TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/08297

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [N] [G]
Madame [K] [W] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Caroline FAUVAGE (SCP FORESTIER & HINFRAY)

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08297 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZO

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 février 2025

DEMANDERESSE
CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (CRPCEN)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0255

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [G]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [K] [W] épouse [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2025 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08297 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YZO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2005, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES (la CRPCEN) a consenti un bail d'habitation à M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3178,82 euros et d'une provision pour charges de 160 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8891,61 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G] le 2 avril 2024.

Par assignations du 13 juin 2024, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat, ordonner l'expulsion sous astreinte de M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,17845,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 8891,61 euros et de l'assignation pour le surplus,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 4 décembre 2024, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PREVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYES DE NOTAIRES, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 décembre 2024, s'élève désormais à 46059,13 euros.

M. [N] [G], comparant en personne, reconnaît être redevable d'une dette locative, il indique avoir procédé au paiement de la somme de 24654,65 euros avant l'audience et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de mensualité d'apurement, en plus du loyer courant pendant 20 mois.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [K] [W] épouse [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

La CRPCEN justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 28 mars 2024 et la somme de 8891,61 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la CRPCEN verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 décembre 2024, M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G] lui devaient la somme de 46059,13 euros.

M. [N] [G] justifie à l'audience le versement de la somme de 24654,65 euros. Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, en application de la clause de solidarité du contrat de bail, à payer au bailleur la somme de 21404,48 euros, déduction faite des paiements réalisés le 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l'assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, compte tenu des paiements importants effectués, venant réduire considérablement la dette, il convient d'accorder à M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G] des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [N] [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 29 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la CRPCEN ou à son mandataire, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [G] et Mme [K] [W] épouse [G], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la CRPCEN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,