CA Montpellier, 18 févr. 2025, RG 24/03364

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/03364 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QJKA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 MAI 2024

TRIBUNAL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 1123001786

APPELANT :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Me Elodie POULAIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant et plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-006724 du 02/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE :

S.C.I. TINY, société civile immobilière, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n°439 249 889, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance assignation à jour fixe rendue le 25 juillet 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 1er juillet 2020, la SCI Tiny a donné à bail à M. [K] [N] un logement situé [Adresse 8] (34) moyennant le paiement mensuel d'une somme de 450 euros.

Le 25 janvier 2022, la SCI Tiny a adressé un congé pour vente à M. [K] [N] pour le 30 juin 2022.

La SCI Tiny a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir valider ce congé et ordonner l'expulsion du locataire. Suivant ordonnance du 17 mai 2023, le juge des référés a relevé qu'il existait des contestations sérieuses émises par M. [K] [N].

Par exploit de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la SCI Tiny a saisi le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir prononcer la validité du congé délivré ainsi que la condamnation de M. [K] [N] à lui verser la somme de 5.273 euros au titre des loyers.

Le jugement rendu le 16 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Requalifie le contrat de bail meublé intervenu entre les parties en contrat de bail d'un logement vide ;

Déclare nul le congé délivré par la SCI Tiny à M. [K] [N];

Prononce, au jour de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Tiny et M. [K] [N] ;

Déclare M. [K] [N] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8] ;

Dit qu'à défaut par M. [K] [N] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny la somme de 450 euros à titre de loyer et 50 euros au titre des provisions sur charges impayées à compter du mois d'avril 2024 et à une indemnité d'occupation équivalente à ces sommes, à charge s'agissant des charges pour la SCI Tiny de procéder à la régularisation annuelle des charges ;

Condamne M. [K] [N] à verser à la SCI Tiny la somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés, loyer de mars 2024 inclus;

Condamne la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] la somme de 1.080 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Déboute la SCI Tiny de ses autres demandes ;

Déboute M. [K] [N] de ses autres demandes ;

Condamne M. [K] [N] aux entiers dépens ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit et Dit n'y avoir lieu de l'arrêter.

Le premier juge relève que le congé pour vendre est nul dès lors qu'il ne mentionne ni le prix ni les conditions de la vente et n'indique pas à son locataire son droit d'acquérir le bien.

Il précise encore qu'aucune annexe permettant de vérifier la liste des éléments du mobilier n'a été remise et que la simple mention d'un clic-clac et d'une table basse apparait largement insuffisante pour qualifier le bail de meublé, nécessitant sa requalification en bail non meublé.

Le premier juge retient que M. [K] [N] n'a versé aucune somme depuis le mois de mars 2022 et ce, malgré la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité du 28 novembre 2022, justifiant le rejet de l'exception d'inexécution.

Il retient que le non-paiement du loyer depuis deux ans constitue un manquement grave du locataire à ses obligations et justifie le prononcé de la résolution du contrat aux torts de M. [K] [N]. Au regard des décomptes versés, il condamne notamment le locataire à payer la somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés.

Il rejette la demande d'octroi de délais à M. [K] [N] qui, s'il est dans une situation de précarité, a laissé sa dette augmenter sans justifier d'aucune démarche de recherche d'un nouveau logement ou de demande de logement social.

Le premier juge relève enfin que M. [K] [N] a subi un préjudice de jouissance correspondant à 20% du loyer du fait de l'insalubrité de son logement du 25 novembre 2021 au mois de novembre 2022, justifiant de l'allocation d'une somme de 1.080 euros à ce titre.

M. [K] [N] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 juin 2024.

Par ordonnance du 25 juillet 2024, M. [N] a été autorisé à assigner à jour fixe et dit que l'affaire sera fixée et appelée le 6 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2024, M. [K] [N] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris par le juge des contentieux de la protection en date du 16 mai 2024 en ce qu'il a :

- Prononcé, au jour de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Tiny et M. [K] [N],

- Déclaré M. [K] [N] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8],

- Dit qu'à défaut par M. [K] [N] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

- Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny la somme de 450 euros à titre de loyer et 50 euros au titre des provisions sur charges impayées à compter du mois d'avril 2024 et à une indemnité d'occupation équivalente à ces sommes ;

- Condamné M. [K] [N] à verser à la SCI Tiny la somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés, loyer de mars 2024 inclus,

- Condamné la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] la somme de 1.080 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- Laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

- Débouté M. [K] [N] de ses autres demandes,

- Condamné M. [K] [N] aux entiers dépens ;

A titre principal,

Constater le défaut de délivrance du commandement de payer;

Constater le défaut d'acquisition de la clause résolutoire ;

Rejeter toute demande de résiliation du bail comme irrecevable et mal fondée ;

Juger l'exception d'inexécution soulevée par M. [K] [N] recevable et bien fondée ;

Ordonner la suspension des loyers à compter du 1er mars 2022 et ce jusqu'à constatation par l'organisme compétent de la réalisation effective des travaux mettant le logement en décence ;

Ordonner la reprise du paiement du loyer après réalisation des travaux sans effet rétroactif ;

A titre subsidiaire si la cour retenait la résiliation du contrat de bail et l'expulsion,

Accorder à M. [K] [N] les plus larges délais pour quitter les lieux faute de solution de relogement et en raison de sa situation précaire ;

Fixer à la somme de 100 euros l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération effective des lieux ;

En tout état de cause,

Constater que la SCI Tiny n'a pas rempli son obligation de délivrance d'un logement décent, ni son obligation de délivrance d'un logement en bon état ;

Condamner la SCI Tiny à réaliser les travaux de mise en décence du logement sous astreinte de 150 euros par jour à compter d'un délai de 30 jours suivant la décision à intervenir ou plus tôt s'il plait à la juridiction ;

Constater que le manquement de la SCI Tiny à son obligation de remettre un logement décent à M. [K] [N] est constitutif d'un préjudice de jouissance ;

Condamner la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] une somme de 100 euros par mois d'occupation à compter du mois de juillet 2020 à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice de jouissance subi et ce jusqu'à constatation de la réalisation des travaux par la direction de la sécurité et de la tranquillité publique;

Constater que la SCI Tiny a commis des fautes en :

- En contraignant M. [K] [N] à surchauffer son appartement pour espérer avoir une température acceptable dans son lieu de vie (majorant ainsi le coût de son chauffage),

- En poursuivant frauduleusement et de mauvaise foi depuis plus de 2 ans l'expulsion de M. [K] [N],

- En refusant de réaliser les travaux nécessaires à la mise en décence du logement de M. [K] [N] faisant perdre, de fait à ce dernier, le bénéfice de son allocation logement ;

Constater qu'il en découle un préjudice tant moral que financier qu'il convient de réparer ;

Condamner la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] la somme forfaitaire de 5.000 euros en réparation des préjudices subis ;

Débouter la SCI Tiny de toutes éventuelles demandes, fins, prétentions et conclusions formulées à l'encontre de M. [K] [N] ;

Condamner la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamner la SCI Tiny aux entiers dépens.

M. [K] [N] conclut au maintien du bail en ce que le bailleur ne pouvait se fonder sur les articles 1227 et 1229 du code civil dès lors que la relation était régie par la loi de 1989 et qu'il convenait de délivrer un commandement de payer au locataire.

A titre subsidiaire, M. [K] [N] se prévaut d'une exception d'inexécution, soutenant que son défaut de paiement n'est pas un manquement grave dès lors qu'il était, selon lui, justifié par l'absence de réalisation des travaux pendant 20 mois dans le logement qui n'a pas fait l'objet d'une mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

L'appelant fait valoir que la SCI Tiny n'a pas respecté son obligation de délivrance d'un logement décent, l'obligeant à vivre dans un logement faisait l'objet d'un arrêté d'insalubrité et n'effectuant pas les travaux préconisés. Il sollicite la mise en conformité des lieux loués.

Il soutient que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance du bien loué en bon état en ce que le logement serait affecté de nombreux désordres notamment des infiltrations ou des installations électriques dangereuses.

M. [K] [N] soutient subir un préjudice de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent depuis le mois de juillet 2020.

Il fait valoir que le fait, pour la SCI Tiny, d'avoir délivré un logement indécent et de s'être servi de l'état de faiblesse de M. [K] [N], a causé à ce dernier un préjudice certain, ayant été contraint de vivre dans un logement indécent, ayant perdu le bénéfice de son allocation logement et devant chauffer plus que nécessaire le logement.

Dans ses dernières conclusions du 17 décembre 2024, la SCI Tiny, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 16 mai 2024, RG 11-23-001786 en ce qu'il a :

- Prononcé, au jour de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail signé entre la SCI Tiny et M. [K] [N],

- Déclaré M. [K] [N] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8],

- Dit qu'à défaut par M. [K] [N] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

- Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamné M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny la somme de 450 euros à titre de loyer et 50 euros au titre des provisions sur charges impayées à compter du mois d'avril 2024 et à une indemnité d'occupation équivalente à ces sommes,

- Condamné M. [K] [N] à verser à la SCI Tiny la somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés, loyer de mars 2024 inclus,

- Débouté M. [K] [N] de ses autres demandes,

- Condamné M. [K] [N] aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en date du 16 mai 2024, RG 11-23-001786 en ce qu'il a condamné M. [K] [N] à verser à la SCI Tiny la somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés, loyer de mars 2024 inclus, la demande d'infirmation ne portant que sur le quantum des loyers impayés ;

Déclarer la demande de la SCI Tiny recevable et bien fondée ;

Juger que M. [K] [N] se rend coupable d'une inexécution caractérisée de ses obligations contractuelles et légales ;

Juger que M. [K] [N] est occupant de mauvaise foi;

Juger que M. [K] [N] qui n'a plus payé son loyer depuis mars 2022 (sans aucune demande de consignation) n'est pas dans l'impossibilité de jouir de son logement et tout au contraire fait profiter les membres de sa famille et les squatters de l'immeuble, de son appartement ;

Juger contrairement à ce qu'a pu indiquer M. [K] [N] pour obtenir une assignation à jour fixe qu'aucun arrêté préfectoral n'a été pris en vue de constater l'état d'insalubrité du logement loué à M. [K] [N] ;

Prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI Tiny à M. [K] [N] ;

Débouter M. [K] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Constater qu'aucun délai supplémentaire ne pourra être octroyé à M. [K] [N] ;

Ordonner l'expulsion de M. [K] [N] et tous occupants de son chef, et Autoriser si nécessaire le concours de la force publique;

Condamner M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny la somme de 12.737 euros (décompte arrêté au mois d'octobre 2024) au titre des loyers, indemnités d'occupation dus, la somme étant ainsi décomposée :

- Jusqu'à mai 2024 : 10.273 euros au titre des loyers et charges,

- Depuis mai 2024 à ce jour : 2.500 euros au titre de l'indemnité d'occupation ;

Condamner M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 euros par mois (450 euros équivalent au loyer et 50 euros au titre des provisions sur charges impayés) jusqu'à la libération effective des lieux ;

S'agissant du trouble de jouissance,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en date du 16 mai 2024, RG 11-23-001786 en ce qu'il a condamné la SCI Tiny à verser à M. [K] [N] la somme de 1.080 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejeter toutes demandes formulées par M. [K] [N] au titre de la réparation de prétendu préjudice de jouissance;

En tout état de cause,

Débouter M. [K] [N] de sa demande afin qu'il soit ordonné la suspension des loyers à compter du 1er mars 2022 et ce jusqu'à constatation par l'organisme compétent de la réalisation effective des travaux mettant le logement en décence et la reprise du paiement du loyer après la réalisation des travaux rétroactifs ;

Débouter M. [K] [N] de sa demande delais pour quitter les lieux en l'état de sa mauvaise foi d'une particulière gravité ;

Débouter M. [K] [N] de sa demande afin qu'il fixe une indemnité d'occupation d'un montant de 100 euros par mois ;

Juger l'absence de faute imputable à la concluante ;

Débouter M. [K] [N] de sa demande de condamnation de la concluante à la somme forfaitaire de 5.000 euros au titre des préjudices subis ;

Débouter M. [K] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [K] [N] à payer à la SCI Tiny la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [K] [N] aux entiers dépens d'instance.

La SCI Tiny conclut à la résiliation du bail tenant l'inexécution manifeste des obligations de M. [K] [N]. Elle affirme que le locataire ne règle plus ses loyers depuis le mois de mars 2022 et n'a rien fait en vue d'apurer sa dette. La SCI conteste l'exception d'inexécution invoquée par M. [K] [N], arguant du fait que ce dernier ne démontre pas qu'il n'a pas pu jouir du logement depuis mars 2022 et précisant que les travaux nécessaires ont été réalisés et qu'aucun arrêté d'insalubrité ne frappait son logement qui était seulement affecté, selon l'intimée, de plusieurs non-conformités. La SCI ajoute que M. [K] [N] s'est, à plusieurs reprises, opposé à l'intervention des entreprises mandatées pour les travaux.

L'intimée fait valoir que le comportement de M. [K] [N] ne permet plus la moindre relation contractuelle, ce dernier se comportant selon la SCI en toute mauvaise foi et ne cherchant pas de solution de relogement. Elle sollicite que la procédure d'expulsion intentée suite à l'ordonnance du 16 mai 2024 soit poursuivie et s'oppose à l'octroi d'un quelconque délai.

Elle soutient également que M. [K] [N] trouble la jouissance paisible du voisinage en permettant à des squatteurs de pénétrer dans l'immeuble, menaçant les autres habitants, et en occupant les parties communes sans autorisation.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les parties ne contestent pas devant la cour d'appel les dispositions du jugement entrepris relatives à la requalification du contrat de bail meublé en bail non meublé ni la nullité du congé pour vente qui ne feront en conséquence pas l'objet d'un examen dans le présent arrêt.

1/ Sur le fondement de la résiliation du contrat de bail :

M. [N] soutient que la résiliation d'un contrat de bail, comprenant une clause résolutoire, ne peut intervenir sur le fondement des articles 1227 et 1229 du code civil dans la mesure où les parties ont fait le choix de se soumettre à des dispositions spéciales énoncées par la loi du 6 juillet 1989 et que par voie de conséquence, en l'absence de délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, le premier juge ne pouvait prononcer la résiliation judiciaire du bail.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 1er juillet 2020 qu'elles ont entendu soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ne sont toutefois pas exclusives de l'application des dispositions générales applicables au contrat.

En effet, si la résiliation du bail peut intervenir en application d'une clause résolutoire, cela ne prive pas le bailleur ou le locataire de solliciter la résiliation judiciaire dudit contrat en cas de manquement grave de l'autre partie à ses obligations comme l'énonce l'article 1224 du code civil.

C'est donc à bon droit que le premier juge a examiné la demande de résiliation du bail présentée par la SCI Tiny sur le fondement des articles 1728, 1217 et 1224 du code civil.

Le moyen développé par M. [N] sera rejeté par la cour.

2/ Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Selon l'article 1224 du code civil, " la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. "

Ainsi, le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles.

Selon l'article 1728 1 ° du code civil, " le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention "

La SCI Tiny dénonce une situation d'impayé existante depuis le mois de mars 2022 de nature selon elle à justifier la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à son obligation de paiement tandis que M. [N] oppose une exception d'inexécution justifiant selon lui qu'il soit dispensé du règlement des loyers et charges.

Il n'est nullement contesté que M. [N] a cessé de régler les loyers depuis le mois de mars 2022 bien qu'il occupe le logement sans pour autant qu'il ne justifie d'une décision de justice l'autorisant à procéder ainsi.

Il est également acquis aux débats qu'un constat de non-décence a été établi le 25 novembre 2021 par la ville de [Localité 10] s'agissant du logement situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10].

Ce logement est celui qui est occupé par M. [N], l'auteur du rapport mentionnant effectivement la présence de l'appelant à l'adresse suivante : 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10].

Il est enfin justifié qu'un arrêté d'insalubrité a été rendu le 29 décembre 2022 pour le logement situé au 2ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 5], à [Adresse 9], et qu'un autre arrêté d'insalubrité en date du 19 avril 2022 a été rendu pour un autre logement situé au 1er étage intérieur de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10].

M. [N] prétend que la levée de l'arrêté d'insalubrité intervenue le 28 novembre 2022, dont fait état le premier juge, ne concerne pas en réalité le logement qu'il occupe puisqu'en réalité cet arrêté concerne le logement situé au 1er étage intérieur de l'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 10] et que c'est donc à tort que l'exception d'inexécution a été rejetée.

Si une erreur d'appréciation a pu être commise par le premier juge, pour autant il est justifié en appel de la levée le 29 décembre 2022 de l'arrêté d'insalubrité concernant le logement occupé par M. [N], à savoir l'appartement situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 5], à [Adresse 9] ce qui rend dès lors son argumentation inopérante.

Cette levée fait suite au constat de l'achèvement des travaux de sortie d'insalubrité constaté le 16 décembre 2022 justifiant dès lors le rejet de l'exception d'inexécution, qui a été à bon droit écartée par le premier juge.

Il s'ensuit que M. [N] ne justifie d'aucun motif légitime pour faire obstacle au règlement du loyer lui incombant depuis le 29 décembre 2022.

Dans ce contexte, le non-paiement du loyer depuis près de trois ans constitue un manquement grave du locataire à son obligation de paiement justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ Sur les conséquences de la résiliation judiciaire :

M. [N] étant sans droit ni titre, le premier juge a justement ordonné l'expulsion et fixé une indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 500 € comprenant 50 euros de provision sur charges à compter du jugement et à charge pour le bailleur de procéder à des régularisations avec justificatifs, M. [N] et l'intimé n'apportant aucun élément permettant de remette en cause ce montant qui se réfère à la valeur locative du logement.

Sur la demande de délais présentée au visa des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, c'est également à bon droit que le premier juge l'a rejetée sur le constat d'une absence totale de règlement des loyers depuis le mois de mars 2022.

Cette analyse sera reprise par la cour car si M. [N] justifie d'une situation financière précaire en étant allocataire du RAS, pour autant l'absence totale de paiement depuis près de trois ans du loyer traduit une mauvaise foi manifeste en l'absence de motif légitime justifiant que l'appelant soit écarté du bénéfice de tout délai.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ces chefs.

4/ Sur la demande au titre des arriérés de loyers et des indemnités d'occupation:

Le premier juge a condamné M. [N] au paiement d'une somme de 6.739 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus considérant que le bailleur ne peut réclamer un loyer de 500 euros sans procéder à une régularisation de charges ni fournir des justificatifs. Le premier juge a également pris en compte le versement de la somme de 5411 euros au titre de l'allocation logement.

Cette décision est contestée par le bailleur qui fait état d'une dette locative de 10.273 euros jusqu'à mai 2024 et de 2.500 euros depuis mai 2024. M. [N] conteste pour sa part tout règlement considérant qu'à défaut pour la SCI Tiny d'avoir réalisé les travaux dans le délai de 18 mois, il ne peut mettre à sa charge la partie du loyer pris en charge par la CAF.

En l'état, l'analyse du premier juge sera confirmée par la cour en l'absence de nouvelles pièces produites en appel permettant d'opérer une critique effective de la décision rendue.

Il sera rappelé que la levée de l'arrêté d'insalubrité confirmant la réalisation des travaux listés par le constat de non-décence fait obstacle au moyen avancé par M. [N] qui est redevable du loyer correspondant à la part lui incombant déduction faite de l'aide au logement.

Enfin, la SCI Tiny ne produit aucun justificatif de charges ni régularisation annuelle comme le prescrit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement de la provision de 50 euros.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise sur ce point.

5/ Sur la demande de dommages et intérêts de M. [N] :

M. [N] évoque un préjudice de jouissance, qu'il évalue à la somme de 100 euros par mois à compter du mois de juillet 2020, justifié par l'indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il réclame encore la condamnation de la SCI Tiny à l'exécution de travaux de mise en décence du bien ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral et financier.

A contrario, la SCI Tiny s'oppose à l'indemnisation des préjudices susvisés exposant que le logement présentait quelques non conformités rendant le logement parfaitement habitable et dénonçant pour sa part le comportement fautif du locataire dont la mauvaise foi est patente.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 06 juillet1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il n'est nullement contesté qu'un constat de non-décence a été établi le 25 novembre 2021 par la ville de [Localité 10] concernant le logement occupé par M. [N] et situé au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 8].

Ce constat mettait en évidence divers désordres liés à une hauteur sous plafond de la pièce principale insuffisante occasionnant un phénomène d'écrasement, un problème d'étanchéité des fenêtres et portes occasionnant des infiltrations au droit des fenêtres de toit et dans la salle de bains, une ventilation du logement insuffisante en l'absence de vmc fonctionnelle (non ouverte sur l'extérieur), d'une installation électrique insuffisante s'agissant du nombre de prises électriques et non sécurisée, ainsi que d'un escalier dépourvu d'une main-courante.

Ces dysfonctionnements étant structurels, il est possible de dire qu'ils étaient présents dès l'entrée dans les lieux de M. [N] traduisant ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en sorte que sa responsabilité s'entend sur ce point dès la conclusion du bail.

Il est encore établi que ces désordres ont justifié la prise par les autorités préfectorales d'un arrêté d'insalubrité en date du 19 avril 2022 invitant le bailleur à engager un certain nombre de travaux afin de remédier à l'insalubrité du logement.

Il est enfin justifié que cet arrêté a été levé le 29 décembre 2022 sur le constat de la réalisation des travaux.

Il en résulte en premier lieu que la demande présentée par M. [N] portant condamnation de la SCI Tiny à l'exécution de travaux de mise en décence n'est pas fondée puisque le bailleur en justifie de leur réalisation tant par la production de plusieurs factures (pièce 8) que par la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité.

Pour le surplus, il ne peut être contesté que le logement pris à bail ne répondait pas aux critères de décence définis aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 comme l'établit le rapport émanant de la commune de [Localité 10] en date du 25 novembre 2021 et que cette non-décence a occasionné à son occupant un préjudice de jouissance au regard des désagréments subis depuis son entrée dans les lieux.

Si le bailleur évoque l'attitude fautive du locataire à l'origine d'un retard dans l'exécution des travaux de rénovation, le SCI Tiny ne justifie pas de ce grief qui est dès lors sans incidence sur l'appréciation de la demande indemnitaire.

C'est donc à bon droit que le premier juge a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance qu'il a justement évalué à 20% du montant du loyer, ce qui représente la somme de 100 euros par mois.

Cela étant, le jugement sera infirmé sur la période retenue au titre de l'indemnisation qui a été fixée par le premier juge du 25 novembre 2021 jusqu'au mois de novembre 2022 inclus.

Comme vu précédemment, s'agissant de la violation par le bailleur de son obligation de délivrance lequel a remis au locataire un logement ne répondant pas aux critères de décence, M. [N] peut prétendre à l'indemnisation de son préjudice dès son entrée dans les lieux, soit le 1er juillet 2020, jusqu'à la levée de l'arrêté intervenue le 29 décembre 2022.

Il lui sera donc alloué la somme de 2.900 euros qui viendra en déduction des sommes dues par l'appelant.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes d'indemnisation, M. [N] ne démontre pas l'existence d'un préjudice financier qui serait lié selon lui à une majoration du coût de son chauffage en l'absence de justificatif en ce sens, ni l'existence d'un préjudice moral.

Cette demande sera donc rejetée à l'instar de ce qu'a décidé le premier juge donc la décision sera confirmée sur ce point.

6/ Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [N] supportera les dépens de d'appel.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS