef, en l'absence de garantie des vices apparents par les vendeurs et de dol de ces derniers.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS