CA Bordeaux, 18 févr. 2025, RG 24/01571

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 FEVRIER 2025

N° RG 24/01571 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NWVC

[I] [W]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/003643 du 21/03/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[P] [E]

[Y], [T] [E]

Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 26 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux (chambre : , RG : 23/01964) suivant déclaration d'appel du 02 avril 2024

APPELANT :

[I] [W]

de nationalité Camerounaise,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Cindy BOCQUET, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Me Lorène BAULON, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [E]

né le 29 Décembre 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[Y], [T] [E]

née le 04 Décembre 1957 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Souheyl FERSI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2021, à effet du 17 août 2021, M. [P] [X] [E] et Mme [Y] [T] [E] née [J] ont donné à bail à M. [I] [W] et M. [O] [C] [C] un logement, appartement n°42, un emplacement de stationnement n°21 et une cave n°46 situés [Adresse 3] moyennant le paiement mensuel d'un loyer initial de 740 euros et 70 euros de charges locatives, soit un total mensuel de 810 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, les époux [E] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 673,28 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, les époux [E] ont fait assigner, en référé, M. [W] et M. [C] [C] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d'obtenir, notamment, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par l'effet du commandement du 26 juillet 2023, la condamnation de M. [W] et M. [C] [C] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de leur chef dans les locaux dont s'agit et s'entendre dire que faute pour eux de ce faire, ils y seront contraints et expulsés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Par ordonnance de référé contradictoire du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 27 septembre 2023 ;

- condamné M. [W] et M. [C] [C] à quitter le logement, appartement n°42, l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 loués situés [Adresse 2] ainsi que l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 situés à la même adresse ;

- autorisé, à défaut pour M. [W] et M. [C] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] la somme de 4 140,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 24 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E], à compter du 1er janvier 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

M. [W] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 2 avril 2024, en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 27 septembre 2023 ;

- condamné M. [W] et M. [C] [C] à quitter le logement, appartement n°42, l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 loués situés [Adresse 2] ainsi que l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 situés à la même adresse ;

- autorisé, à défaut pour M. [W] et M. [C] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] la somme de 4 140,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 24 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E], à compter du 1er janvier 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par dernières conclusions déposées le 6 juin 2024, M. [W] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 janvier 2024 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, au 27 septembre 2023 ;

- condamné M. [W] et M. [C] [C] à quitter le logement, appartement n°42, l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 loués situés [Adresse 2] ainsi que l'emplacement de stationnement n°21 et la cave n°46 situés à la même adresse ;

- autorisé, à défaut pour M. [W] et M. [C] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,45 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] la somme de 4 140,06 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 24 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E], à compter du 1er janvier 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

- condamné solidairement M. [W] et M. [C] [C] à payer aux époux [E] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

- déclarer M. [W] recevable et bien fondé en ses demandes ;

- accorder à M. [W] un délai de 36 mois pour apurer le montant de sa dette locative ;

- suspendre, dans l'attente, le jeu de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail ;

- débouter les époux [E] de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;

- laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par dernières conclusions déposées le 21 juin 2024, les époux [E] demandent à la cour de :

- juger les époux [E] recevables et bien fondés en leurs demandes.

En conséquence :

À titre principal :

- déclarer irrecevable la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire de M. [W].

À titre subsidiaire :

- débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause :

-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 26 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

- condamner M. [W] aux entiers dépens ;

- condamner M. [W] à payer à payer aux époux [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 21 octobre 2024, avec clôture de la procédure au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la recevabilité de la demande de délais.

Les époux [E], au visa de l'article 564 du code de procédure civile, avancent que la demande de délai de grâce adverse est nouvelle, faute que leur adversaire ait comparu en première instance, et qu'aucun fait nouveau n'est survenu pour permettre une telle démarche.

Ils estiment qu'ils ne peuvent être privés d'un degré de juridiction sur ce point et que la demande adverse à ce titre est irrecevable.

***

L'article 564 du code de procédure civile prévoit que 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

La cour relève que la demande de délais de M. [W] ne peut avoir que pour but de faire écarter la prétention adverse de résiliation de bail.

Aussi, s'agissant d'un moyen de défense admis par l'article 564 du code de procédure civil, elle ne saurait être écartée comme étant nouvelle.

Cette prétention sera donc déclarée recevable et le moyen sera rejeté.

II Sur la demande de délai de grâce de M. [W].

L'appelant, se prévalant des articles 1343-5, 1728 du code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, indique ne pas contester l'existence d'impayés de loyer liée à la dégradation de sa propre situation financière.

Il précise avoir néanmoins versé des règlements ponctuels en fonction de ses moyens, affirmant que l'arriéré avait diminué et était d'un montant de 2.384,15 € à présent.

Il argue de ce qu'il perçoit un revenu fluctuant alors que ses charges sont d'un montant total de 1.125,33 € et que cette situation lui permet de solliciter des délais de paiement d'une durée de 36 mois.

***

L'article 24 V à VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionne que 'V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

S'agissant de la question de la résiliation pour non-paiement des loyers, la cour relève la régularité de la procédure suivie, la partie intimée justifiant non seulement d'un commandement de payer les loyers du 26 juillet 2023, de l'assignation à l'origine de la présente procédure et de sa dénonciation auprès de la préfecture.

La cour constate que M. [W] admet lui-même que ses revenus se sont élevés lors de l'année 2023 à un montant mensuel de 886 € alors que le loyer représentait une somme de 863,45 € et que son frère s'est désolidarisé du bail litigieux auquel il avait souscrit à compter du 3 novembre 2024.

Au vu de cette situation, la condition prévue par l'article 24 V précité selon laquelle le preneur doit être en condition de régler la dette locative n'est pas avérée au jour des débats.

C'est pourquoi cette demande ne pourra être que rejetée et la décision attaquée confirmée.

III Sur les demandes annexes.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, l'équité et la situation financière de M. [W] ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Cette prétention sera donc rejetée.

Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [W] supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS