TJ Bobigny, 19 févr. 2025, RG 24/03556

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/03556 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2P7
N° de MINUTE : 25/00269

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet SABIMMO, SAS
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [B]
[Adresse 1]
[Localité 8]
non représenté

S.E.L.A.R.L. V&V, prise en la personne de Me [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non représentée

S.E.L.A.R.L. ARVA, prise en la personne de Me [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [B], Madame [Z] [J] et Monsieur [F] [B] étaient copropriétaires indivis des lots n°86,103 et 95 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93).

Monsieur [F] [B] est décédé le 14 août 2004 à [Localité 10] (93). Madame [Z] [J] est quant à elle décédée le 9 juillet 2017 à [Localité 11] (93). Faute de dévolution successorale, la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], a été désignée par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 3 avril 2023 en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B] tandis que la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], a été désignée par jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 octobre 2023 en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B].

Par actes de commissaire de justice des 20 mars, 25 mars et 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SABIMMO, a fait assigner Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [M] [B] Me [R] en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et la SELARL ARVA prise en la personne de Me [V] en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B] 5 payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] les sommes de
- 35 158,32 € au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.
-1344,90 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- 2000,00 € 3. titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil
-2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner les défendeurs en tous les dépens qui seront recouvrés directement par la SCP WZG avocat en vertu des dispositions de l'article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le compte individuel de Monsieur [M] [B], de la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et de la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que le règlement de copropriété prévoit en son article 9 la solidarité entre les indivisaires à l'égard du paiement des charges. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [M] [B], de la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et de la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 26 septembre 2024 et fixée à l'audience du 18 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 février 2025.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale ainsi que l'acte de vente justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B];
- l'acte de décès de Monsieur [M] [B] et celui de Madame [Z] [J] veuve [B] ;
- le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 octobre 2023 désignant la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] ;
- le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 03 avril 2023 désignant la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [M] [B] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2016, 15 avril 2019, 16 décembre 2020, 13 septembre 2021 et 27 septembre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels des 1er avril 2015 au 31 mars 2016, 1er avril 2017 au 30 septembre 2018, 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ainsi que les budgets prévisionnels des 1er avril 2016 au 31 mars 2017, 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 27 septembre 2022 au 26 septembre 2024 et celui en vigueur du 28 juin 2024 au 14 mai 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, les relevés de compte versés au titre de la période du 1er avril 2016 au 02 février 2024 font mention d'appels de fonds des 1er avril 2016 et 13 mai 2016 se rapportant à la procédure judiciaire ayant donné lieu au jugement du tribunal d'instance de Saint-Denis du 07 juillet 2016 versé en procédure. Il convient en conséquence d'écarter ces sommes, les demandes de la présente instance ne portant que sur les appels à compter du 1er juillet 2016.

De surcroît, faute de justifier de l'approbation des comptes des exercices annuels du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, il convient d'écarter :
la somme de 11,69 euros au titre de la régularisation du 1er avril 2016 au 31 décembre 2016,la somme de 450,48 euros au titre de la régularisation du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.Les décomptes et appels de fonds ne font en effet apparaître aucune régularisation au titre de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

En outre, il n'est pas non plus justifié de l'approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Dès lors, il ne peut être valablement réclamé les sommes correspondant aux appels du 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024, qui devront être écartées, soit la somme totale de 2099,34 euros (1.049,67x2).

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 3.501,43 euros se décomposant comme suit :
les frais « art 700 jugt du 07/07/16 » de 300 euros du 16 septembre 2016,les frais « régul frais jugt du 07/07/16 » de 300 euros du 16 septembre 2016,les frais « contentieux » de 105,60 euros du 19 septembre 2016,les frais « commandement saisie vente » de 178,59 euros du 28 septembre 2016,les frais « contentieux » de 105,60 euros du 19 décembre 2016,les frais « signification jugement » de 107,68 euros du 10 janvier 2017,les frais « contentieux » de 105,60 euros du 13 mars 2017,les frais « commandement + PV saisie vente » de 303,43 euros du 21 mars 2017,les frais « contentieux » de 105,60 euros du 14 juin 2017,les frais « contentieux » de 480 euros du 18 juillet 2018,les frais « contentieux » de 480 euros du 31 mars 2020,les frais « assignation » de 71,31 euros du 1er avril 2020,les frais de mise en demeure de 48 euros du 08 juin 2023,les frais de mise en demeure de 48 euros du 08 septembre 2023,les frais de mise en demeure de 48 euros du 08 décembre 2023,les frais d'honoraires huissier de 131,50 euros du 02 février 2024,les second frais d'honoraires huissier de 131,50 euros du 02 février 2024,les frais « suivi projet LIT46756 » de 124,20 euros du 02 février 2024,les frais « suivi projet LIT46756 » de 48,60 euros du 02 février 2024,les frais d'honoraires huissier de 56,82 euros du 02 février 2024les frais « suivi projet LIT46756 » de 113,40 euros du 02 février 2024,les frais « suivi projet LIT46756 » de 108,00 euros du 02 février 2024.

En application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par le copropriétaire sur la période étudiée, d'un montant total de 6.500 euros, s'imputent par priorité sur la dette la plus ancienne.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux pouvant valablement être pris en compte pour la période du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2024 a été de 33.362,49€(1025,45+70+1025,45+50,70+1029,36+50,70+1029,36+110,10+1029,36+1029,36+87,08+1058,37+1058,37+1058,37+1058,37+1109,07+1109,07+145,18+6,13+1111,11+1114,49+1114,49+1114,49+1114,49+1114,49+283,87+1114,49+1212,58+1212,58+1049,66+54,08+1049,66+54,08+1103,74+1103,74+1103,74+1103,74+1103,74+885,62+1103,75).

Les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un totale de12.121,90€(515,26+349,66+1000+1000+800+650,98+600+7,35+500+700+1000+700+2000+400+1246,99+651,66).

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 9 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.240,59 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.344,90 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 30 mars 2021. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de contentieux du 31 mars 2020, à hauteur de 480 euros, exposés avant cette date.

Il est sollicité des frais de mise en demeure des 08 juin 2023 et 08 septembre 2023, facturées chacune 48 euros. Cependant, faute de justifier de leur envoi selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, il ne peut être fait droit à ces demandes.

De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre de “mise en demeure avocat” du 13 juillet 2022 à hauteur de 114 euros, de tels frais correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Enfin, il est également imputé des frais de « suivi recouvrement » datés du 02 février 2024, à hauteur de 131,25 euros, 131,25 euros, 124,20 euros, 48,80 euros, 113,40 euros et 108,00 euros. Outre le fait qu'il n'est pas explicité sur quels actes portent de tels frais de suivi de recouvrement, tous appelés à la même date, il convient de relevé que le contrat de syndic en vigueur au 02 février 2024 ne prévoit pas de frais de « suivi recouvrement » dans les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Si des frais de suivi de dossier transmis à l'avocat sont prévus, ce n'est qu'en cas de diligences exceptionnelles. Faute de justifier en quoi les frais réclamés constitueraient de tels frais et auraient été engagés dans le cadre de diligences particulières ou inhabituelles, il ne peut être fait droit à ces demandes.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît qu'aucun règlement de charges de copropriété n'a été effectué depuis le paiement du 28 septembre 2020 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B] et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Les défendeurs étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux,sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [B], la SELARL V&V, prise en la personne de Maître [R], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [Z] [J] veuve [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, et la SELARL ARVA, prise en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [B], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,