TJ Bobigny, 19 févr. 2025, RG 24/05225

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/05225 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH4Z
N° de MINUTE : 25/00274

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par la SELARL [T] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, désigné
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEURS

Madame [L] [X] [O] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0668

Monsieur [P] [D] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0668

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] sont propriétaires des lots n°97, 48 et 130 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Par actes de commissaire de justice du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son son administrateur provisoire, la SELARL [T] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [U] [T], désignée à cette fin par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 1er octobre 2018, a fait assigner Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement de la somme de 28.147,86 € suivant décompte arrêté au 16 Avril 2024, avec intérêts de droit à compter du 22 Novembre 2022, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [H] au paiement, au profit de la SELARL [T] & Associés, ès qualité d'Administrateur judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude
- 15 € au titre des mises en demeure
- 14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents
- 17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024 et fixée à l'audience du 08 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 février 2025.

Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] ont constitué avocat le 24 octobre 2024, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture. Par message RPVA du 28 novembre 2024, ils ont demandé le renvoi de l'affaire afin de pouvoir conclure. Par message RPVA du 07 janvier 2025, ils ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, sans toutefois formaliser de conclusions en ce sens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en tant que tel une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile et ce, d'autant qu'en l'espèce, les époux [H] ont été régulièrement cités le 17 mai 2024. Il n'a dès lors pas été fait droit à leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- l'ordonnance de prorogation de mission de l'administrateur provisoire,
- les décisions de l'administrateur provisoire des 21 juin 2022, 06 octobre 2022 et 16 juillet 2024 ayant approuvé les travaux de remplacement du plancher et de fermeture des portillons, approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 16 avril 2024 mentionne la reprise d'un solde débiteur au 1er janvier 2022 à hauteur de 17.686,09 euros au titre de « Report à nouveau », dont seules les sommes appelées au titre des exercices 2020 et 2021 peuvent être valablement prises en compte, faute de justifier en procédure de l'approbation des comptes des exercices antérieurs. Au regard des appels de fonds joints, il a été appelé au titre de l'année 2020 la somme totale de 1.986,02 euros [(33,44 + 668,60 + 33,44 + 668,60 + 33,44 + 668,60 + 33,44 + 668,60 + 177,86) – 1000] et au titre de l'année 2021 la somme totale de 2.606,40 euros (31,25 + 620,35 + 31,25 + 620,35 + 31,25 + 620,35 + 31,25 + 620,35). Il convient en conséquence de déduire le solde de 13.093,67 euros des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Il convient de déduire également les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme totale de 28,13 euros se décomposant comme suit :
frais de mise en demeure du 16 mai 2022 de 8,76 euros,frais de mise en demeure du 22 novembre 2022 de 5,37 euros,frais d'état hypothécaire du 5 août 2023 de 14 euros.
Il ressort du relevé de propriété versé aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu'il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l'article 220 du code civil.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 16 avril 2024 a été de 21.143,02 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 6.116,96 euros.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.026,06 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 22 novembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H], sur la somme de 7144,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 46 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 22 novembre 2022.

S'il convient de faire droit à la demande formée au titre de cette mise en demeure, il n'en demeure pas moins que faute de justifier de la somme de 15 euros sollicitée sur ce fondement, elle sera ramenée à 5,37 euros, montant appelé auprès des époux [H] au titre de cette mise en demeure comme cela ressort du relevé de compte.

Il y a lieu de retenir les frais de demande de renseignements sommaires urgents, à hauteur de 14 euros, et de frais de demande de titre de propriété, à hauteur de 17 euros, dont il est justifié.

Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 36,37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] ont déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 16 janvier 2015. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation et ce, d'autant que la situation financière très compromise de la copropriété a conduit à devoir la placer sous administration judiciaire.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par l'administrateur provisoire.

Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [D] [H] et Madame [L] [X] [O] épouse [H] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,