TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/04615

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marc HOFFMANN
La S.C.I. SOUALI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04615 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5X7H

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 février 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 1], Représenté par son syndicat la société CTL IMMOBILIER sise [Adresse 2]
représenté par Me Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDERESSE
La S.C.I. SOUALI
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04615 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5X7H

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SOUALI est propriétaire des lots n°1, 8 et 52 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CTL IMMOBILIER, a fait assigner la SCI SOUALI devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 297,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Il a toutefois actualisé sa demande en paiement au titre des charges de copropriété à la somme de 1 140,37 euros arrêtée au 3 décembre 2024.

La SCI SOUALI, régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires a justifié de la propriété des lots en cause par la SCI SOUALI.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que si le montant global du décompte actualisé (1 140,37 euros) est à la baisse compte tenu des paiements intervenus, le décompte intègre de nouveaux appels de fonds pour l'année 2024, non contradictoire, de telle sorte qu'il ne saurait en être tenu compte. En revanche les paiements mentionnés à ce décompte, soit la somme de 3 682,23 euros, seront imputés sur la somme réclamée au titre de l'assignation, en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

Comme indiqué précédemment, le principe du contradictoire, empêche en l'absence de signification des nouvelles demandes d'examiner les appels de fonds n'apparaissant pas à l'assignation. Il convient donc d'examiner la demande en paiement portant sur la somme de 3 297,63 euros réclamée à l’assignation, cette somme comprenant 330 euros de frais.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI SOUALI tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1, 8 et 52,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 22 avril 2021 au 1er décembre 2024 et arrêté à cette date à 1 140,37 euros (en ce inclus 330 euros de frais),
- les appels de fonds correspondant au 3e trimestre 2023, et aux quatre trimestres de l'année 2024,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 31 octobre 2023 et 9 juillet 2024, ayant notamment :
approuvé les comptes pour les exercices 2022 et 2023,approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2024
Seuls les appels de fonds portant sur le 1er trimestre 2024 sont justifiés. En effet, le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune pièce pour justifier :
la somme de 1 235,29 euros débutant le décompte d'assignation cette somme reprenant des appels de fonds antérieurs qui ne sont pas produits et qui ne sont pas justifiés par la production de procès-verbaux antérieurs,les appels relatifs aux travaux de toiture,les appels et régularisations pour les exercices 2022 et 2023 dont les budgets ont bien été approuvés mais pour lesquels il n'est pas produit de décompte de répartition de charges permettant d'imputer ces sommes au copropriétaire.
Ainsi, et compte tenu des paiements d’un montant total de 3 682,23 euros intervenus postérieurement au 16 février 2024 date à laquelle le décompte est arrêté dans l’assignation, il convient de rejeter la demande en paiement de la somme de 2 967,63 euros formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges et travaux de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d'examiner uniquement la demande en paiement de la somme de 150 euros, imputée le 20/11/2023 au compte de la copropriétaire, correspondant à une lettre de mise en demeure de payer la somme de 2 518,04 euros, 4e appel de provision 2023 inclus, les autres frais étant postérieurs à l'assignation.

Bien qu'aucun élément ne soit produit, pour justifier la somme de 2 518,04 euros réclamée, la société copropriétaire a procédé au paiement de cette somme par versement des 28 avril, 26 mai et 30 juin 2024.

Les frais de mise en demeure doivent donc être considérés comme justifiés avec la production du bordereau d'accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer une assignation à la SCI SOUALI pour obtenir le paiement de la somme de 2 967,63 euros, frais déduits, le 24 juin 2024 à cette date la dette s'élevait à la somme de 1 074 euros et a été soldée par un paiement de 1 226 euros du 30 juin 2024. Il n'apporte donc pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI SOUALI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité et l'issue du litige commandent d'écarter toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,