TJ Bordeaux, 19 févr. 2025, RG 23/05997

N° RG 23/05997 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAKH

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 FÉVRIER 2025 50C

N° RG 23/05997
N° Portalis DBX6-W-B7H-YAKH

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Z] [N]
[R] [N]
C/
SCCV BON AIR

Grosse Délivrée
le :
à
AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES
Me Damien MERCERON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [N]
né le 31 Mai 1970 à [Localité 11] (SARTHE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Me Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [N]
née le 29 Décembre 1971 à [Localité 9] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV BON AIR
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

Par contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement en date du 16 octobre 2018, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [N] ont réservé auprès de la SCCV BON AIR un appartement numéro D 003 et un parking, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], sis [Adresse 2] et [Adresse 7] [Localité 1], et ce pour un prix de 238 140 euros.

La date prévisionnelle d'achèvement était fixée au deuxième trimestre 2020.

Un acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé devant Notaire le 28 février 2019 entre la SCCV BON AIR et Monsieur et Madame [N]. L'acte prévoyait un délai d'achèvement toujours fixé au deuxième trimestre 2020.

Le bien n'a pas été livré à la date prévue, les acquéreurs ont par courrier de mise en demeure en date du 16 mars 2023 sollicité une indemnisation auprès de la SCCV BON AIR.

Faute de réponse les satisfaisant et la livraison n'étant toujours pas intervenue, par acte en date du 03 juillet 2023, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCCV BON AIR aux fins de la voir condamnée à les indemniser d'un préjudice.

La livraison est intervenue le 27 juillet 2023, avec réserves.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [R] [N] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1217 et 1231-1 et suivants du Code civil, Vu les articles 1104 et 1611 du Code civil , Vu l’article 1170 du Code civil, Vu les articles L. 212-1, R.121-1 et L. 241-1 du Code de la consommation, Vu l’article 514 du Code de procédure civile, Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil,
1°/ À TITRE PRINCIPAL,
- DIRE ET JUGER que la SCCV BON AIR a commis des manquements de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

- JUGER que la clause de report de livraison, stipulée en page 23 et 24 de l’acte de vente signé le 15 novembre 2018, doit être réputée non écrite en ce qu’elle prive de sa substance l'obligation essentielle du promoteur vendeur, et en ce qu’elle crée, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
2°/ À TITRE SUBSIDIAIRE,
- REJETER les causes de suspension légitimes dont entend se prévaloir la SCCV BON AIR. conséquence,
3°/ EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 22.963, 98 € au titre de leur préjudice de perte de chance d’avoir pu donner le bien acquis à bail et d’en percevoir les loyers à compter du 1er juillet 2020, jusqu’au 27 juillet 2023, date de livraison des biens acquis.
- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur et Madame [N] la somme totale de 8.638, 46 € au titre de leur préjudice financier, à parfaire jusqu’à la livraison effective des biens acquis.
- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur [N] la somme de 14.288,40 € au titre de leur préjudice économique correspondant à la perte de l’avantage fiscal dont ils auraient dû bénéficier au titre du dispositif PINEL, à parfaire jusqu’à la livraison effective des biens acquis.
- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Monsieur [N] la somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.
- CONDAMNER la SCCV BON AIR à verser à Madame [N] la somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.
- DIRE ET JUGER que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal par application des dispositions de l'article 1344 du Code Civil à compter du courrier de mise en demeure du 16 mars 2023.
- ORDONNER le rabat de la clôture au jour des plaidoiries.
- DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
- CONDAMNER la SCCV BON AIR au paiement d’une somme de 3.500 € à Monsieur et Madame [N] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 décembre 2024, la SCCV BON AIR demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1170 et 1231-3 du Code civil, Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil, Vu les articles L.212-1, R.212-1 du Code de la consommation, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
A TITRE PRINCIPAL, constatant que la clause de report de livraison est parfaitement recevable, constatant que le retard de livraison est intégralement couvert par les causes légitimes de suspension du délai de livraison ;
- DECLARER recevable et applicable la clause de report de livraison prévue à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention au titre du retard de livraison ;
- CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la juridiction estimait que le retard était indemnisable en tout ou partie :
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 22.963,98 € au titre du préjudice de perte de chance d’avoir pu donner le bien acquis à bail et d’en percevoir les loyers à compter du 1 er juillet 2020, en ce qu’ils ne rapportent pas la preuve de son existence ni de son quantum ;
o A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où la juridiction estimerait ce préjudice indemnisable, FIXER le quantum de l’indemnisation en fonction du retard retenu, en totalité ou au prorata du nombre de jours de retard retenus en cas de retard partiel, sur la base d’un loyer mensuel maximal de 583 € ;
- FIXER le quantum de l’indemnisation du préjudice financier consistant en l’augmentation du coût de l’emprunt du bien litigieux, à la somme maximale de 6.983,81 € en fonction du retard retenu, en totalité ou au prorata du nombre de jours de retard retenus en cas de retard partiel
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 1.654,65 € au titre du préjudice financier qui découlerait de leur demande de report du remboursement du capital de leur résidence principale ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 14.288,40 € au titre du préjudice économique qui correspondrait à la perte de l’avantage fiscal dont ils auraient dû bénéficier au titre du dispositif PINEL ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée à hauteur de 5.000 € chacun au titre du préjudice moral allégué, en ce qu’il ne rapporte pas la preuve de son existence et de son quantum ;
o A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : REDUIRE à de plus juste proportion ce poste de préjudice
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 16 mars 2023, les intérêts ne pouvant courir qu’à compter de la décision à intervenir ;
- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
o A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : REDUIRE à de plus juste proportion cette demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 06 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En application de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

En principe tenue d'indemniser les acquéreurs en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV BON AIR, vendeur professionnel, débitrice d'une obligation de résultat, ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère constitutive de force majeure ou de l'une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d'exécution des travaux qui stipule :

« Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux objets des présentes livrés dans les délais ci-dessus visés (…). Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d'une autre cause légitime. Pour l'application de cette disposition pourrait notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :
- les intempéries retenues par le maître d'œuvre, gênant les travaux ou l'exécution du corps d'état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l'immeuble,
- les grèves (qu'elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),
- la cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire, des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux (même postérieures à la fin des travaux dans la mesure où les événements ayant conduit à la mise en œuvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l'interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises),

- les jours de retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'œuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant),
- les jours de retard entraîné par la recherche ou la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci,
- l'incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l'acquéreur est acceptée par le vendeur,
- la résiliation d'un marché de travaux dû à la faute d'une entreprise, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au maître d'ouvrage),
- les jours de retard consécutifs à l'intervention de la direction des monuments historiques ou autres administrations en cas de découverte de vestiges archéologiques dans le terrain,
- les troubles résultants d'hostilités, révolution, cataclysmes naturels, les accidents de chantier,
- les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides,
- les retards provenant d'anomalies du sous-sol (…),
- injonctions administratives ou judiciaires de suspendre les travaux,
- retards imputables aux compagnies cessionnaires,
- retards de paiement de l'acquéreur (…),
S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.
Pour appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter, sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l'acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d'œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

L'acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Sur la validité de la clause :

Monsieur et Madame [N] soutiennent que la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai est abusive en ce qu'elle priverait de sa substance l'obligation essentielle de la SCCV BON AIR de délivrer le bien à la date convenue et en ce qu'elle créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ils font valoir que visant des causes légitimes de suspension de manière non limitative et non exhaustive, elle laisse « une liberté infinie » au promoteur vendeur de se prévaloir de causes non stipulées et qu'en outre le maître d'œuvre chargé de la délivrance des attestations est dépourvu de toute indépendance vis-à-vis de la SCCV BON AIR.

L’article 1170 du Code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite et l’article L. 212-1 du code de la consommation, dispose en son alinéa premier que : « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Néanmoins, de telles clauses de suspension de délai ne revêtent pas les caractéristiques exigées par l'article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiées d'abusives et elles n'ont ni pour effet ni pour objet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n°11-17.800, Cass. civ. 3ème, 12 juin 2013, n°12-19.285), la cour de cassation permettant à l’acquéreur de prouver que l’événement (intempéries, grève,...) ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences (Cass. Civ., 04 mars 1980).

Ainsi, en l'espèce, la clause susvisée ne contrevient à aucune règle d'ordre public et ne comporte aucun élément susceptible de créer un déséquilibre significatif des obligations nées du contrat, au détriment du consommateur qu'est l'acquéreur sans que l’utilisation de l’adverbe notamment ne permette de caractériser un abus quelconque car la preuve des événements suspensifs, énoncés de manière quasi complète, qui doivent être extérieurs la SCCV BON AIR et indépendants de sa volonté, doit être rapportée par une attestation du maître d’œuvre dont la teneur est soumise à contrôle juridictionnel.

S'agissant de l'indépendance du maître d 'œuvre, la société ECOTECH INGENIERIE, Monsieur et Madame [N] versent aux débats l'extrait Kbis de celle-ci au 10 mars 2024 selon lequel son gérant est alors Monsieur [U] [I] alors que la SCCV BON AIR a pour gérant la SAS PROMOTION [I], elle-même présidée par Monsieur [U] [I].

S'il peut être permis de douter de l'indépendance du maître d 'œuvre relativement à la SCCV BON AIR comme le soutiennent Monsieur et Madame [N] et du caractère « sincère » des attestations, encore faut-il que ce manque d'indépendance et cette non-sincérité des attestations soient démontrés et le fait que la société de maîtrise d'œuvre soit gérée par le président du gérant de la SCCV BON AIR ne suffit pas en soi à établir comme abusive la clause relative aux causes de suspensions légitime au motif que la justification de ces causes relève du maître d'œuvre.

Il n'est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n'y a pas lieu de la considérer comme non écrite.

Sur le retard :

Sur les intempéries :

La SCCV BON AIR fait valoir, par la production de deux attestations du maître d'œuvre, l'une en date du 23 novembre 2022 selon laquelle un retard est justifié par un cumul de 143 jours d'intempéries depuis la déclaration d'ouverture du chantier et la seconde du 26 avril 2023 aux termes de laquelle 33 journées d'intempéries supplémentaires justifient un retard supplémentaire, qu'il existe un retard légitime lié aux intempéries. Le maître d'œuvre indique dans la première attestation que « 143 jours d'intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés depuis le démarrage des travaux jusqu'au 30 septembre 2022 » et que « ces dernières n'ont pas permis l'exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Dans l'attestation du 26 avril 2023, il mentionne que « 33 journées d'intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment ont été enregistrés du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023 » et viennent s'ajouter aux précédentes, et de même qu'elles « n'ont pas permis l'exécution des travaux prévus du fait des conditions météorologiques défavorables ». Sont joints aux attestations les relevés mensuels météorologiques de Météo France concernant la station du [Localité 10] de février 2019 à mars 2023. Quand bien même cette station serait la plus proche, les attestations du maître d'œuvre ne permettent pas de savoir quels critères il a retenu pour qualifier les jours d'intempéries et ce qui est « dûment justifié » par les relevés au sens de la clause, ni d'expliciter son calcul, ni de savoir si les jours d'intempéries retenus ont retardé le délai d'achèvement de manière à en repousser la date avant le délai échu, alors que seuls peuvent être pris en considération les évènements antérieurs à la date contractuelle de livraison, les causes de suspensions postérieures étant sans incidence sur un délai échu.

En conséquence, aucun retard légitime ne sera retenu au titre des jours d'intempéries.

Sur les difficultés liées à la période de COVID :

La SCCV BON AIR fait valoir que la survenance de la crise sanitaire liée à l'épidémie de COVID-19 a entraîné un retard de 90 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 180 jours.

Dans une attestation du 20 juillet 2020, le maître d'œuvre indique :
« la crise sanitaire liée à la propagation du Covid-19 et les mesures administratives et de police prises par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation, ont engendré un retard depuis la 2ème quinzaine de mars 2020 dans la progression normale du chantier du fait :
- des mesures de confinement qui ont empêché bon nombre d’intervenants de poursuivre une activité,
- des mesures de distanciation physique en vigueur qui interdisent la présence simultanée de trop d’ouvriers sur le chantier et allongent le délai de réalisation par rapport au planning,

- des difficultés d’approvisionnement rencontrées par certains corps d’état, notamment en matière d’équipements électriques et de plomberie/chauffage,
- des reports d’interventions des concessionnaires pour les branchements en énergie du bâtiment ».

Cependant, les termes de cette attestation, très généraux, ne démontrent pas en quoi concrètement les mesures de confinement ont empêché les intervenants et lesquels de poursuivre une activité, ni en quoi concrètement les mesures de distanciation ont retardé le chantier ni quelles difficultés d'approvisionnement et quels reports d'intervention des concessionnaires ont eu lieu. Ainsi, aucune force majeure n'est caractérisée s'agissant du confinement et de la distanciation et aucune cause légitime n'est caractérisée pour le surplus.

Aucune cause légitime de retard ne sera ainsi retenue à ce titre.

Sur la modification du procédé constructif :

La SCCV BON AIR fait valoir qu'une modification du procédé constructif a entraîné un retard de 112 jours qui justifie en raison de la clause de doublement un retard de 224 jours.

Le maître d 'œuvre a attesté dans un écrit du 23 juillet 2020 que :
« - en raison des contraintes sonores liées aux travaux de soutènement, le procédé constructif a dû être modifié, en remplaçant la réalisation du soutènement par des parois berlinoises par un soutènement en paroi de pieux disjoints ;
- qu'en raison des impacts immédiats sur la voirie et sur la circulation des véhicules [Adresse 8],
nous avons obtenu l'autorisation de monter la grue le 9 décembre 2019,
- que ces deux événements ont eu pour conséquence une incidence directe sur le déroulement des travaux et ont entraîné un retard sur le planning d'exécution et notamment un retard de 112 jours s'agissant de la modification du procédé constructif ».

La SCCV BON AIR soutient que dans un premier temps pour le mur de soutènement, il était prévu suite à une étude de sol la réalisation d'une paroi avec des pieux forés de type sécant puis que la société en charge des travaux a recommandé la réalisation d 'une paroi berlinoise puis que la Mairie d'Arcachon a retiré l'autorisation de faire ce type de travaux pour « autoriser uniquement la construction d’une paroi berlinoise avec pieux battus côté ouest. Pour le surplus, il devait être réalisé un mur de soutènement avec des pieux forés et des renforcements de sol par injection de résine au droit des maisons les plus proches », et que ce motif relève de la cause légitime de retard relative aux anomalies du sous-sol et à « plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ».

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Néanmoins, ce n'est pas ce qu'indique réellement le maître d 'œuvre qui ne mentionne pas dans un premier temps un type constructif avec une paroi avec des pieux forés de type sécant mais le remplacement de la solution avec parois berlinoises, par un soutènement en paroi de pieux disjoints et non pas à cause des particularités du sous-sol mais à cause des contraintes sonores. En outre, la SCCV BON AIR fait état d'une étude de sol préalable ce qui montre que les contraintes du sous-sol étaient connues. Le changement de procédé constructif s'explique ainsi par la prise en compte de l'environnement urbain des travaux et leurs nuisances sonores, ce qui ne relève pas d'une cause légitime de suspension du délai prévu au contrat, ce qui était connu dès le début des travaux et qui ne revêt pas le caractère de la force majeure. En conséquence, ce motif ne sera pas retenu comme une cause légitime de retard.

Sur les défaillances d'entreprises :

La SCCV BON AIR fait également valoir que le retard est justifié par la défaillance des entreprises en charge des travaux de gros œuvre ACA FRANCE puis AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT.

Dans une attestation en date du 13 mars 2023, le maître d'œuvre a indiqué :
« Avoir confié les travaux de gros œuvre à la société ACA FRANCE par signature de l’ordre de service numéro un en date du 1 août 2018,
- que le 31 juillet 2020, la société ACA FRANCE nous annonçait la suspension de ses travaux en raison de désaccords techniques sur les travaux de gros œuvre,
- que malgré de nombreux courriers recommandés et mis en demeure, la société ACA FRANCE n’a fait qu’accroître son retard, en ayant abandonné le chantier,
- qu’en depuis des éléments techniques apportés à la société ACA FRANCE, cette dernière a refusé de reprendre les travaux de gros œuvre, ce qui nous a conduit à procéder à son exclusion,
- que nous avons dû faire appel à la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT pour reprendre les travaux de gros œuvre, par signature d’un ordre de service en date du 19 octobre 2020,
- que la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT a rencontré pendant plusieurs mois différentes défaillances liées notamment à des difficultés financières, entraînant une diminution des moyens humains et matériels, impactant l’avancement du chantier,
- qu’un jugement de redressement judiciaire a été rendu le 5 octobre 2022, à l’encontre de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT,
- de la nécessité de procéder au remplacement de ces 2 entreprises, ce qui a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux, soit un retard de 261 jours ».

La SCCV BON AIR produit en outre un courrier en date du 1er octobre 2020 adressé à la société ACA FRANCE mentionnant un numéro d'accusé de réception qui fait référence à des précédents courriers et, notamment, un courrier du 22 septembre 2020 la mettant en demeure de reprendre ses travaux, puis lui notifie la résiliation de son marché à ses torts exclusifs. Elle produit également l'ordre de service de la société AQUITAINE 33 CONSTRUCTION BATIMENT en date du 19 novembre 2020, l'extrait du BODACC faisant état du jugement d'ouverture de redressement judiciaire de cette société en date du 05 octobre 2022 et un ordre de service en date du 29 décembre 2022 concernant une nouvelle entreprise de gros œuvre.

Cependant à la première date mentionnée à laquelle a été constatée la défaillance de l'entreprise ACA FRANCE, à savoir le 22 septembre 2020, le délai contractuel d'achèvement des travaux fixé au 30 juin 2020 était déjà échu sans qu'aucune autre cause légitime de suspension n'ai été retenue auparavant.

Ainsi, cette défaillance et les conséquences qui en ont résulté ne peuvent être retenues comme causes légitimes de retard.

Il en résulte que le retard intervenu quant à la date de livraison n'est pas justifié et la SCCV BON AIR sera tenue à réparation du préjudice résultant de son inexécution contractuelle.

Sur le préjudice :

Sur le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers :

Monsieur et Madame [N] font valoir qu'alors qu'ils ont acquis le bien dans le cadre d'un dispositif de type « PINEL » pour le mettre en location, ils sont fondés à obtenir l'indemnisation de la perte de loyers « auxquels ils auraient pu prétendre en louant le bien litigieux » s'il avait été livré à la date prévue.

Ils font valoir qu'eu égard au mode de calcul du « barême PINEL », outre à l'existence d'une place de parking, la valeur locative de leur bien de près de 39 mètres carré de type T2 est de 622,82 euros mensuels et que la perte de chance de le louer doit être évaluée à 100 % tenant compte de la situation du marché locatif local,

La SCCV BON AIR fait valoir que ce préjudice n'était pas prévisible à la date de signature du contrat car elle ignorait que Monsieur et Madame [N] avaient l'intention de donner à bail leur logement outre qu'il convient d 'indemniser le préjudice sur la base du loyer mensuel auquel le bien a été effectivement loué une fois livré, soit 583 euros mensuels.

L'argumentation selon laquelle un promoteur immobilier ne pouvait envisager que des acquéreurs fassent l'acquisition d'un bien pour le louer ne saurait être retenue. Si la simulation réalisée dans me cadre d'un projet d'investissement « dispositif PINEL » produite par Monsieur et Madame [N] n'est pas à leur nom, il paraît vraisemblable, ceux-ci habitant [Localité 12], que le bien ait été acquis pour être loué et non à titre de résidence principale ou secondaire. Il résulte en outre du contrat de location signé avec Monsieur [F] que le bien a fait l'objet d'une location longue durée à compter du 1er septembre 2023 pour un montant mensuel de 583 euros hors charges et un total mensuel de 632 euros charges comprises.

Dès lors le montant de 622,82 euros invoqué par Monsieur et Madame [N] pour évaluer la valeur mensuelle locative de leur bien sera retenu.

Leur préjudice s'analyse effectivement en une perte de chance de ne pas avoir perçu les revenus issus de la location. Quand bien même les acquéreurs justifient de ce qu'ils étaient en contact avec un potentiel locataire dès juillet 2020, eu égard au marché locatif local, cette perte de chance, qui ne peut être égale à la totalité de l'avantage attendu, sera évaluée à 80 %.

L'appartement devait être livré le 30 juin 2020 et l'a été le 27 juillet 2023, soit un retard de 3 ans et 27 jours. En ne prenant en compte que les mois complets, il sera alloué à Monsieur et Madame [N] la somme de 17 937,21 euros (36 mois x 622,82 euros x 80 %) que la SCCV BON AIR sera condamnée à leur payer en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers.

Sur le préjudice lié au coût de l'emprunt :

Monsieur et Madame [N] justifient de ce qu'ils ont dû s'acquitter à compter de décembre 2020 et jusqu'au 27 juillet 2023 du coût de l'assurance et des intérêts afférents au prêt immobilier pour un montant de 955,68 euros de juillet à décembre 2020, de 1 911,36 euros pour l'année 2021, de 2 319, 21 euros pour l'année 2022 et de 1 574,49 euros de janvier à juillet 2023, coût en relation directe avec le retard de livraison. Ainsi, la SCCV BON AIR sera condamnée à leur payer la somme de 6 760,74 euros en réparation de ce préjudice.

Monsieur et Madame [N] font en outre valoir que depuis octobre 2022, ils remboursent le prêt immobilier relatif à l'appartement d'Arcachon et que pour faire face aux mensualités, ils ont demandé la suspension du crédit immobilier en cours pour leur résidence principale, ce qui a entraîné un surcoût concernant les intérêts de ce crédit. Si la SCCV BON AIR fait valoir qu'il n'est pas justifié que cette demande de suspension serait en lien avec le retard de livraison, il résulte de l'avenant produit que le prêt concernant leur résidence principale à [Localité 12] a été suspendu pendant une durée de 9 mois à compter du 07 janvier 2023 outre du mail adressé par les demandeurs le 13 décembre 2022 que cette demande de suspension est en lien direct avec le retarde livraison annoncée pour juin 2023. En conséquence, le paiement des intérêts pendant une durée supplémentaire de 9 mois constitue un préjudice résultant de ce retard de livraison et la SCCV BON AIR sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 654,65 euros correspondant au montant justifié des intérêts à ce titre.

La SCCV BON AIR sera condamnée au total à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 8 415,39 euros en réparation du préjudice lié au coût de l'emprunt.

Sur l'avantage fiscal :

Monsieur et Madame [N] font valoir qu'en raison du retard de livraison, ils n'ont pu bénéficier de l'avantage fiscal lié au « dispositif PINEL ». Cependant, ainsi que le relève la SCCV BON AIR, cet avantage se trouve décalé dans le temps et, en outre, faute de produire toute déclaration de revenus et tout avis d'imposition, Monsieur et Madame [N] ne justifient pas qu'ils auraient effectivement bénéficié de cet avantage fiscal sur la période. Leur demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur le préjudice moral :

Monsieur et Madame [N] ne produisent aucun élément permettant d'établir qu'ils ont subi une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d'affection, d'honneur et/ou de considération et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les intérêts :

En application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil, les sommes accordées produiront intérêt au taux légal à compter du jugement, s'agissant de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes :

La SCCV BON AIR, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :