TJ Paris, 19 févr. 2025, RG 24/04498

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [B] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Luc MICHEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04498 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WJ6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 19 février 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic la société BVGL ASSOCIES exerçant sous l’enseigne IMMOBILIER [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314

DÉFENDERESSE
Madame [B] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04498 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WJ6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [K] est propriétaire du lot n°13 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société BVGL ASSOCIES exerçant sous l’enseigne IMMOBILIER [Adresse 1], a fait assigner Mme [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 844,94 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 22 décembre 2022 au 8 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 pour la somme de 1 508,70 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 31,50 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 365,20 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 600 euros au titre des frais de contentieux, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil, 2 200 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Mme [B] [K], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [B] [K] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°13,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 8 mai 2024 et arrêté à cette date à 2 841,64 euros (en ce inclus 965,20 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour l'année 2022/2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 9 décembre 2022, 8 décembre 2023 ayant notamment :
approuvé les comptes pour l'exercice 2022/2023,approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2023/2024.
Au vu des pièces produites, Mme [B] [K] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 844,94 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 8 mai 2024 et incluant l'appel provisionnel du 01/04/2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 14 décembre 2023 pour la somme de 1 075,70 euros (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure) et à compter du 14 juin 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

S'agissant de la somme de 31, 50 euros au titre de la fourniture d'un badge d'accès à l'immeuble, il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais d'une commande effectuée par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Toutefois encore faut-il que cette dépense concerne le copropriétaire auquel elle est imputée et qu'il en soit justifiée.

Or le syndicat des copropriétaires ne produit qu'une facture établie par son syndic au nom de la copropriétaire mais ne démontre pas que la prestation correspondant a été commandée ou acceptée par Mme [B] [K]. Cette partie de la demande sera donc nécessairement rejetée.
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivré le 14 décembre 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 433 euros.

Il est sollicité 300 euros d'honoraires de syndic pour constitution du dossier, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Les lettres de mise en demeure du 23 janvier, 4 mars et 24 avril 2024 ne sont pas justifiés faute de preuve d'envoi.

Les frais de la sommation de payer en date du 14 décembre 2023 sont justifiés. Cependant, l'article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Mme [B] [K] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois d'octobre 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [B] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Mme [B] [K] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,