TJ Nanterre, 19 févr. 2025, RG 24/01971

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 FEVRIER 2025

N° RG 24/01971 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTUO

N° de minute :

Société HORIZON PLUS

c/

S.A.R.L. PERSO & CO

DEMANDERESSE

Société HORIZON PLUS
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Maître Laurent BACHELOT de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0196

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PERSO & CO
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1098

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 11 février 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2005, la société HORIZON PLUS a donné à bail commercial à la société PERSO & CO un local commercial sis [Adresse 2]) d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2005, moyennant un loyer mensuel de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable par mois d'avance, pour une activité d’agence événementielle et laboratoire culinaire, sans exclusivité.
 
Ce bail commercial a été renouvelé le 1er octobre 2014 jusqu'au 30 septembre 2023, moyennant un loyer annuel de 38.929,20 euros HT, outre une provision mensuelle de 160 euros de charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société PERSO & CO, pour une somme de 20 482,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2024 (mois de mars 2024 inclus).
 
Par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la société HORIZON PLUS a fait assigner la société PERSO & CO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 12 avril 2024 et prononcer la résiliation du bail commercial à cette date ;- Condamner à titre provisionnel la société PERSO & CO à payer à la société HORIZON PLUS la somme de 35.845,04 euros TTC au titre des charges et loyers impayés au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer ;
- Dire qu'à compter du 12 avril 2024, la société PERSO & CO est devenue occupante sans droit ni titre ;
- Fixer l'indemnité d'occupation due par le locataire demeurant dans les lieux sans droit ni titre à hauteur du montant des loyer, charges et accessoires normalement exigibles si le bail n'avait pas été résilié, soit 5.120,72 euros TTC par mois, sauf indexation ultérieure éventuelle ;
- Condamner à titre provisionnel la société PERSO & CO au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation en deniers et quittances au profit de la société HORIZON PLUS à compter du 12 avril 2024, outre indexation ultérieure éventuelle, et ce jusqu'à libération effective des lieux de toute personne et de tout bien et remise des clés ;
- Condamner à titre provisionnel la société PERSO & CO au paiement d'une indemnité égale à 15% de la somme due, soit 5.376,76 euros au 1er juillet 2024, en exécution de la clause pénale du bail,
- Ordonner l'expulsion de la société PERSO & CO et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, au besoin avec l'aide d'un serrurier et l'assistance de la force publique et en tout état de cause sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte ;
- Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner la société PERSO & CO à payer à la société HORIZON PLUS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société PERSO & CO aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 et l'intégralité des frais, honoraires et émoluments de commissaires de justice liés à l'exécution forcée de l'ordonnance de référé à intervenir.

A l’audience du 4 décembre 2024, la société HORIZON PLUS a confirmé oralement les termes de son assignation, et actualisé sa demande de provision à 29 976,12 euros arrêtée au 3 décembre 2024. Elle a accepté les délais de paiement de douze mois sollicités par la société PERSO & CO. Elle maintient sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Par note en délibéré autorisée du 31 janvier 2025, elle a versé aux débats les deux notes de frais et honoraires du 16 décembre 2024 d’un montant de 2 283,19 euros et du 31 décembre 2024 d’un montant de 1 183,87 euros.

A l’audience du 4 décembre 2024, la société PERSO & CO a soutenu des conclusions aux fins de :

Au principal
- Désigner un médiateur pour mener une médiation, en application de l'article 131-1 du code de procédure civile, aucune approche amiable n'ayant été faite par le demandeur et une résolution du litige étant possible,
Subsidiairement
- Constater que la SARL PERSO & CO est de bonne foi et ne conteste pas devoir à la SARL HORIZON PLUS la somme de 24.497,14 euros TTC au titre de loyers et charges au 29 novembre 2024 et qu'elle propose de régler sa dette en douze échéances en sus de ses loyers courants à son bailleur,
En conséquence,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire
- Accorder rétroactivement à la SARL PERSO & CO des délais de paiement sur une période de 12 mois pour apurer sa dette ;
En tout état de cause
- Débouter la SCI HORIZON PLUS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment celles consistant à solliciter :
- L'expulsion de la SARL PERSO & CO sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- La condamnation de la SARL PERSO & CO au paiement d'une indemnité égale à 15% de la somme due au 1er juillet 2024, en exécution de la clause pénale du bail,
- La condamnation de la SARL PERSO & CO au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle exerce une activité de restaurant traiteur à [Localité 4] et compte seize salariés. Cela fait vingt ans qu’elle est dans les lieux. Elle demande des délais de paiement de douze mois. Elle s’oppose à la clause pénale.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE
Sur la demande de désigner un médiateur

Conformément à l'article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation. Le texte précité précise, en son troisième alinéa, que la médiation peut également être ordonnée en cours d'instance par le juge des référés.

En l’espèce, en l’absence d’accord des deux parties il ne peut être ordonné de médiation.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<        le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<        le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<        la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce,

la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 11 mars 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20 482,88 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 5 mars 2024.

Selon le décompte du 1er juin 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 12 avril 2024.

L’obligation de la société PERSO & CO de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'une astreinte soit nécessaire pour en assurer l'exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

La contestation est sérieuse quand l'un des moyens de défense n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,
Au vu du décompte au 3 décembre 2024 produit par la société HORIZON PLUS, l’arriéré locatif n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29 976,12 euros (mois de décembre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société PERSO & CO, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer.
Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité égale à 15% du montant des sommes dues en cas de défaut de paiement à l’échéance de tout ou partie de ces sommes en principal et accessoires s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder discrétionnairement des délais de paiement dans la limite de deux années.
En l’espèce,
La société PERSO & CO, qui verse aux débats ses comptes sociaux clos au 31 décembre 2023, demande que des délais de douze mois lui soient accordés, et la société HORIZON PLUS a accepté de tels délais à l’audience.

Compte tenu du règlement effectué par la société PERSO & CO de 2 000 euros le 28 novembre 2024, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société PERSO & CO pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente du règlement total de la dette, la clause résolutoire sera suspendue et à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, elle sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution du bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles.
Toutefois, en cas de non-paiement d’un seul terme, l’intégralité de la somme restant due deviendra exigible et la société HORIZON PLUS pourra, sans saisir à nouveau le juge des référés, faire procéder à l’expulsion de la société PERSO & CO en vertu de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :
 
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société PERSO & CO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société PERSO & CO à payer à la société HORIZON PLUS la somme de 3 000 euros sur le fondement de ces dispositions.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,
 
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
 
Dit n’y avoir lieu à ordonner une médiation,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 avril 2024 ;

Suspend les effets de ladite clause ;

Condamne la société PERSO & CO à payer à la société HORIZON PLUS la somme provisionnelle de 29 976,12 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024, date du commandement de payer ;

Autorise la société PERSO & CO à se libérer de la dette par 12 mensualités de 2 498 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Dit que, faute pour la société PERSO & CO de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société PERSO & CO, et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués sis [Adresse 2], sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de pénalité contractuelle ;

Condamne la société PERSO & CO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société PERSO & CO à payer à la société HORIZON PLUS la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 19 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente