TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/04197

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
LA S.C. IMMOBILIERE SIMAH

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TIL

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 février 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société Cabinet LOISELET PERE, FILS et F. DAIGREMONT, SA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDERESSE
LA S.C. IMMOBILIERE SIMAH
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04197 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TIL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SIMAH est propriétaire des lots n° 146, 1825 et 230 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Cabinet LOISELET PERE, FILS ET F.DAIGREMONT, a fait assigner la SC IMMOBILIERE SIMAH devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
5 738,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 463,66 euros au titre des frais de recouvrement, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer s'il n'est pas retenu dans les frais.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Par conclusions signifiées le 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a modifié sa demande formée au titre des charges de copropriété, il sollicite le paiement de la somme de 1 604,41 euros arrêtée au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

A l'audience du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes sauf à indiquer qu'il abandonnait sa demande principale en paiement des charges, celles-ci ayant été réglées.

La SC IMMOBILIERE SIMAH, régulièrement assignée à personne, n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il n'est pas justifié de l'envoi de la lettre de mise en demeure du 27 novembre 2023, la somme de 35,28 euros, sera écartée.

Il est sollicité 111,30 euros d'honoraires de syndic pour l'ouverture d'un dossier contentieux, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Sont réclamés également les frais des lettres de mise en demeure du 26 octobre 2023 et du 25 avril 2024, justifiée avec la production du bordereau d'accusé réception, ainsi que d'un commandement de payer (du 10 janvier 2024).

Il sera relevé que l'envoi de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, l'article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 19,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SC IMMOBILIERE SIMAH procède au paiement de ses charges de manière irrégulière. Il résulte de l'historique de compte produit que ce n'est qu'après signification de l'assignation puis des conclusions actualisées qu'elle a procédé au paiement. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Il convient de relever que dès lors que la défenderesse n'a pas réglé ses charges à terme, l'instance s'est avérée nécessaire pour la contraindre à exécuter complètement ses obligations.

La SC IMMOBILIERE SIMAH, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SC IMMOBILIERE SIMAH devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Cabinet LOISELET PERE, FILS ET F.DAIGREMONT une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,