TJ Bobigny, 19 févr. 2025, RG 24/04612

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04612 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEQN
N° de MINUTE : 25/00271

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 7]” SISE [Adresse 3],[Adresse 4] ET [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU.
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEUR

S.A. SAEM NOISY- LE- SEC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 8]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société SAEM [Localité 8] HABITAT est propriétaire des lots n°1 à 28, 96 à 98, 014 à 108, 113 à 118, 139 à 141, 157 à 161, 166 à 171 et 192 à 194 de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 3], [Adresse 4], et [Adresse 5] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 3], [Adresse 4], et [Adresse 5] à [Localité 8] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner la société SAEM [Localité 8] HABITAT aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER la société SAEM [Localité 8] HABITAT au paiement de la somme de 69127.85 euros avec intérêts de droit a compter de l’exploit introductif d'instance.
CONDAMNER également la société SAEM [Localité 8] HABITAT au paiement de la somme de 10 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER EN OUTRE la société SAEM [Localité 8] HABITAT au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la société SAEM [Localité 8] HABITAT aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la société SAEM [Localité 8] HABITAT, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la société SAEM [Localité 8] HABITAT au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et sommation de payer qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société SAEM [Localité 8] HABITAT n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 24 septembre 2024 et fixée à l'audience du 18 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 février 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société SAEM [Localité 8] HABITAT;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022 et 5 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l'exercice annuel 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 31 mai 2022 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient cependant de déduire de l'extrait de compte arrêté au 3 avril 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 1.766,25 euros.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 3 avril 2024 a été de 109.231,41 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 41.869,81 euros.

Ainsi, il convient de condamner la société SAEM [Localité 8] HABITAT à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 67.361,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.766,25 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 10 mai 2023.

Il est justifié de l'envoi de mises en demeure les 10 mai 2023, 23 novembre 2023 et 12 février 2024 facturées chacune 48 euros, de relances les 5 juin 2023, 13 décembre 2023 et 5 mars 2024 facturées 37 euros conformément au contrat de syndic. Cependant, le contrat de syndic fixant à 45 euros TTC le coût d'une mise en demeure et à 34,80 euros TTC le coût d'une relance, il convient de faire droit à ces demandes à hauteur des tarifs fixés audit contrat, soit à la somme totale de 239,40 euros.

Il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 25 juillet 2023, à hauteur de 381,16 euros, dont il est justifié.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de « intérêts de retard au 13 décembre 2023 », à hauteur de 160,59 euros, et de « intérêts de retard au 5 mars 2024 »,à hauteur de 269,50 euros, ces derniers n'étant pas prévus au contrat de syndic comme relevant des frais pouvant être mis à la charge du seul copropriétaire défendeur au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il convient également de déduire les frais de « constitution dr [X] »  du 19 juillet 2023, d'un coût de 350 euros, et de « Constitution du dossier transmis à l'avocat » du 3 mars 2024, d'un coût de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient également de déduire les frais de « honoraires suivi impayé 2023»  qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relèvent de la gestion courante du syndic.

La société SAEM [Localité 8] HABITAT sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 620,56 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, la société SAEM [Localité 8] HABITAT paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la société SAEM [Localité 8] HABITAT a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la société SAEM [Localité 8] HABITAT, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société SAEM [Localité 8] HABITAT sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le coût de la sommation de payer relevant des frais dus au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n'y a pas lieu de faire de nouveau droit à cette demande au titre des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,